קוזניצקי לוקח את מנרב פרויקטים להנפקה לפי שווי של חצי מיליארד שקל

דווקא ביום שבו משרד האוצר פרסם את נתוני מכירות הדירות לחודש דצמבר 2016, שהראו כי מדובר בחודש הגרוע ביותר זה חמש שנים, החלה אתמול חברת מנרב פרויקטים את הרוד שואו שלה להנפקת המניות הראשונית (IPO) בבורסת תל אביב.

החברה־הבת (100%) של מנרב אחזקות שבשליטת (54.6%) אברהם קוזניצקי, שעוסקת בייזום דירות למגורים בישראל, פרסמה אתמול תשקיף לגיוס 100 מיליון שקל בתל אביב. קוזניצקי ינסה להנפיק אותה לפי שווי מוערך של 500 מיליון שקל אחרי הכסף. את ההנפקה של מנרב יבצעו גופי החיתום של דיסקונט ואקסלנס בשיתוף עם ווליו בייס, והיא צפויה לצאת לפועל בשבועיים הקרובים. 

הנפקת המניות מתוכננת לשבועיים הקרובים

מנרב פרויקטים תהיה החברה השלישית שמבצעת הנפקה ראשונית בתל אביב בשנת 2017 לאחר החברות רציו פטרוליום ומדיפאואר. ב־2016 כולה היו שלוש הנפקות ראשוניות. מנרב פרויקטים היא הזרוע שנחשבת למוצלחת מבין ארבעת תחומי הפעילות של מנרב אחזקות (נדל"ן מניב, קבלנות בנייה, תשתיות וייזום נדל"ן למגורים). החברה שמנוהלת מאז 2003 על ידי בנו של אברהם, דרור קוזניצקי, מסתמכת על העובדה שחברות ייזום נדל"ן נסחרות במכפיל של 1.3 על ההון העצמי, ולכן החליטה לצאת להנפקה כדי להציף ערך לחברה־האם וכדי לממן את המשך פעילות הייזום של המגורים שכוללת, נכון להיום, 2,850 יח"ד שבבנייה. בין השאר מבצעת מנרב את הפרויקטים של מנרב על הים בעכו (400 יח"ד), פרויקט יובל בירושלים (150 יח"ד) ופרויקט גליל ים (300 יח"ד).

מנרב פרויקטים הוקמה בשנת 1988 על ידי קוזניצקי. מעבר לפעילות של ייזום הדירות יש לה פעילות זניחה של אחזקה פיננסית בפעילות של מכוני טיהור שפכים (מט"שים). מבחינת נתונים פיננסיים, למנרב פרויקטים יש, נכון לסוף הרבעון השלישי, 50 מיליון שקל בקופה (ביחד עם פיקדונות לזמן קצר), חוב פיננסי נטו של 87 מיליון שקל שמהווה יחס חוב נטו ל־ CAP נמוך של 23%.

צילום: אוראל כהן

יתרונות החברה הם שיעור מינוף נמוך עם מדיניות של חלוקת דיבידנד קבועה של 25% מהרווח השנתי. יתרת העודפים לחלוקה עומדת על 226 מיליון שקל, נכון לסוף הרבעון השלישי.

מנגד, מדובר בחברה יזמית שגם אם שיעור המינוף שלה הוא נמוך, עדיין מדובר בפעילות מסוכנת. בנוסף, בהנחה שתוכניות משרד האוצר לבלימת מחירי הדיור יראו תוצאות בשטח, כפי שמעריכים מעורבים בתחום כולל קוזניצקי עצמו, הדבר עשוי להביא לפגיעה בתוצאות של החברה.

בתשקיף פורסמו אתמול נתונים כספיים על הפעילות של מנרב פרויקטים. כתוצאה מאימוץ של תקן IFRS 15 שמאפשר לחברות להכיר בהכנסות ממכירת דירות לפי התקדמות הבנייה ולא רק בעת המסירה, חלה עלייה משמעותית בהכנסות של הזרוע. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה מנרב פרויקטים רשמה הכנסות של 340 מיליון שקל, עלייה של 22% ביחס לתקופה המקבילה בשנה שעברה. אלא שהרווח הגולמי שלה נותר כמעט כפי שהיה ברמה של 44 מיליון שקל. שיעור הרווחיות הגולמית נשחק מרמה של 15% בתקופה המקבילה ל־13% בתקופה הנוכחית, וזה נבע ממכירת דירות זולות יותר. כלומר החברה מכרה יותר דירות אבל במחירים נמוכים יותר.

