"אני מרחם על אלה שהסתכלו עליי כמו על משוגע והיום אוכלים את הכובע"

מה דעתך על מניית ג'י סיטי:

•  
•  
•  
•  
•  

קנייה חזקה

קנייה

המתן

מכירה

מכירה חזקה

לאחרונה הגיע כצמן לפינלנד, לחנוך את פתיחת הקניון המחודש ISO OMENA, אחד מהקניונים הגדולים של גזית גלוב ומהגדולים בשוק הנורדי כולו - פי ארבעה מקניון עזריאלי.

בגזית גלוב בונים הרים וגבעות על הקניון המחודש, שתוצאותיו ייכנסו לדו"חות החברה־הבת סיטיקון רק בעוד שנה (על פי כללי החשבונאות, נכס בפיתוח נכנס לדו"חות לאחר שנה). הקניון החדש בפינלנד הוא רק ביטוי להשקעות הרבות שמבצעת בימים אלו גזית גלוב בכל העולם, עם 3.7 מיליארד שקל נכסים בפיתוח. כצמן והמנכ"לית שלו רחל (רוחה) לוין מקווים שההשקעות האלו יחזירו את גזית גלוב לימי הזוהר שלה.

היקף השקעות אדיר בקנה

התקופה האחרונה לא הסבירה פנים לגזית גלוב. בשנת 2015 לבדה היא ספגה ירידת ערך של 22% בשוויה על רקע לא מעט פרשיות שהכבידו על מנייתה. זה התחיל מהפסד של מיליארד שקל על דורי קבוצה נוכח טעויות מביכות ברווחים שלה, והמשיך בחולשה בשוק הנורדי, בעיקר בפינלנד, שהפחידה את המשקיעים. אלא שאם לשפוט על פי ביצועי המניה ב־2016, נראה שהשוק מעריך כי הגרוע מכל מאחורינו. מניית גזית גלוב טיפסה השנה ב־17% לשווי של 7.9 מיליארד שקל. גם לאחר הדו"חות האחרונים מהשבוע שעבר, שהציגו ירידה של 12% בשורה התחתונה (FFO), השוק הגיב בעלייה בעיקר נוכח היקף ההשקעות האדיר שבקנה.

בראיון ל"כלכליסט" מתאר כצמן את מערכת היחסים שלו עם בנק לאומי והעומדת בראשו, מספר כמה הוא ממונף בתיק האישי ונותן תשובה מהדהדת לכל אלה שתקפו אותו כשהחליט להיכנס לשוק בברזיל. לפני זה הוא מספר לראשונה כי גזית גלוב, אחת הלוות הגדולות במשק הישראלי עם היקף הלוואות של 15 מיליארד שקל, צפויה לצמצם בשנה הקרובה את מצבת ההלוואות שלה מהבנקים הישראלים לטובת בנקים בחו"ל.

פתיחת הקניון החדש ISO OMENA בהלסינקי, פינלנד צילום: Janne Lehtinen

"היום השאיפה שלנו היא להעביר את כל כובד המשקל של האשראי שלנו לבנקים ברחבי העולם", אומר כצמן בראיון ל"כלכליסט". "היום מחצית ממקורות האשראי בישראל ומחציתה בבנקים לחו"ל. המטרה היא להגיע ל־70% בחו"ל ו־30% לבנקים בישראל. הבנקים בעצמם אומרים שהם רוצים לצמצם חשיפה לגופים גדולים, ואנחנו לא רוצים להיות מופתעים אלא ערוכים. זה נובע גם מהקשיים שיהיה למערכת הבנקאית להעמיד אשראי בגלל חוק הריכוזיות ובגלל באזל 3 שמכריח אותם להגדיל את ההון שלהם. זו אסטרטגיה שלנו עכשיו כי אנחנו מחפשים לבזר את מקורות האשראי שלנו כמה שיותר. אנחנו משקיעים עבודה יום יומית עם המערכת הבנקאית הבינלאומית כי אנחנו מבינים שאנחנו מתחילים להיות גדולים על השוק".

