תשקיף רביעי לאבי כץ: הגשמה מגייסת כ-44 מיליון שקל לפרויקט מגורים בפורטלנד
סכום המינימום להשקעה יעמוד על כ-107 אלף שקל - שהוא גבוה ביחס לגיוסים קודמים של הגשמה; עלותו הכוללת תסתכם בכ-296 מיליון שקל
חברת הגשמה של אבי כץ וחנן שמש מפרסמת היום (ב') תשקיף לגיוס של כ-44 מיליון שקל למימון הקמת פרויקט מגורים בפורטלנד ארה"ב. מדובר בפרויקט 'The Multnomah Parkway Condominiums', שעלותו הכוללת כ-296 מיליון שקל. זהו התשקיף הרביעי שמפרסמת הגשמה בהיתר רשות ני"ע.
- העלאת המחיר לא הוכיחה את עצמה: צניחה של 18.5% במכירות קופיקס
- מתרחבת בעולם: קופיקס תפתח רשת בתי קפה בטורקיה
- קופיקס העלתה את המחיר ל-6 שקלים - המכירות צנחו ב-12.5%
סכום המינימום להשקעה בפרויקט יעמוד על כ-107 אלף שקל (כ-30 אלף דולר) שהוא גבוה ביחס לגיוסים קודמים של הגשמה. משך הפרויקט מוערך בכ-2.5 שנים. מכיוון שההשקעה נעשית בפיקוח רשות ניע הגשמה יכולה לתת חוזי לתשואה השנתית שעומד לטענתה על כ-18.7%.
על פי התוכנית העסקית, הגשמה, יחד עם היזם, קבוצת PHK Development שבבעלות מר פטריק קייסי, ירכשו קרקע בשטח של כ-3.5 אלף מ"ר (37.6 אלף רגל רבוע) בשכונת סאליוונס גאלץ' בפורטלנד, אורגון, ויקימו עליה בניין מגורים בבנייה ירוקה, אשר יכלול 163 דירות (162 מהן למכירה ודירה אחת לשימוש הדיירים), ו-170 חניות וכ-60 מחסנים.
היתר הבנייה לפרויקט אושר והשלמת העסקה צפויה עד ליום 1 לנובמבר 2017. על-פי התוכנית העסקית, עבודות ההקמה מתוכננות להתחיל בנובמבר ומכירת הדירות בפרויקט צפויה להסתיים בתוך כשנתיים וחצי (30 חודשים) ממועד רכישת הקרקע, כאשר היזם יפעל למכירת 70% מהדירות טרם השלמת הבנייה.
הגשמה תחזיק בכ-73% מהפרויקט והיזם יחזיק בכ-27% מהפרויקט, זאת כנגד השקעה שכבר בוצעה על ידו בפרויקט (רכישה, פעולות תכנון וכו'), בעלות של כ-4.27 מיליון דולר. יתרת המימון צפויה להגיע מחברת המימון 'Canyon Partners Real Estate', אשר העבירה מכתב כוונות אינדיקטיבי, לפיו תעמיד לפרויקט הלוואה של עד כ-227 מיליון שקל או 79% מעלויות הפרויקט כפי שיאושרו על-ידה (הנמוך מביניהם), תקופת ההלוואה עומדת על כ-30 חודשים, עם אופציות להארכה.
יו"ר הגשמה חנן שמש צילום: אילן בשור עלויות גיוס ותפעול, לרבות דמי הניהול לכל תקופת הפרויקט, יעמדו על סכום חד פעמי של כ-6.54% מסך הגיוס. בנוסף, הגשמה תהיה זכאית לדמי ייזום מהפרויקט בסך של כ-462 אלף דולר. היזם יהיה זכאי לעמלת רכישה ופיתוח של 2 מיליון דולר (אשר מרביתם ישולמו לאורך תקופת הפרויקט) וצד קשור ליזם יהיה זכאי לדמי תיווך בגין מכירת הדירות, בגובה 0.25% ממחיר הדירה, כמקובל בעסקאות מסוג זה.
