לאחר הורדת הדירוג והעלאת הריבית: סאות'רן השלימה את השלב המוסדי

חברת הנדל"ן האמריקאית ה־20 בדרך לתל אביב. סאות'רן מקבוצת TCI ביצעה ביום חמישי את השלב המוסדי בהנפקת האג"ח הראשונית שלה בתל אביב וזכתה לביקושים של 440 מיליון שקל. הגיוס המתוכנן עמד על 150 מיליון שקל, אולם החברה, שקיבלה דירוג +BBB מחברת הדירוג מעלות, הגדילה את היקף הגיוס ולבסוף הוא עמד על 228 מיליון שקל בשלב המוסדי.

זאת בריבית גבוהה יחסית של 7.4% לאג"ח במח"מ של 3.5 שנים. ריבית המקסימום עלתה מ־8% ל־8.5% בעקבות שינוי מתווה ההנפקה. עמלת ההתחייבות המוקדמת בהנפקה היתה 0.6%, כך שעבור המוסדיים מדובר בתשואה אפקטיבית גבוהה יותר.

בסך הכל מתכננת סאות'רן, שבניהול דניאל מוס, לגייס בישראל 276 מיליון שקל (72 מיליון דולר). החברה מקווה לגייס את היתרה בשלב הציבורי השבוע. בהנפקה השתתפו, בין היתר, קרנות הנאמנות של אי.בי.אי, מיטב דש, מגדל שוקי הון והקרנות הפרטיות נוקד וספרה.

סאות'רן היא חברת נדל"ן מטקסס בעלת נכסי מולטי פמילי (יח"ד להשכרה) בשווי 596 מיליון דולר. כבר בנובמבר 2016 הגישה החברה תשקיף לגיוס של 90 מיליון דולר. אולם בעקבות ביקורת ציבורית החליטה הנהלת החברה לשנות את מבנה ההנפקה ולדחות אותה לשלב מאוחר יותר. בנוסף, סאות'רן הקטינה את יעד הגיוס ל־40 מיליון דולר, שגדל ל־72 מיליון דולר נוכח הביקושים.

גם מבנה ההנפקה של סאות'רן עבר שינוי כדי למשוך יותר גופים מוסדיים. בהצעה הקודמת ייעדה סאות'רן 83% מכספי ההנפקה (75 מיליון דולר) לפירעון הלוואות קיימות. בהצעה החדשה רק 50% מכספי ההנפקה מיועדים להחלפת הלוואות, והשאר לרכישת נכסים חדשים שייצרו צמיחה. בעקבות השינוי במבנה ההנפקה הורידה מעלות את דירוג האשראי של החברה מ־A ל־+BBB.

TCI מצויה בשליטת (80%) חברת הנאמנות MAY, שהמוטבים שלה הם ילדיו של מייסד החברה ג'ין פיליפס, חברו הקרוב של נשיא ארה"ב לשעבר ג'ורג' בוש הבן. אחת ההלוואות הקיימות של סאות'רן היתה אמורה לשחרר את פיליפס מהלוואה של 23 מיליון דולר שלה היה ערב אישית, על בניין המשרדים Browning Place של החברה.

מאז ההצעה הקודמת ניהלה סאות'רן משא ומתן וקיבלה הצעה למימון מחדש של 43 מיליון דולר להלוואה מבנק ג'יי.פי מורגן, בתנאים טובים יותר. לפיכך זנחה סאות'רן את תוכניתה לשחרר את פיליפס מערבות זו. בנוסף היתה סאות'רן אמורה להשתמש ב־37 מיליון דולר מכספי ההנפקה לפירעון הלוואה בריבית של 12% על החברה שמאגדת את כל נכסי המולטי פמילי שלה, T Residential Holdings. העודף מעסקת המימון מחדש (20 מיליון דולר) על בניין המשרדים ישמש אותה לפרוע חלק מההלוואה הזו. סאות'רן פרעה עצמאית 2 מיליון דולר על אותה הלוואה, כך שנותר לה לפרוע רק 15 מיליון דולר.

על פי התשקיף החדש, 20.3 מיליון דולר מהגיוס המתוכנן ישמשו לרכישת שלושה נכסי מולטי פמילי בטקסס, ג'ורג'יה ומיסיסיפי שבהם 616 יח"ד. TCI רכשה את הנכסים לאחרונה, ולאחר הגיוס בישראל סאות'רן מתכננת לרכוש אותם מידיה. בנוסף, כבהצעה המקורית, מתכננת סאות'רן לפרוע הלוואה של 12.5 מיליון דולר על קרקע עם תב"ע למגורים בריבית של 6%, וכן לפרוע הלוואה של 2.5 מיליון דולר על קרקע Lakeside Lofts. היתרה מכספי ההנפקה תופנה להמשך פירעון ההלוואה של Holdings T Residential.

דניאל מוס מנכ"ל סאות'רן צילום: שאול גולן