מה שבין השאר השפיע על ההחלטה של גזית גלוב היא העובדה שהבנקים בעצמם הודיעו כי הם מתכוונים לצמצם חשיפה לקבוצות הלווים הגדולות במשק. במרץ האחרון דווח בעיתונים הכלכליים כי בנק לאומי בחר שלא לחדש מסגרת אשראי של 125 מיליון דולר לגזית גלוב. כצמן טוען אחרת.

מה קרה עם בנק לאומי? מדוע הופסקו קווי האשראי שלכם?

"זה סיפור שלא היה ולא נברא. יש לנו עדיין קווי אשראי מבנק לאומי, החלטנו לצמצם את החשיפה שלנו לבנק מכיוון שהיה קו שנגמר וקיבלנו תנאים יותר טובים מברקליס. רוחה הודיעה למנהל החטיבה שאנחנו לא רוצים את הקו הזה יותר, מסיבות כלכליות גרידא. יש לי יחסים טובים עם לאומי ועם העומדת בראשו".

באופן אישי, אתה ממונף?

"לא. הבנות שלי לא מרשות לי".

איש לא התעניין בברזיל

הייתה ביקורת רבה על הכניסה שלכם לברזיל. מה תאמר למבקרים?

"ברור שהתל אביבים יודעים יותר טוב. אני לא רוצה להפריע להם עם העובדות. אבל העובדות הן שהריאל חזר לרמה של 3 ריאל לדולר בעוד רוב הקניות שלנו נעשו סביב 4 ריאל לדולר. השלטון התחלף, האולימפיאדה עברה כתקנה וכנראה שברזיל לא נופלת מתחת לכדור הארץ למרות שהיא אי שם בדרום.

"הזדמנויות עסקיות אף פעם לא נראות טוב בהתחלה. היום כולם רוצים להשקיע בארה"ב. לפני חצי שנה־שנה איש לא רצה להשקיע בברזיל, והיום זה שונה. זה מה שמאפיין אותנו - אנחנו לא מפחדים ממה שאנשים חושבים עלינו בזמן נתון. יש לנו את הדעה שלנו, שמבוססת על ניסיון של הרבה מאוד שנים. כשבאתי לארה"ב בשנות ה־90 אמרו לי, 'אתה משוגע. עכשיו צריך להשקיע רק ביפן'. להוביל חברה זה לא תחרות פופולריות ומנהיגות זה עסק מאוד בודד. כשאתה הולך על הזדמנות כולם חושבים שאתה אידיוט, ונכון שצדקת בעבר, אבל הפעם זה אחרת. זה ההבדל בין העדר לבין מי שמוביל אותו".

תרחיבו את הפעילות בברזיל?

"זו רק ההתחלה שלנו בברזיל. כמו שהירידות היו כואבות, ככה העליות יהיו קשות - למי שלא קנה. רק מי שיש לו רגליים על הקרקע יכול לקבל החלטות כאלה. יש לנו משרדים ואנשים שם, וביקרנו בנכסים שם. זו לא השקעה שנעשתה כלאחר יד אלא לאחר לימוד יסודי. לא נימנע מלנצל הזדמנויות עסקיות בתחום הליבה שלנו".

אולי זה זמן טוב להיכנס לאנגליה, לאחר הברקזיט? אתם לא פעילים שם.

"לא אכנס לאנגליה בצורה מסיבית כי לא היו לי שם רגליים על האדמה ואני לא מכיר את הנכסים. אבל בהחלט יש מחשבות ואני לא פוסל זאת".

למה לא פעלתם באנגליה עד כה?

"זה שוק יקר מדי, ואף פעם לא מצאנו שם משהו אטרקטיבי. אנחנו לא נכנסים סתם למדינה, יש לנו שתי שיטות: או שיש מדינה אסטרטגית ונכנסים אליה צעד אחר צעד - מקימים משרד ובודקים מה קורה בשטח, כמו שעשינו בברזיל; או שאנחנו נשענים על זיהוי הזדמנות עסקית, כמו באטריום (החברה־הבת שפעילה במדינות מזרח אירופה, א"פ). לא היו לנו נציגים על הקרקע בפולין ובצ'כיה, הציעו לנו לרכוש אותה וחשבנו שמדובר בתמחור חסר, ולכן רכשנו. אנגליה לא מתאימה לנו לאף אחת מהשיטות הללו אבל אנחנו חושבים על זה, ובהחלט מחפשים את ההזדמנות הבאה".

