ראשי איי.די.או לא חוששים: "בברלין אין סיכון בכלל. תמיד תמצא דייר"

אין צורך להרחיק עד ברלין כדי להבין עד כמה העיר הפכה לאטרקטיבית בעשור האחרון. התקשורת כבר טחנה את הסיפורים על עשרות אלפי צעירים שמאסו ביוקר המחיה בישראל ועברו להתגורר בבירת גרמניה, כחלק ממגמה ששואבת לשם גם מאות אלפים מאירופה ומהמזרח התיכון.

המונדיאל שנערך בגרמניה ב־2006 חשף מאות אלפי זרים לברלין החדשה והשונה מזו שלפני נפילת החומה ב־1989 וגרר גל של הגירה חיובית לעיר. מדי שנה מצטרפים לעיר 50 אלף תושבים חדשים, שיעור העזיבה זניח — אך קשה למצוא בה דירות חדשות להשכרה. התוצאה היא עלייה של 67% במחירי השכירות בעשור האחרון, שעומדים כעת על 7.5 יורו למ"ר בממוצע (לפי אינדקס מגורים Mietspiegel).

אם מישהו חשב שהגל הזה נבלם בשנה האחרונה, באה בשבוע שעבר ההודעה של איי.די.או גרופ (ADO Group) מקבוצת שיכון ובינוי של שרי אריסון — החברה הישראלית הגדולה ביותר הפועלת בברלין, עם פורטפוליו של 18,950 דירות להשכרה — והוכיחה אחרת. איי.די.או הודיעה כי חברת מעריכי השווי CBRE צפויה לרשום את תיק הדירות שלה בתום שנת 2016 לפי שווי של 2.3 מיליארד יורו, עלייה של 580 מיליון יורו (2.3 מיליארד שקל), לעומת הערכת השווי הקודמת שביצעה בסוף יוני השנה. עליית השווי הזו נבעה, בין השאר, מדירות חדשות שנוספו לפורטפוליו בשווי של 260 מיליון יורו, אבל היא מגלמת גם עלייה טבעית בשווי הדירות הקיימות ל־320 מיליון יורו — שיפור של 18% בתוך חצי שנה בלבד.

העלייה הזו מסבירה היטב מדוע מניית איי.די.או פרופרטיז, החברה־הבת שבאמצעותה מבצעת איי.די.או גרופ את הפעילות בברלין, שמנוהלת על ידי שני הישראלים רבין סביון (מנכ"ל) ואייל הורן (סמנכ"ל תפעול), עלתה כמעט ב־70% מאז הונפקה בבורסת פרנקפורט ביולי 2015, לשווי של 1.42 מיליארד יורו.

משה לחמני ושלמה זוהר צילומים: אוראל כהן, סיון פרג'

בראיון ל"כלכליסט" מספרים יו"ר איי.די.או גרופ משה לחמני ומנכ"ל החברה שלמה זוהר מה הם מתכננים לעשות עם פורטפוליו הדירות הענק בברלין ומה חושבת שרי אריסון על הפעילות הזו, ומסבירים מדוע המניה בכל זאת ירדה ביותר מ־20% בשלושת החודשים האחרונים.

"כבר כשעזבתי את תפקידי כיו"ר בנק דיסקונט בשנת 2010, ראיתי ואמרתי שברלין היא עיר מעניינת לעשות בה נדל"ן", מספר זוהר. "קנו שם דירות בזול מאוד — משהו כמו 20 אלף יורו לדירה. זה לא הסתדר לי. בערים אחרות בגרמניה המחירים היו גבוהים הרבה יותר, ולכן אמרתי שבהתחשב בכך שזו הבירה, זה לא יחזיק מעמד לאורך זמן. המחיר הממוצע לשכירות בברלין היה 4 יורו למ"ר, בעוד בפרנקפורט הוא עמד על 12 יורו למ"ר. יום אחד חזרתי מברלין דרך ציריך, ושם פגשתי את עדי קייזמן, שסיפר לי על פעילות של דירות להשכרה בברלין שהוא מפתח. זה היה בדיוק בתקופה שפרשתי מדיסקונט, ופניתי לעופר קוטלר, שהיה אז מנכ"ל שיכון ובינוי, ואמרתי לו: 'יש לכם תיק משותף עם קייזמן של 2,000 דירות, בוא נחבר אותו ונעשה מזה משהו גדול'. לזכותו ייאמר שהוא אהב את הרעיון, והעסק התחיל לפרוח. איחדנו הכל לחברה אחת ויצאנו לדרך".

כבר אז ידעתם שאתם רוצים להגיע לגודל כזה בברלין?

