דוד אדרי סידר לאייפקס חיתום גיוס חלק בצ'וזן האמריקאית

אחרי שניסיון הנפקה ראשון של חברת הנדל"ן האמריקאית צ'וזן על ידי אייפקס חיתום נכשל לפני שבועיים, הניסיון השני לפני שבוע אכן צלח, והחברה הצליחה לגייס כ־348 מיליון שקל בריבית אפקטיבית של 7.07%.

בהנפקה של צ'וזן לפני שבועיים, בוטלה ההנפקה במתכונת הראשונית שלה, עוד מבלי שהחברה פתחה את המעטפות. אז מה הביא לשינוי ברוח של המשקיעים הישראלים? ל"כלכליסט" נודע כי אנשי העסקים דוד אדרי ויוסי ארד התערבו והצילו את ההנפקה.

דוד אדרי בעצמו רכש אג"ח בהיקף של 7.5 מיליון שקל באמצעות החברה הפרטית שלו דיסיליון שוקי הון, והיה אחראי עיקרי לשינוי מהותי בהרכב ההנפקה. בנוסף, חברת ההפצה אם.די פרימיום של אדרי (42.5%) ושותפו יוסי ארד (47.5%) לקחה חלק נכבד בהפצה, והצליחה לגייס את הקרנות הפרטיות נוקד, ספרה, ברוש בזלת ומונרב, שרכשו בהנפקה אג"ח בהיקף של 100 מיליון שקל. יחד עם הרכישה של החברה הפרטית של אדרי, הגופים של אדרי וארד היו אחראים על 30% מהיקף ההנפקה – ולמעשה הביאו להשלמתה.

דוד אדרי צילום: אוראל כהן

אדרי היה אחראי גם ללא מעט שינויים שביצעה החברה כלקח מההנפקה הראשונה הכושלת. בעקבות דרישה של אדרי, שיעור המינוף של החברה ירד מ־65% במבנה ההנפקה הראשון לשיעור מינוף של 55%. השיעור ירד בעקבות צמצום היקף החוב שגוייס מרמה מתכוננת של 140 מיליון דולר לרמה נוכחית של 100 מיליון דולר עם התנייה להרחבה נוספת של 40 מיליון דולר רק כשהתשואה על האג"ח תרד מתחת ל־6%.

בנוסף ביקש אדרי לבטל את הסעיף מתמורת ההנפקה שמאפשר לבעלים משה אורלינסקי להחזיר הלוואת בעלים של 11 מיליון דולר. כך, למעשה, המשקיעים הישראלים נכנסו בנעליה של קרן ההשקעות אוקספורד, שנפרעה מההלוואה שהעניקה לחברה בריבית של לייבור פלוס 6% (כ־8%). בתמורה המשקיעים הישראלים קיבלו את אותו שעבוד על 22 נכסים של החברה בשווי 220 מיליון דולר עם ריבית של 7.07% שקלית (8.5% דולרית).

צ'וזן מחזיקה ב־22 נכסים שמשמשים בתי אבות סיעודיים במדינות אינדיאנה, איווה וטקסס. המודל העסקי של החברה דומה לזה של חברת סטרוברי פילדס, שהובאה אף היא לישראל על ידי אייפקס: הנכסים המושכרים לבתי האבות נוצקים לתוך חברה ייעודית שרשומה באיי הבתולה, ללא הפעילות של בתי האבות עצמם. צ'וזן מחזיקה בבעלות מלאה על כל הנכסים שלה, ובניגוד לחברות נדל"ן אמריקאיות אחרות שהגיעו לישראל, היא תביא את כל הפורטפוליו שלה להנפקה בתל אביב.

על אדרי, לשעבר סמנכ"ל ברוקראז' בבית ההשקעות פסגות, נגזר באפריל עונש של ארבע שנות מאסר וחצי בפועל וקנס של 4.5 מיליון שקל לאחר שהורשע בתרמית בפעילות מסחר. בסוף יולי הגיש אדרי ערעור על הרשעתו.

מיליארד שקל בשבוע

מה שהמשקיעים לא אהבו בהנפקת צ'וזן הוא שיעור המינוף הגבוה והעובדה ש־11 מיליון דולר הלכו לבעלים. מששונו הסעיפים האלה הצליחה החברה לגייס את הכסף. באותו שבוע שביצעה צ'וזן את הניסיון הראשון שלה בישראל, שתי חברות נדל"ן אמריקאיות נוספות ביצעו גיוסים מוצלחים של 670 מיליון שקל. נובל אסטס גייסה 360 מיליון שקל עם ביקושי יתר ו־UIRC גייסה 316 מיליון שקל. UIRC נאלצה להיעזר בחתם דיסקונט חיתום, שהזרים עשרות מיליוני שקלים כדי להבטיח את הצלחתה. יחד עם צ'וזן הגיע היקף גיוס האג"ח של אמריקאיות ליותר ממיליארד שקל בשבוע.

המשקיעים בחנו את הגיוס של צ'וזן ביתר שאת. אייפקס חתומה על המחדל הגדול ביותר שהיה בשוק ההנפקות בישראל, כשחברת אורבנקורפ הקנדית גייסה 180 מיליון שקל וקרסה בתוך ארבעה חודשים בלבד. עד היום המשקיעים נאבקים לראות את הכסף בחזרה ולמרות תחזיות אופטימיות של נאמן החברה גיא גיסין, המשקיעים עדיין לא ראו את הכסף.

מאייפקס נמסר בתגובה: "איפקס הובילה בהצלחה את אחת ההנפקות המעניינות והאיכותיות של חברה אמריקאית בישראל. כמו בכל הנפקה, משקיעים מוסדיים מבקשים שינויים בשטר הנאמנות, וגם כאן הם קיבלו זאת. יחס הלוואה לשווי הנכס (LTV) הוא 55%, תחום דפנסיבי עם תזרים יציב, יחסי כיסוי טובים, הנהלה מנוסה והפוטנציאל לרווח בהנפקה הוא גבוה. רשימת המשקיעים המוסדיים היא איכותית והיקף הרכישות שלהם מעיד על האמון של השוק בהנפקה מקצועית זו".