מנכ"ל סיטיקון מרסל קוקיל ומנכ"לית לאומי רקפת רוסק עמינח צילומים: יריב כץ ואוראל כהן

יש תיקון בפינלנד

אחד הגורמים שמכבידים על מניית גזית גלוב היא החברה־הבת (43%) סיטיקון שפועלת בשבדיה, נורבגיה ופינלנד. מנייתה רשמה ירידה של 30% מאז השיא שלה בפברואר 2015, בעיקר בגלל רכישות מסיביות, בהן חברת המרכזים המסחריים הנורבגית סקטור ב־1.5 מיליארד יורו. אלא שלטענת כצמן, השוק הנורדי כבר ראה את הגרוע מכל.

מה קורה היום בשוק הנורדי?

"המצב בשבדיה מצוין. בסיס התעסוקה שם רחב, היא נהנית מהרבה תיירים ויש לה מטבע משלה, שהיא ידעה לנייד נכון. הרבה סינים, יפנים והודים מגלים עכשיו את הארץ הזו. נורבגיה היא מדינה כל כך עשירה מהיסוד שלאחר הנפילה במחיר הנפט הפכה ממדינה עשירה מאוד מאוד למדינה עשירה מאוד. ניכרת צמיחה נאה בנכסים שלנו והמגמה הזו תימשך.

"פינלנד זה סיפור אחר. המדינה חוותה מיתון נוכח אובדן סחר עם הרוסים לאחר הסנקציות של המערב. היא גם איבדה חברות, כמו נוקיה, ולא התרחשו בה שינויים מבניים שהגדילו את הגמישות בשוק העבודה, כמו בשבדיה ובגרמניה. הפינים מאוד נפגעו מההאטה בסין כי הם מייצאים אליה ציוד תעשייתי כבד, אבל ללא ספק נראים ניצני יציאה מהמיתון. האבטלה יורדת ומדד אמון הצרכנים עולה. בפינלנד התוצר לנפש הוא יותר מ־40 אלף יורו בשנה - זו לא מדינה ענייה בשום מקרה. אנחנו מנהלים את הנכסים שלנו גם בזמנים טובים וגם בזמנים פחות טובים. אולי איבדנו 3% בתפוסה בפינלנד, אבל זה לא דרמטי. וזה גם מוכיח שהצעד שעשינו לכיוון נורבגיה היה מוצלח ויצר איזון בתיק".

מניות סיטיקון וגם גזית עדיין בירידה. מה אתם עושים כדי לתקן זאת?

"אנחנו קמים מדי בוקר לעבודה, פותחים מרכזים מסחריים חדשים ומשפרים את אלה הקיימים. פשוט כך. סיטיקון עברה מהפך עצום - מחברה ששוויה 500 מיליון יורו לחברה של יותר מ־2 מיליארד יורו - ונדרשות שנים להטמיע את הצמיחה הזאת. לגבי גזית, הגורם שהשפיע עלינו היה היציאה מדורי והנזק שנגרם כתוצאה מכך. השוק לא ראה את המהלך הזה בעין יפה, למרות שאני חושב שפעלנו הכי טוב שיכולנו".

המניה הושפעה מהשוק הנורדי?

"בהתחלה אמרו שברזיל היא הסיבה לירידה אבל עכשיו ברזיל השתפרה והריאל עלה. מימשנו חלק לא קטן ברווח, ולכן התירוץ הזה התפוגג. גם העסקים שלנו בקנדה, בארה"ב ובברזיל מניבים תוצאות טובות מאוד".

גם מנכ"ל סיטיקון מרסל קוקיל חושב שהרע כבר חלף. "יש סיבה להיות אופטימיים ולהאמין שפינלנד ראתה את הגרוע ביותר. זה ניכר בקניונים בהלסינקי, בהם יש עלייה בצריכה הפרטית. מחוץ לעיר זה סיפור מאתגר יותר. אבל עם הלסינקי מתחילה אני מאמין ששאר הערים ילכו אחריה. התיירות עדיין נאבקת בהשוואה לשלוש שנים אחורה". קוקיל הסביר כי "בפינלנד, הערים המרכזיות הן המקום להיות, ואנחנו מצמצמים פעילות בפריפריה. פיתוח זה לא עיקר העסק שלנו אבל הוא עוזר לנו מאוד, כמו הרחבות של קניונים שעשינו ב־ISO OMENA. בנוסף אנחנו מפתחים פרויקטי מגורים סמוך לקניונים שלנו".

