בעקבות קבלת פנים צוננת: TCI מקצצת בהיקף ההנפקה בת"א

ימים ספורים לפני ההנפקה של חברת הנדל"ן האמריקאית TCI (סאות'רן פרופרטיז) מסתמן שהמוסדיים הגדולים בישראל צפויים להפנות לה כתף קרה. כך עולה משורת שיחות שקיים "כלכליסט" עם הגופים המוסדיים. חברת הנדל"ן מטקסס, שמדורגת A2 בידי מדרוג ו-A על ידי מעלות, ושלמייסדה ג'ין פיליפס יש עבר שנוי במחלוקת של הסתבכויות עם החוק ו־12 פשיטות רגל של נכסים בארה"ב, תיכננה לגייס בישראל 100 מיליון דולר, אך החליטה לקצץ את היקף ההנפקה ל־70 מיליון דולר בלבד. הכספים נועדו בעיקרם (83%) להחליף הלוואות ישנות ויקרות בחדשות וזולות - שיגויסו בישראל.

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי מרבית הגופים המוסדיים שנפגשו במהלך השבועיים האחרונים עם מנכ"ל החברה דני מוס אינם מתכוונים להשתתף בהנפקה. אלטשולר שחם, פסגות, כלל, מור, ילין לפידות, איילים קרנות נאמנות, מיטב דש, אנליסט ואקסלנס אינם מתכננים להשתתף בהנפקה. גורמים נוספים אמרו ל"כלכליסט" כי הם עדיין בוחנים את השתתפותם. אך אין זה אומר שההנפקה של TCI תיכשל, שכן חברות הנדל"ן האמריקאיות מגייסות את הכסף שלהן בהנפקות בעיקר מגופי נוסטרו ולאו דווקא מגופי החיסכון ארוך הטווח או מקרנות הנאמנות.

עוד נודע ל"כלכליסט" כי בנוסף להקטנת ההיקף שוקלים מנהלי TCI בימים אלה לשנות את מבנה ההנפקה בתל אביב, על מנת לזכות באהדת המשקיעים. אחד הדברים שהם בוחנים הוא לשנות את תמורת ההנפקה כך שתנתק אותה מהמייסד פיליפס. על פי התשקיף, אחד השימושים מכספי ההנפקה נועד להחליף הלוואה של 23 מיליון דולר שנלקחה בריבית של 6% על בניין משרדים. פיליפס עצמו, שלכאורה לא אמור להיות מעורב בעסקי החברה, ערב אישית להלוואה זו, כך שכספי ההנפקה אמורים לשחרר אותו מהערבות. על רקע שינוי מבנה ההנפקה תצטרך TCI לעדכן את התשקיף ולפנות מחדש למדרוג שתבחן את הדירוג.

מייסד TCI ג'ין פיליפס. לא ברורה מידת מעורבותו בחברה

המוסדיים הישראליים נרתעו, בין השאר, מייעוד תמורת ההנפקה, שאינה משמשת כנהוג בהנפקות של מרבית חברות הנדל"ן האמריקאיות לרכישת נכסים חדשים ותמיכה בצמיחה, אלא למיחזור חוב. כמו כן, לאורך הפגישות עם המוסדיים עלתה שאלת עברו של פיליפס, כפי שנחשף בתחקיר "כלכליסט" לפני כשבועיים.

"המנהלים של TCI הגיעו אלינו למצגת בדיוק ביום שבו פורסמו הכתבות על החברה ב'כלכליסט'. הם באו עם פרצוף של תשעה באב והבינו שהולך להיות להם קשה", אמר אחד המוסדיים הגדולים שנפגשו עם נציגי החברה. "במצגת הם ניסו לשכנע אותנו שלחברה אין קשר לפיליפס, וכי תמורת ההנפקה תהיה לטובת החברה, אבל לא השתכנענו. אנחנו לא נשתתף בהנפקה, בייחוד כשיש היום הרבה מאוד אפשרויות אחרות להשקעה באותו תחום של חברות נדל"ן אמריקאיות", אמר הגורם. על פיליפס הוא אמר: "לא יודע אם הוא קשור לחברה או לא, אבל מאחר שיש המון חברות להשקיע בהן אין שום סיבה שניקח סיכון ונשקיע בחברה הזו".

משקיע מוסדי אחר אמר ל"כלכליסט": "זו עוד אחת מהבושות של שוק ההון הישראלי, שחברות כאלה מגיעות לכאן. בשורה התחתונה יש פה נכסים שנקנו ב־200 מיליון דולר, ובישראל משום מה חושבים שזה חסר סיכון. הסכום הזה מומן באמצעות הלוואות בריביות גבוהות. איך הם קיבלו דירוג כזה? הם יגייסו פה כסף ויחליפו הלוואה בריבית של 12%".

דניאל מוס, מנכ"ל TCI צילום: ביזנס וייר

משקיע מוסדי אחר אמר כי "לאחר הפגישה שלנו עם TCI החלטנו לא להשקיע בחברה. זה נובע מבעיית אמון מול המנכ"ל דני מוס והיחס שלו לגבי בעל השליטה פיליפס. מוס אמר לנו שלפיליפס אין כל מעורבות בחברה, בעוד אנחנו מצאנו עדויות לכך שהוא כן מעורב. במקום שבו אנחנו מזהים בעיית אמון אנחנו לא משקיעים", אמר אותו גורם.

את ההנפקה של TCI אמורה לבצע חברת החיתום פועלים אי.בי.אי, שמבצעת את מרבית ההנפקות של חברות הנדל"ן האמריקאיות בישראל. אך בשונה ממרבית ההנפקות שביצעה עד כה, הפעם היא אינה משתפת פעולה עם יועצי ההנפקות רפי ליפא וגל עמית אלא עם שחקנים חדשים בתחום - חברת רדהארט של אייל ידווב ויובל ברק.

מ־TCI נמסר: "החברה נחושה לבסס מערכת יחסים עם שוק ההון הישראלי בידיעה שמדובר בחברה ראויה בעלת נכסים טובים, מיוצבים, תזרימיים, עם מימונים לטווח ארוך וללא סיכוני ריבית, המנוהלת בצורה עצמאית בידי הנהלה מקצועית ומפוקחת כחברה ציבורית אמריקאית. אנו משוכנעים שאם מוסדות פיננסיים אמריקאיים מובילים, לרבות HUD, מעניקים ביטוחים והלוואות לחברה, גם השוק הישראלי ימצא אותה ראויה לכך".