זוהר: "כן. מההתחלה תכננתי להגיע להיקף גדול, ומאז 2010 איי.די.או צומחת בקצב שרצינו. הצבנו לעצמנו יעד להגיע עד שנת 2020 לאחזקה של 30 אלף דירות בברלין, וכיום אנחנו באמצע הדרך עם 19 אלף דירות, ולכן היעד הוא בהחלט בר־השגה".

מה יש בברלין שהופך אותה לאטרקטיבית כל כך?

זוהר: "מאז נפילת החומה ברלין עוברת תהליך של אורבניזציה, שגורם לעיר כולה לצבור תאוצה. כמעט 50% מהאוכלוסייה התחלפו ב־20 השנים האחרונות, וכיום 50% מהתושבים הם רווקים צעירים. נכנסות תעשיות חדשות של אמנות והייטק, שיוצרות ויברציה בעיר והופכות אותה לעיר עם הצמיחה החזקה ביותר בגרמניה.

"עיריית ברלין הודיעה באחרונה כי חסרות יותר מ־100 אלף דירות להשכרה בעיר. אמנם יש בנייה חדשה, אבל כולה הולכת לקונדו (דירות למכירה) ולא לדירות להשכרה, כי זה אפיק כלכלי יותר".

המספרים מצביעים על כך שהתמונה שזוהר מצייר אכן נכונה. ברלין היא העיר המאוכלסת ביותר בגרמניה, עם 3.6 מיליון תושבים שמהווים כ־4.4% מכלל אוכלוסיית המדינה. בשנת 2015 גדלה האוכלוסייה בעיר בשיעור של 1.3%, כש־50 אלף תושבים חדשים נכנסו לעיר, ובשלוש השנים שקדמו לה עמד מספר המתווספים השנתי על 40 אלף. המינהל הציבורי של ברלין צופה כי מספר תושבי העיר יצמח לכדי 3.8 מיליון עד שנת 2030, ולפי הערכות המכון למחקר כלכלי בקלן (IWK), העלייה הזו עתידה לייצר ביקוש שנתי של כ־20 אלף יחידות דיור נוספות עד שנת 2020. על הנתונים האלה מבססת איי.די.או את הפעילות שלה.

הביקוש לדירות בברלין עדיין דומה לזה שהיה בתקופה שנכנסתם?

זוהר: "היום הוא אפילו אטרקטיבי יותר, כי החוסר הולך ונבנה. בנייה חדשה אין והגירה יש. העיר משתפרת, ההכנסה עולה ואיתה כוח הקנייה. הפוליטיקאים מנסים לנהל את התהליך ולהגביר את הרגולציה כדי ששכר הדירה לא יעלה, אבל כשיש לחץ על הביקוש, הוא תמיד עולה. שכר הדירה הממוצע בתיק שלנו הוא 6.5 יורו למ"ר".

אם יש חוסר בדירות להשכרה, למה הממשלה לא משחררת רגולציה כדי להביא לבניית פרויקטים נוספים?

זוהר: "הלוגיקה מעניינת, אבל פוליטיקאים חושבים אחרת. אם אנשים משלמים היום 5 יורו בממוצע למ"ר, ופוליטיקאי שהיה פועל להקלת הרגולציה היה מביא בכך לעליית שכר הדירה ל־12 למ"ר בממוצע, הוא היה מפוטר. וזו הסיבה לכך שאנו נמצאים בעיר הזו".

שכר הדירה שלכם עולה ביותר מ־5% מדי שנה. איך עושים את זה?

זוהר: "זה נובע מהעובדה שהיסטורית שכר הדירה היה נמוך מאוד, וגם בגלל שיש תחלופה של דיירים. כאשר דייר מתחלף, אפשר להעלות את שכר הדירה. וזה מה שמוביל לצמיחה החזקה".

צילום: אורן פרוינד

נכסים בבעלות איי.די.או בברלין צילום: אורן פרוינד

למרות הנתונים החיוביים מברלין, המניה של איי.די.או גרופ, הנסחרת בברוסת תל אביב, שהאחזקה היחידה שלה היא 37% מחברת איי.די.או פרופרטיז, ירדה בשלושת החודשים האחרונים ביותר מ־20%, והיא נסחרת היום בשווי של 1.2 מיליארד שקל. איי.די.או פרופרטיז ירדה בשיעור דומה מאז השיא שנרשם בספטמבר האחרון, שבו נסחרה המניה שלה ב־40 יורו למניה. כיום היא נסחרת ב־32 יורו למניה.

המניה שלכם יורדת בחודשים האחרונים. מדוע?