"היינו כבר בשפל"

מה האסטרטגיה שלכם?

כצמן: "לחזק את הנדל"ן הפרטי, אך לא על חשבון הציבורי. השלמנו את רכישת השותף שלנו בישראל (באפריל השנה רכשה גזית את חלקו של רונן אשכנזי בגזית פיתוח, א"פ). המינוף שלנו בארה"ב הוא בערך 20% ובמקומות אחרים אנחנו ממונפים יותר. אם נהיה קרובים לנכסים, נוכל לסדר את הקוביות בצורה שונה כך שנמקסם רווח".

מה תעשו בישראל?

"נוכל למזג מטות, להקטין הוצאות ולהגדיל בעלות על נכסים. נוכל לעשות עסקה עם משקיעים מוסדיים".

איך? תמכרו זרוע ציבורית?

"הכל על השולחן. אנחנו יכולים לממש זרוע ציבורית אם נחשוב שזו הדרך הנכונה, למרות שהזרועות שלנו עשו תוצאות טובות מאוד ויש להן רמת ניהול שאין לשום חברה ישראלית והיכרות עם השוק המקומי. כשהגאות תרד ניווכח מי מיטיב לשחות. היינו כבר בתקופות שפל והוכחנו את היכולת שלנו".

חיים כצמן. "הבנות שלי לא מרשות לי להיות ממונף" צילום: Agaton Strom

למה בחרת בתחום הקניונים?

"חיפשתי נכסים שיהיו אטרקטיביים לכל משקיע מוסדי. המרכזים המסחריים סיפקו אפשרות להשקיע בנדל"ן עם תזרים יציב, שרובו באשראי. 50% מגיע מחברות שיש להן אשראי בינלאומי, שקל לממן אותן עם חוזים ארוכי טווח זה מאפשר להשקיע בנדל"ן ולממן אותו בקלות".

יש שאומרים שעידן המרכזים המסחריים מעוגני הסופרמרקטים נגמר. מה אתה חושב על זה?

"זה לא נכון. מי שמוציא את הסופרמרקט מהקניון וחושב שהוא ממציא את הגלגל - טועה. יש מחקר שמראה שבשנת 2020, 30%משטחי המסחר יהיו אלקטרוניים ואחוז החדירה למזון יהיה 2%. כלומר כדי לקנות מזון אנשים ימשיכו לבוא פיזית ולא לקנות באינטרנט. אני לא רואה תחליף לסופרמרקטים. בכל העולם המערבי חושבים ככה. עברתי את המיתון של 2000 ושל 2008 ויש לי לא מעט צלקות, אבל גם יש קצת סטטיסטיקה כדי להבין את זה. בסוף בן אדם הוא חיה סוציאלית. כולם רוצים לעשות קניות בסופר, בדרך הביתה, ושהפניה בכביש תהיה ימינה כי זה יותר קל. ובצהריים כולם באים לאכול, לא משנה אם ברוסיה, פינלנד או תל אביב, כי ההתנהגות היא לא שונה. אבל מי שחושב שהוא יכול לשבת בתל אביב ולנהל נדל"ן בעולם - לא מבין. הדרך לעשות עסקים היא להיות מקומי".

מההתחלה חשבת שתקיים כזו חברה?

"ב־1991 עשיתי כנס בישראל ואמרתי שאקים קרן ריט בארה"ב עם נכסים ב־100 מיליון דולר. הסתכלו עלי כמו משוגע, כפי שהסתכלו עלי כשנכנסתי לברזיל. אני כל כך מכיר את המבטים האלו שכבר נמאס לי מהם. אני מרחם על אלה שיצטרכו לאכול את הכובע אחר כך. אבל המציאות עלתה על כל דמיון. אף פעם לא חשבתי שאני אתראיין לגבי חברה עם נכסים בשווי 22 מיליארד דולר".

הכתב היה אורח גזית גלוב בפינלנד