שיערוכי הנדל"ן של הראל סידרו לחוסכים תשואה משופרת

חברות הביטוח משקיעות בשנים האחרונות יותר ויותר מכספי החוסכים לפנסיה בנדל"ן, בעיקר על רקע הריבית האפסית. מדובר בעיקר בנדל"ן מניב - מרכזים מסחריים, קניונים ומשרדים - במטרה ליהנות מהתשואה השוטפת על השכרתם לשוכרים בטוחים יחסית. אך מעבר לתשואה השוטפת, שלפי הדו"חות היא 6%–8% בשנה, התנופה בשוק הנדל"ן ייצרה לחברות הביטוח גם רווחי הון מהשקעות אלה הודות לשיערוכי שווי הנכסים שהן מבצעות מדי שנה.  

הצצה לשיערוכים אלה, שהשפיעו כמובן על התשואה של החוסכים, אפשר למצוא בדו"חות של חברת הראל, אחת מחברות הביטוח עם תיק נדל"ן גדול, לצד המתחרות מגדל וכלל. את הנתונים על שווי פעילות הנדל"ן של חברות הביטוח אפשר, אמנם, למצוא בדו"חות "הנכס הבודד" שהן מפרסמות אחת לרבעון, אך לעתים קשה לחלץ מהם את ההשקעה המלאה במקרקעין, שכן הם מפוצלים בין שלל אפיקי השקעה - קופות גמל, קרנות פנסיה וביטוחי מנהלים. בנוסף, חלק מההשקעות - בעיקר אלה בחו"ל -  מבוצעות דרך חברות ייעודיות שבהן שותפים יזמים וגורמים מקומיים, כך שההשקעה אינה מוצגת דווקא בסעיף המקרקעין.

הראל מספקת בדו"ח שלה ל־2017 פירוט נרחב על שווי פעילות הנדל"ן שלה בישראל, הכולל שיערוך משמעותי במיוחד שביצעה בשנה החולפת: פרויקט מגדלי אלון בתל אביב. הראל ומגדל נכנסו להשקעה משותפת במגדל הצפוני מתוך השניים בפרויקט, אלון 1, הכולל 55 אלף מ"ר משרדים ושטחי משרד ונמצא בימים אלה בשלבי אכלוס. הפרויקט ממוקם ברחוב יגאל אלון, בסמוך לתחנת רכבת השלום.

פאלו אלטו שכרה 4 קומות

לפי דו"חות הראל, השווי הנוכחי של השקעתה במגדל עומד, נכון לסוף 2017, על 287.3 מיליון שקל, עלייה של 35.3% לעומת 2016. כמחצית מעליית הערך (כ־17%) היא תולדה של השקעות שביצעה הראל במגדל לקראת קבלת טופס 4 שניתן בשנה שעברה, והמחצית השנייה מקורה בעליית ערך הנכס מאז תחילת אכלוסו.

למשל, במאי נודע כי חברת הסייבר ואבטחת המידע האמריקאית פאלו אלטו שכרה 4 קומות בשטח של 6,000 מ"ר במגדל ותשלם להראל ולמגדל 650 אלף שקל לחודש (7.8 מיליון שקל לשנה) תמורת השכירות. שנה קודם לכן נודע כי מגדל והראל חתמו על השכם להשכרת 10,000 מ"ר לחברת שובל, שבבעלות נס שובל, בתמורה ל־1.1 מיליון שקל לחודש.

את המגדל הדרומי, אלון 2, הקימה חברת בסר באמצעות קבוצת רכישה של 130 חברים, שחלקם מפרסמים באחרונה הצעות למכור משרדים בקומה 19 במחיר שמתחיל ב־280 אלף שקל. לטענתם, אפשר להשכיר את הנכסים ב־3,200 שקל לחודש ובתשואה של 10% לשנה. בענף הנדל"ן המסחרי מעריכים כי הבניין בבעלות הראל ומגדל הוא בעל פוטנציאל השבחת ערך עתידי גבוה יותר, שכן העובדה שמחזיקים בו שני גופים מוסדיים, המשקיעים לטווח ארוך, מאפשרת להם להשכיר כמה קומות משרדים יחד, כמו במקרה של פאלו אלטו. זאת בניגוד לקבוצת הרכישה של אלון 2, שיכולה להשכיר משרדים יחידים. מדו"ח הנכס הבודד של מגדל לשנת 2017, שפורסם אתמול, עולה כי שווי הנכס בספרים בתיק ביטוחי המנהלים בפוליסות המשתתפות ברווחים עומד על 399 מיליון שקל לעומת 297 מיליון שקל ב־2016 — שיעור זהה לזה שבשיערוך שביצעה הראל.

עליית ערך נאה נוספת מציגה הראל בקניון עיר ימים בנתניה, שהראל מחזיקה בו ב־50% לצד שיכון ובינוי, לאחר שרכשה את חלקה של אזורים ב־2013 תמורת 390 מיליון שקל. הקניון ממוקם בצפון שכונת עיר ימים בנתניה וכולל 24 אלף מ"ר שטחי מסחר וזכויות להקמת שטחי משרד ומסחר נוספים. לפי דו"חות הראל, שווי האחזקה בספרים כבר עומד על 448.8 מיליון שקל, עליית ערך של 13.5% לעומת 2016. גם כאן כ־7% מהעלייה מקורם בהשקעות נוספות שביצעה חברת הביטוח להרחבת שטחי המסחר והיתרה מעליית ערך על רקע העובדה שמדובר כיום בקניון יציב ומאוכלס במלואו בשכונת מגורים מבוקשת בנתניה. כמובן שהראל חשופה בהשקעה זו לקשיים שחווה תעשיית הקניונים בישראל לאור התחרות מצד המסחר המקוון ופגיעתה בחברות הקמעונאיות, השוכרות את שטחי המסחר.

עליית שווי קלה בקניון G

נכס נוסף של הראל הוא בניין משרדים ברחוב המרד 27 בתל אביב, המושכר לקופ"ח מכבי, שהציג עליית ערך של 4.1% לסכום של 15.6 מיליון שקל, וזאת על רקע הביקוש באזור זה לנכסים שיכולים לעבור הסבה לעסקי המלונאות.

עליית ערך קלה הציג גם קניון G כפר סבא, בשיעור של 3.8% לשווי של 98 מיליון שקל, בעוד שני נכסים אחרים של הראל איבדו מעט מערכם ב־ 2017. המרכז המסחרי בנווה סביון איבד כ־2.2% מערכו ל־53 מיליון שקל, וחניון היהלום ברמת גן איבד מערכו שיעור דומה לשווי של 22.5 מיליון שקל בגלל ירידה בהכנסות.

המבנים בכתבה הם עיקר הנכסים שהראל מחזיקה באופן ישיר בישראל, ושוויים הכולל נאמד ב־1.74 מיליארד שקל. בנוסף יש לחברה השקעות בנדל"ן בארץ ובעיקר בחו"ל, שבהם הראל מחזיקה פחות מ־50%, באמצעות חברות אחזקה ושותפויות, כך שקשה לחלץ את השיערוך שלהם מתוך הדו"חות.

יאיר המבורגר בעל השליטה בהראל צילום: מיה כרמי-דרור