זוהר: "העולם מתאים את עצמו בעקבות עליית הריבית. מניות הבנקים עולות ומניות הנדל"ן יורדות, ואת זה מובילים האמריקאים. אבל המחזוריות הזו מתאימה את עצמה, והמניה תחזור לעלות. הריבית עדיין נמוכה".

לחמני: "הבום קרה אחרי בחירת טראמפ. יש לנו הרבה משקיעים אמריקאים, ולכן מרבית הירידה באה מהאזור הזה. זה חוזר עכשיו, ואני מאמין שהמניה תחזור לעצמה ומעבר לכך".

איך העלייה בריבית משפיעה על הפעילות שלכם?

לחמני: "אנחנו לא חשופים לריבית, אבל אנשים פשוט לא מבינים, וזה נראה להם הגיוני שאם הריבית עולה אז הנדל"ן המניב אמור לרדת. זה קורה כשיש פאניקה מסוימת. אבל בפועל אין לזה שום השפעה עלינו. אנחנו מתממנים בהלוואות ארוכות בריביות נמוכות ובריבית קבועה. אנחנו משלמים ריבית קבועה של 1.7%, ולכן גם אם הריבית תמשיך לעלות, לא תהיה לכך שום השפעה עלינו. יש לנו כל מיני סוגים של משקיעים — חלקם קרנות גידור שמשקיעות לטווחים קצרים ופועלות באופן אוטומטי. כשהריבית עולה הם מוכרים נדל"ן וקונים בנקים. אבל משקיעים אחרים שלנו, שמושקעים לטווח ארוך, מבינים שאנחנו לא מושפעים. כשניסינו לרכוש מניות בשוק פנינו למשקיעים שמחזיקים בהן לטווח ארוך — והם סירבו למכור".

זוהר: "מבחינה תזרימית אין לכך השפעה כלשהי. אפס. אבל מנגד עליית ריבית משקפת ציפיות לאינפלציה, וזה ייטיב איתנו מאוד. שכר הדירה צמוד למדד, שכיום הוא יציב. אם הצמיחה שלי היא בשיעור של 5% לשנה ויש 2% נוספים אינפלציה, זה מצוין. אני לא מכיר עוד השקעה כזו. וכשיש אינפלציה הנטייה היא לעבור לנכסים ריאליים. אנשים יוצאים ממזומן ועוברים לנדל"ן. לכן כאשר יש עליית ריבית תמיד רואים ירידה במחיר המניה במשך כשנתיים, אבל אחר כך זה מתאזן בעקבות האינפלציה".

שרי אריסון צילום: שאטרסטוק

הנכסים שלכם מהוונים בשיעור תשואה נמוך. זה לא מסוכן מדי?

לחמני: "זה נכון מאוד בראייה מכנית, אבל לא בפועל. זה נכון שממוצע הקאפרייט (שיעור התשואה שעל פיו מהוון הנכס) שלנו נעשה בשיעור של 4%–5%, אבל כיוון שאנחנו לוקחים הלוואות בריבית קבועה, אין בכך סיכון של ממש".

ביצעתם לאחרונה שיערוך גבוה מאוד לנכסים של איי.די.או. זה לא קצת מוגזם? איך אתם מסבירים את השווי הזה?

לחמני: "כרגע מדובר באינדיקציה ראשונית בלבד שהתקבלה מגרמניה. החברה בוחנת את המספרים שאינם סופיים. השיערוך בוצע בידי מעריך שווי חיצוני, שהוא אחד הגופים המובילים בעולם — CBRE.

חברות רבות נכנסו בשנים האחרונות להשקעה בברלין, וקשה יותר לעשות עסקאות חדשות בעיר. איך תוודאו את המשך הצמיחה?

זוהר: "היתרון המהותי שלנו מול החברות הגדולות הוא שהן לא נמצאות בעסקאות הקטנות של 50–10 מיליון יורו. זה מתחת לרדאר שלהן. יש משקיעים פרטיים שמתמודדים מולנו. אבל הלוואה מבנק בגרמניה לוקחת הרבה זמן, בעוד אנחנו מסוגלים לבדוק בניין — ובתוך 48 שעות לקנות אותו, כי אנחנו קונים במזומן ומכירים את השוק. אנחנו יודעים מה אפשר לעשות באותו בניין, ואף אחד לא יכול להתחרות איתנו בזריזות. קנינו אלפי דירות ולא פישלנו פעם אחת".

