האמריקאיות ממשיכות להסתער: ווטרסטון פרופרטיז תנסה לגייס 100 מיליון דולר בת"א

גל ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות ממשיך לשטוף את בורסת תל אביב. ל"כלכליסט" נודע כי חברת הנדל"ן מבוסטון ווטרסטון פרופרטיז תצא היום לרואד שואו במטרה לגייס בשבועות הקרובים 100 מיליון דולר בישראל. אם הגיוס יעבור בהצלחה, ווטרסטון תצטרף ל־21 חברות הנדל"ן האמריקאיות שכבר גייסו אג"ח בישראל, בהיקף שעולה על 14 מיליארד שקל מאז החלה התופעה ב־2008.

את ההנפקה של ווטרסטון פרופרטיז תבצע חברת החיתום לידר הנפקות. עבורה מדובר בדריסת רגל ראשונה בתחום ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות. לידר עובדת בשיתוף פעולה עם חברת ברקו של ג'ו ברקו, שמאתרת עבורה עסקאות בארה"ב. שיתוף הפעולה יצא לפועל בשנה האחרונה, וצפויות הנפקות נוספות בישראל של צמד החברות. את התשקיף של החברה כתב משרד עורכי הדין גולדפרב ואת הדו"חות הכספיים הכינו עבורה משרד רואי החשבון EY.

ווטרסטון היא חברה בינונית מבין האמריקאיות שהגיעו לישראל. היא צפויה להביא לישראל פורטפוליו של כ־50 נכסים מ־12 מדינות בארה"ב, ובעיקר מאזור בוסטון וניו אינגלנד. החברה דומה במהותה לחברת ביג הישראלית — עיקר הפעילות שלה הם מרכזים מסחריים פתוחים מעוגני סופרמקטים. לחברה יש גם מספר קטן של מחסנים, שגם הם ככל הנראה יגיעו בפורטפוליו לישראל. היקף הנכסים של החברה הוא כ־650 מיליון דולר וההון העצמי שלה (מיוחס לבעלים) הוא כ־220 מיליון דולר.

תחליף הלוואות יקרות

היתרון של ווסטרטון הוא שיעור מינוף (חוב לשווי שוק) בריא של 60%—65%. מה שעלול לשחק לרעתה היא העובדה שהתזרים הנקי המנוכה מהפחתות חד־פעמיות (FFO) שלה הוא חלש יחסית, והסתכם בכ־3 מיליון דולר בלבד בשנת 2016. מנגד, בהתאם לפרסומים בעיתונות האמריקאית, החברה הגדילה את היקף השוכרים שלה במהלך 2016 ליותר מ־250 שוכרים שונים, והיא צופה שה־FFO שלה יותר מיוכפל בשנת 2017 ויגיע למעל 7 מיליון דולר.

הכנסות החברה ב־2016 עמדו על כ־30 מיליון דולר וה־NOI (הכנסות נטו משכירות) עמד על כ־21 מיליון דולר. בהתחשב בעלייה במספר בשוכרים ובשיעור התפוסה, שעומד על כ־90%, החברה צופה שההכנסות שלה ב־2017 יעמדו על כ־40 מיליון דולר וה־NOI יעמוד על כ־29 מיליון דולר.

בדומה למרבית חברות הנדל"ן האמריקאיות שגייסו בישראל, את הכסף מייעדת ווטרסטון בעיקר להחלפת הלוואות יקרות ולרכישת שותפים בנכסים.

נכס של ווטרסטון בארה"ב

חברות נוספות בדרך

ווטרסטון הוקמה לפני 12 שנה על ידי שלושה שותפים, שניים מהם יהודים. המייסד והדמות הדומיננטית הוא ניל שלום, שהחל לעסוק במרכזים מסחריים לפני 35 שנה ונחשב לבעלים הגדול ביותר של מרכזים מסחריים במדינת מסצ'וסטס. בנוסף לאחזקה בווטרסטון הוא מחזיק במחסנים ברחבי ארה"ב בשטח של 30 מיליון רגל רבוע.

מי שיגיע לרואד שואו הוא ג'וש לוי, שותף מנהל בחברה. לפני שהצטרף לווטרסטון הוא היה סמנכ"ל תפעול של חברת נדל"ן גדולה מבוסטון. השותף השלישי הוא אנטון מליציאונדה, שמתמחה בפיננסים. לפני שהצטרף לווטרסטון הוא היה בעלי קרן ההשקעות SRA והוא עדיין מושקע באופן פרטי בקרן.

חברות אמריקאיות נוספות נערכות לגיוס אג"ח בישראל ובהן גם טריטופ שכבר עשתה ניסיון אחד ללא הצלחה. מדדי התל בונד שעלו בעד 3% מתחילת השנה וכמות הכסף ששוכבת אצל המוסדיים ממשיכים לעודד חברות לעשות את כל הדרך מארה"ב כדי לגייס חוב זול.