מנכ"ל איי.די.או: "גם כיום יש עוד עשר שנים של פוטנציאל צמיחה בברלין"

איי.די.או גרופ צפויה לרשום ברבעון הרביעי של 2017 רווח של כ-870 מיליון שקל כתוצאה מעליית שווי הבתים בברלין במחצית השנייה של 2017. החברה, שנמצאת בימים אלו תחת מאבק שליטה מצד בעלי המניות קרן אפולו, משפחת דיין ושיכון ובינוי, מבצעת פעמיים בשנה הערכת שווי מעודכנת לנכסים שלה באמצעות חברת מעריכי השווי הבינלאומית CBRE.

החברה דיווחה כי לפי הערכת השווי לסוף שנת 2017, סך הנדל"ן להשקעה של ADP (החברה הבת דרכה היא מחזיקה את הנכסים בברלין) צפוי להיות מוערך ב-3.35 מיליארד יורו, נתון המשקף גידול ענק של כ- 750 מיליון אירו לעומת הערכת השווי החיצונית הקודמת שנתקבלה בידי החברה בסוף יוני 2017.

הגידול נובע בחלקו מרכישות נוספות של נכסים להשקעה בהיקף של כ- 500 מיליון יורו במהלך המחצית השנייה של שנת 2017 (מרביתן ברבעון הרביעי), ורק 250 מיליון יורו זה גידול שנובע מעליית ערך טבעית של הנכסים להשקעה בברלין. שער היורו עומד נכון להיום על 4.1 שקלים, כך שמדובר בעלייה טבעית של 1.02 מיליארד שקל. מזה יש לנכות מס בשיעור של 15%, כך שאיי.די.או צפויה לרשום רווח של כ-870 מיליון יורו בדוחות הכספיים לשנת 2017. איי.די.או גרופ מאחדת בדוחותיה את התוצאות של החברה הבת איי.די.או פרופרטיז כך ששתי החברות צפויות להכיר בכל הרווח.

הבתים בברלין ממשיכים לרשום עליות שווי, ואולם קצב הגידול שלהם מתמתן. בשנת 2016, איי.די.או גרופ רשמה עליית שווי נטו של 1.5 מיליארד שקל שהיוותה גידול של 25% לעומת שווי הפורטפוליו שהיה קיים בתחילת אותה שנה. את 2017 היא צפויה לסיים עם עליית שווי של 1.67 מיליארד שקל שאמנם גבוהה יותר, אך מהווה קצב גידול של 17% אל מול תחילת השנה. שלמה זהר, מנכ"ל איי.די.או גרופ, מסביר בשיחה עם "כלכליסט" את השינוי בשווי.

 "לא חל שינוי בשיעורי ההיוון. הנושא של שיעורי היוון מיצה את עצמו. הם נותרו זהים ברמה ממוצעת של 4.7%. עיקר הגידול מגיע מצמיחה בשכר דירה וקצב הצמיחה בשכר דירה. ממוצע של שכר הדירה בכל התיק הוא 6.4 יורו למ"ר לחודש . השכירויות החדשות שלנו קרובות ל-9.7 יורו למ"ר זה אומר שיש עדיין קרוב ל-50% פוטנציאל עלייה".

נכון, אבל קצב הגידול מתמתן. יש עוד בשר לעליית שווי בהמשך?

"גם היום יש עוד עשר שנים של פוטנציאל צמיחה בברלין. נכנס גורם משמעותי בשנה האחרונה של הברקזיט. קרוב ל-30 אלף עובדים מהמגזר הפיננסי יצטרכו לעבור מאנגליה ליבשת אירופה בגלל הברקזיט".

אם יש כזו צמיחה טובה למה מכרת את המניות שלך בחברה?

"אני לא מרגיש נוח בסיטואציה שנוצרה שכל שבר של אחוז יכל להטות את הכף לכאן או לכאן, בזמן שיש מאבק שליטה בחברה. וחס ושלום מחר אני אצטרך להיות לשון מאזניים. זה יצר לי אי נוחות כמנכ"ל ולכן חשבתי שהדרך הנכונה לצאת מניגוד עניינים זה למכור את המניות. כשמכרתי את המניות גם הסדר השיתוף בין שיכון ובינוי לבעלי המניות האחרים לא הושלם. זה היה מתאים שהיה בעל שליטה אחד כמו שיכון ובינוי שצריך להיות מתואם איתו, אבל אם זה מתחיל להיות ריבוי בעלים זה שונה. זה מניות שקניתי אותן, לא קיבלתי בחינם".

לא כעסו עליך בשיכון ובינוי שמכרת את המניות שלך ואולי הם הגיעו ללוקסי (יעקב לוקסנבורג)?

"לא מכרתי את המניות ללוקסי . המניות שלי נמכרו דרך השוק דרך חשבון הבנק . בוודאות לא ללוקסי ולא לדיין ולא לשיכון".

שלמה זהר צילום: אוראל כהן

 

איך אתה יודע?

"אני יודע כי אני רואה באיזה מחירים אני מכרתי ובאיזה הם קנו ומתי זה היה. אני אומר לך בוודאות אין מצב שזה הלך אליהם".

משהו מהכניסה של אפולו ודיין עשה שינוי בחברה? דיברו איתך על שינוי אסטרטגיה?

"הניהול השוטף ממשיך רגיל. זה נמצא בקומה השנייה ולא משפיע עלינו. אנחנו ממשיכים לעבוד רגיל. התפעול ממשיך כמו שהיה. אפולו עדיין לא חברי דירקטוריון. ההסכם בין שיכון ובינוי לא השתכלל, ולכן עדיין שיכון ובינוי היא בעלת השליטה בדירקטוריון. התוכנית אותה תוכנית. בקטע התפעולי אין שינוי.

מה אתה חושב על קרן אפולו?

"לא הכרתי את אפולו ולא עבדתי איתם. עבדתי עם מתחרים שלהם. גם להם וגם למשפחת דיין יש ניסיון בשוק הגרמני. כל רעיון שיכל להביא כיוון חדש ופיתוח טוב יותר, הוא מבורך. איי.די.או ידועה כהנהלה עם פתיחות וכל מה שמגיע שהוא טוב יודעים לקחת".