האם טראמפ פתח דלת לשוק הנדל"ן בארה"ב?

אחד התחומים שיושפעו באופן המיידי מהרפורמה הוא שוק הנדל"ן האמריקאי ושלוחותיו. זה לא סוד שלנשיא טראמפ יש חיבה לשוק הנדל"ן שעליו ביסס את עיקר הונו, והדבר בא לידי ביטוי גם בהטבות שמעניקה הרפורמה, ובהן פטור מהגבלות בניכויי מס בגין תשלומי ריבית ועלויות מימון לחברות; פטור מההגבלה על היכולת לדחות תשלומי מס בגין מסחר בנכסים דומים; לוח זמנים נדיב לחישוב הפחת על הנכס; ושיעורי מס נמוכים בגין הכנסות מהשכרה ומריבית משכנתא.

השוק מחכה לתנופה

כל אלה מביאים אותנו להניח כי הפגיעה בשוק הנדל"ן היוקרתי (בניו יורק וקליפורניה בעיקר) תסתכם באחוזים בודדים, בעוד שוק הדיור בר־ההשגה צפוי דווקא ליהנות מתנופה. וזאת עוד לפני גילומן של השפעות נוספות על ההערכות, בהן העובדה שההכנסה הפנויה של משקי בית צפויה לעלות, ושחלק ניכר מהתוספת הזו עשוי להיות מופנה לרכישת דירה או להשקעה בנדל"ן.

שני אלמנטים נוספים ומשמעותיים נכללו ברפורמה: העלאת תקרת הפטור ממס ירושה (מ־5.49 מיליון דולר לאדם ל־11.2 מיליון דולר), שעשויה להוביל לגל של מכירת נכסים על ידי יורשים, והטבות המס המופלגות שלהן זוכים ערוצי ההשקעה בנדל"ן, בהם קרנות ריט ועסקים מסוג pass through שרווחיהם מועברים ישירות אל בעליהם והמס בגינם, שמשולם באמצעות מס הכנסה אישי, קוצץ מ־39.6% ל־25%.

דונלד טראמפ צילום: איי אף פי

המשמעות היא שהמשקיעים דרך חברות השקעה בנדל"ן יחויבו כעת במדרגת מס נמוכה משמעותית בגין הרווחים על השקעותיהם, מבלי שחברות ההשקעה עצמן נדרשות לשלם מס חברות מקדים בגין רווחים אלה. כל אלה, בשילוב תמריצי המס, צפויים לייצר תנועה רבה בשוק הנדל"ן האמריקאי, להגדיל את הביקוש לנדל"ן מסחרי ופרטי ואף להוביל לעלייה יציבה ומתונה במחירי הנדל"ן שעלו ב־2017-2010 בשיעור שנתי ממוצע של 11.4%.

פתיחת השוק לזרים

מבחינה מיסויית הרפורמה כמעט ולא משפיעה ישירות על המשקיע הישראלי. אך מאחר שהיא צפויה לגרום לזינוק בשוק הנדל"ן בארה"ב, היא תהפוך את ההשקעה לאטרקטיבית יותר גם עבור זרים. אמנם מדובר רק בהתחלה, אך מסתמן כי זוהי הזדמנות לא רק לאמריקאים להיכנס לתחום השקעות הנדל"ן בארה"ב.

השורה התחתונה: תמריצי המס צפויים לייצר תנועה רבה בשוק הנדל"ן האמריקאי, להגדיל את הביקוש לנדל"ן מסחרי ופרטי ולהוביל לעלייה יציבה במחירי הנדל"ן

הכותב הוא מנכ"ל iintoo ישראל