לחמני: "נכון שקשה לעשות היום עסקאות, אבל אנחנו עדיין שומרים על פרמטרים שיאפשרו לנו צמיחה ולכן לא קונים כל דבר. צריך לזכור שברלין היא עיר של יותר מ־3 מיליון תושבים, ואנחנו רוצים לקנות רק 3,500 דירות בשנה כדי להגיע ליעד שלנו. השנה היינו צריכים לגייס פעמיים, כי עברנו את הקצב, והיום יש לנו בקופה 500 מיליון יורו לעסקאות חדשות. כשיש לך מנגנון שעובד טוב ותנאי מאקרו טובים, אתה רץ".

מה יהיה היעד אחרי שתגיעו ל־30 אלף דירות. תמכרו?

זוהר: "כל זמן שלא אדע לתת לבעלי המניות שלי אלטרנטיבה טובה יותר, אני לא מוכר. אין היום סיכון בדירות להשכרה. בברלין אין סיכון בכלל. תמיד תמצא דייר".

לחמני: "אנחנו משקיעים לטווח ארוך, וכל עוד המכונה עובדת ויש תנאי מקרו טובים נמשיך. אין סיבה שנמכור, וכרגע אנחנו לא רואים את זה קורה".

יש כוונות לפעול גם בעיר אחרת?

זוהר: "לא. ברגע שנתמהל את התיק שלנו, נאבד את היתרון היחסי. משקיעים היום קונים איי.די.או כי היא מיוחדת רק לברלין, בניגוד לחברות אחרות וגדולות יותר, שמציעות חשיפה לכמה ערים. אנחנו מוכרים סיפור פשוט שקל מאוד לנתח אותו. ולכן זה מושך משקיעים".

מי המשקיעים שלכם?

זוהר: "מכל העולם, בעיקר אמריקאים ובריטים שמתאפיינים בהשקעה לטווח ארוך. ישראלים מחזיקים מעט מאוד".

הברקזיט השפיע עליכם?

זוהר: "כן. אחרי הברקזיט הגענו לשיא של 40 יורו למניה, וזה מחיר גבוה מדי. נהיה שם שוב, זה רק עניין של זמן".

לחמני: "בעידן של אי־ודאות דירות להשכרה בברלין זה מקום נכון להיות בו. לשמחתי, כמעט כל המשקיעים שלנו מבינים זאת".

שרי אריסון מעורבת בחברה?

לחמני: "היא מכירה את הפעילות ומקבלת דיווחים עליה. אם יש דברים גדולים, היא מעורבת. אבל לא בניהול השוטף, כמובן. היא מאוד אוהבת את ברלין ואת פעילותנו שם — ונותנת לנו רוח גבית".

במקביל לתפקידו כיו"ר איי.די.או גרופ מכהן משה לחמני גם כיו"ר קבוצת התשתיות והנדל"ן שיכון ובינוי. החברה נקלעה לטלטלה בפברואר השנה, לאחר שממשלת ניגריה עצרה את התשלומים על עבודות התשתית שבוצעו במדינה. לשיכון ובינוי היה אז חוב לקוחות של כ־100 מיליון דולר, והחשש היה שחוב זה — יחד עם צבר הזמנות של יותר מ־1.7 מיליארד שקל — יירדו לטמיון. אך מאז אישרה ממשלת ניגריה את התקציב מחדש ועבודות התשתית חזרו לסדרן.

שיכון ובינוי הצליחה לגבות את כל החוב שלה מניגריה ולקוחות אחרים במדינות שונות, כך שמתחילת השנה היא גבתה כ־1.6 מיליארד שקל.

מה המצב היום בניגריה מבחינת שיכון ובינוי? האם יש סכנה ששוב יתעורר חשש לגבי כספים שחייבים לכם שם?

לחמני: "ממשלת ניגריה מראה יציבות וממשיכה להוציא לפועל את תקציב 2016. הביצוע ברבעון השלישי היה חזק — כ־45 מיליון דולר. צריך לזכור שעד היום גבינו כל חוב שהיה לממשלה כלפינו".

פרסמתם אתמול מיקוד עסקי לפעילות של קבוצת שיכון ובינוי. האם יש בו חידוש?

לחמני: "מדובר בעדכון שנתי שהחברה מבצעת, ובמסגרתו היא בוחנת את האסטרטגיה הרב־שנתית שלה, מחדדת וממקדת אותה. אנחנו קשובים לשוקי הפעולה ולשינויים שחלים בהם, ומתאימים את עצמנו למגמות. על פי הערכות של מומחים שונים, שוק התשתיות בארה"ב צפוי ליהנות מצמיחה משמעותית בתקציבים ובהשקעות, ואנחנו ממוקמים נכון כדי למנף את זה לצמיחה ולהרחבת