החברה היזמית, PHK, הוקמה ומנוהלת על ידי פטריק קייסי, מתמחה בבניית בניינים המשלבים מגורים ומסחר ובפרט בבנייה ירוקה. החברה ובעליה זכו במספר פרסים על הצלחת פרויקטים קודמים, כדוגמת פרס היזם הפרטי המצטיין בפורטלנד. קייסי אף נבחר לרשימת היזמים המבטיחים מתחת לגיל 40 של מגזין העסקים של פורטלנד.
התשקיף מפרט גם הגנות ובטוחות למשקיעים בפרויקט, בהן: החזקה בתאגיד הנכס המחזיק בפרויקט, הזכות להסרת היזם מניהול הפרויקט במקרים מסוימים, זכות וטו בהחלטות מהותיות לפרויקט, ערבות היזם לניהול נאות של הפרויקט (אך לא לתוצאות העסקיות) ועוד.
פורטלנד, שאופיינה בעבר כעיר תעשייתית, עוברת בשנים האחרונות פיתוח מואץ ומושכת אוכלוסיה צעירה (מילניאלס), עקב עלויות מחיה זולות. היא מכונה "יער הסיליקון" עקב הנוכחות הבולטת בה של חברות היי-טק, כגון אינטל, המעסיקה כ-15 אלף עובדים בעיר, אמזון וכן חברות סטארט-אפ רבות. בנוסף, חברות בינלאומיות כמו נייקי ואדידס מיקמו בעיר את המטות שלהן.
הפרויקט שהסתבך בלונדון עדיין תקוע
בהגשמה עדיין מנסים לחלץ את המשקיעים שלהם מפרויקט יזמות בשם POLAND הכולל בנית בניין דירות ומכירתו בהיקף השקעה של כ-22 מיליון ליש"ט. במרץ 2017 נחשף בכלכליסט כי הגשמה הסתבכה עם הפרויקט וכי הכסף של המשקיעים עלול לרדת לטמיון. חלקה של הגשמה ומשקיעיה בפרויקט היה השקעת ההון העצמי בהיקף של כ-2 מיליון ליש"ט, שעתה עלולים לרדת לטמיון. הסיבה לכך היא שהיזם, שתפקידו היה לבנות את הבניין ולמכור אותו, נאלץ לנטוש את הפרויקט לאחר שלא עמד בהתחייבויותיו להזרים הון נוסף שנדרש לכיסוי הוצאות, ולא הצליח למכור את הבניין כמתוכנן.
כתוצאה מכך, הגשמה השתלטה על הפרויקט על מנת למכור את הדירות ולהחזיר למשקיעיה את הכסף. בהגשמה נאלצו להכניס את היד לכיס ולהזרים מיידית כ-690 אלף ליש"ט - חובות לקבלנים שהיה אמור היזם לשלם מכיסו.
תשואה ממוצעת של 14%
הגשמה הוקמה ב-2009, מאגר המשקיעים שלה כולל (נכון למועד פרסום התשקיף) כ-28 אלף איש והיא מנהלת כ-250 השקעות בישראל, ארה"ב, קנדה, לונדון, ברלין, הולנד ועוד. עד ליום 30 ביוני, וכפי שפורסם בתשקיף, גייסה הגשמה ממשקיעיה כ-2.4 מיליארד שקל והשקיעה בנכסים בהיקף המסתכם בכ-12 מיליארד שקל. כמו כן, עד למועד זה, 93 השקעות הושלמו והניבו למשקיעים תשואה ממוצעת של כ-14% נטו לשנה, לפני מס. תקופת ההשקעה הממוצעת בפרויקטים שהושלמו, ממועד תחילתם ועד מועד סיומם, עומדת על כ-2.3 שנים. בסך הכל הוחזרו למשקיעים למעלה מ-800 מיליון שקל. הנתונים נכונים לסוף הרבעון השני של 2017.