בשורה התחתונה מנרב פרויקטים דיווחה על רווח נקי של 29 מיליון שקל, עלייה של 20% ביחס לתקופה המקבילה ב־2015, עלייה שנבעה בעיקר הודות לרווחי שערוך של 14 מיליון שקל עבור כמה מרכזים מסחריים שהיא בונה בסמוך לפרויקיטי המגורים שלה.

מנרב לא ציינה מה היא עתידה לעשות עם הכסף לאחר ההנפקה, אולם ציינה כי "בשלב זה אין בכוונת החברה לעשות שימוש בתמורת ההנפקה לצורך השקעה או רכישת חברות אחרות".

צילום: אוראל כהן

שכרו של דרור קוזניצקי כמנכ"ל החברה בשנת 2015 עמד על 1.5 מיליון שקל, והוא כלל שכר בסיס של 842 אלף שקל ומענק של 473 אלף שקל ותשלום נוסף של 104 אלף שקל בעבור תוספות. שכרו לא צפוי להשתנות לאחר ההנפקה.

בנוסף, מנרב פרויקטים משלמת דמי ניהול לחברת־האם שלה בשיעור של 1% מההכנסות של החברה (לפני מע"מ) שמתחלקים רבע עבור אברהם קוזניצקי עבור תפקידו כיו"ר חברת האחזקות ושלושה רבעים עבור מנרב אחזקות עצמה. בשנת 2015 הסתכמו דמי ניהול אלו בהיקף 3.2 מיליון שקל. במנרב הסבירו כי מדובר בשכר שמשרת לא מעט עובדים. בין השאר, קוזניצקי, רונית קוזניצקי־אבנון כדירקטורית, המנכ"ל וסמנכ"ל הכספים של מנרב אחזקות והיועצת משפטית של החברה.

בנוסף למנרב פרויקטים קיימות הלוואות שיתרתן, נכון לסוף הרבעון השלישי של 2016, עומדות על 42 מיליון שקל. מנרב פרויקטים לא מתכוונת להשתמש בכספי ההנפקה כדי להחזיר את ההלוואוות, שנלקחו, לטענתה, בתנאי שוק דומים לאג"ח של החברה.

הרגליים שמחזיקות את החברה מעל הקרקע

מלבד הפעילות היזמית למנרב אחזקות, שנסחרת היום בתל אביב בשווי של 470 מיליון שקל עם הון עצמי של 670 מיליון שקל (נכון לסוף הרבעון השלישי של 2016), יש עוד שלושה תחומי פעילות: קבלנות, פרויקטים של זכיינות ואחזקה בנכסים מניבים. בתחום הזכיינות החברה מחזיקה ב־41% מהזכיין המפעיל את קריית ההדרכה של צה"ל (עיר הבה"דים), פרויקט התשתית הגדול ביותר של משרד הביטחון בהיקף של 7 מיליארד שקל שפרוס על פני 25 שנה (תשלומים שמוערכים ב־200–300 מיליון שקל בכל שנה).

פרויקט נוסף של מנרב בתחום הזכיינות הוא הפעלת שני מכוני הטיהור, בבאר שבע ובנתב"ג. מנרב גם הקימה את המכונים לטיפול בשפכים, והיא מתוגמלת על הפעלתם לפי כמות השפכים שמוזרמים למכונים. בתחום הנדל"ן המניב היא מחזיקה בארבעה נכסים בשווי של כ־360 מיליון שקל. עד היום מנרב אחזקות בנתה 350 פרויקטים. חלקם פרויקטים לתשתיות, כמו מנהרת הרכבת לירושלים, נמל אשדוד וטרמינל 3 בנתב"ג; וחלקם קבלנות של דירות למגורים.

מימין: דרור ואברהם קוזניצקי צילום: עמית שעל