נוהרים לקניונים: מסחר זעיר אאוט, רשתות ארציות אין

היישובים הערביים מציגים: מסחר זעיר אאוט, רשתות וקניונים אין. שטח המרכזים המסחריים ביישובים הערביים צפוי להכפיל את עצמו עד 2023 - זאת לאחר שנים שבהן פותחו שם שטחי מסחר מעטים בלבד, בניגוד למגמה ביתר ערי ישראל, מה שהוביל לזליגה משמעותית של כוח קנייה אל מחוץ ליישובים.

במספר יישובים ערביים כבר הוקמו בשנים האחרונות מספר מרכזים מסחריים מצליחים, בעיקר בנצרת, ירכא ואום אל פחם, שבהם פועלים למשל ביג פאשן נצרת, שמציג פדיונות גבוהים של 2,000 שקל למ"ר בחודש, גבוהים מהממוצע הארצי. כך גם חנות מיי בייבי ירכא, שמושכת אליה צרכנים מכל רחבי הארץ בסופי שבוע.

ביג ירכא. מהמרכזים המסחריים המצליחים צילום: גיל נחושתן

ההצלחה הזו צפויה להוביל להתרחבות, ואם כיום יש ביישובים הערביים כ־96 אלף מ"ר שטחי קניונים, בעוד ארבע שנים השטח יזנק לכ־200 אלף מ"ר. לעיקר ההתרחבות אחראית קבוצת צים וקרן מידאס, שתוסיף כ־70 אלף מ"ר.

חברות הנדל"ן המניב הפועלות היום במגזר הערבי הן קבוצת ביג, עם מרכזים בנצרת ובירכא; הקבוצה שבבעלות רני צים וקרן מידאס, שמקימה בבעלות משותפת את רשת הקניונים SEVEN; ורמי לוי, שהקים את קניון עטרות בירושלים, שמשמש יהודים ופלסטינים.

ביוני 2018 פתחו צים ומידאס שני מרכזים: באום אל פחם – פרויקט של כ־8,000 מ"ר שיורחב בשלב שני ל־19 אלף מ"ר עם תוספת של שטחי מסחר, משרדים ומרפאות; ופרויקט מסחרי נוסף על שטח של כ־7,000 מ"ר, בצמוד לביג ירכא שמנוהל על ידי קבוצת ביג. קבוצת צים מתכננת מספר מרכזים נוספים, חלקם בשלבי תכנון וייזום מתקדמים, בטירה, טמרה, טייבה, דליית אל כרמל, באקה ג'ת, קלנסוואה ורהט, והיא גם בוחנת הקמת מרכז נוסף באזור חורה בדרום.

"זו זירה שאף פעם לא נכנסו אליה יזמים ישראלים", מסביר בני חליף, מנהל הנכסים ומנכ"ל חברת הניהול בקבוצת צים. "עד היום הגישה למסחר במגזר הערבי היתה כזו שלא צריך להקים שם קניונים, כי האוכלוסייה ממילא מגיעה לקניונים בערים הסמוכות. עכשיו זו פעם ראשונה שמתייחסים אל המגזר בכבוד הראוי ברמת המסחר. זה אומר להרים לתושבי אום אל פחם קניון שמיועד להם ובנוי בשבילם באזור שלהם. האירועים, השפה, התמהיל ושעות הפתיחה הם לפי מה שהנהוג במגזר, הכל מדבר אל התושבים. בימי שישי הקניון פתוח מאחת בצהריים, בשבת פועל כל היום, ובפסח לא עושים שם מבצעי קנה קבל כי זה לא חג שרלבנטי להם".

מיי בייבי בירכא. מושך צרכנים מכל רחבי הארץ בסופי שבוע צילום: גיל נחושתן

עלייה בכושר ההשתכרות

יש סיבה נוספת להתרחבות למגזר הערבי, והיא מיצוי הפוטנציאל בשטחי המסחר במגזר היהודי והקניבליזציה שיוצרים לעצמם בעלי הנכסים והרשתות. "כשכולם נלחמים באותה זירה, אתה צריך ללכת ולפתח זירות חדשות", מודה חליף. "יש ביקוש שלא פוגש את ההיצע. במגזר היהודי יש רוויה בשטחי מסחר, והתפתחות האונליין משפיעה מאוד על תרבות הצריכה. צרכני המגזר הערבי פחות מושפעים מהאונליין או מקניות בחו"ל".

העלייה בכושר ההשתכרות במגזר הערבי גם היא מעודדת יזמים לפתוח מרכזי קניות שם. "אחד המאפיינים הבולטים שעשויים להפוך את המגזר הערבי למנוע צמיחה לענף הוא העלייה בכושר ההשתכרות של משקי הבית שם", אומרת ד"ר רינה דגני מבעלי חברת גיאוקרטוגרפיה. "מעידים על כך נתוני התעסוקה במגזר שכוללים עלייה בשיעור ההשתתפות של גברים ובעיקר נשים, ירידה ברמת האבטלה אך גם בעלייה ברמת השכר. בשנים האחרונות רואים עלייה בהשתתפות בכוח העבודה במגזר הערבי בעיקר במרכז הארץ כמו ג'לג'וליה, טירה, כפר קאסם וזמר, ובמידה מסוימת גם באזורים שבהם הוקמו אזורי תעשייה ומסחר כמו ירכא, ג'ולס ושפרעם".

לדבריה, צרכני המגזר הערבי מגיעים למרכזים מסחריים בתדירות של צרכני המגזר היהודי. "58% מהמגזר היהודי ו־53% מהמגזר הערבי מעידים שהם מגיעים לפחות פעם בחודש למרכז מסחרי. המשמעות היא שהמגמה של הגעה למרכזים מסחריים זהה בשני המגזרים, ולכן כוח קנייה עד עתה מהמגזר הערבי דלף לשטחי מסחר בחדרה, אליה הגיעו תושבי ואדי עארה, ולכפר סבא אליה הגיעו תושבי המשולש".

לפתיחת מרכזי מסחר במגזר הערבי מספר יתרונות, ובהם עלויות קרקע נמוכות, אפשרות לפתיחת שטחי המסחר בסופי שבוע, נגישות תחבורתית של חלק מהיישובים, עלייה בהכנסה של משקי הבית הערביים והתאמת המרכזים לצרכים ולהעדפות של תושבי הסביבה.

קניון SEVEN של צים באום אל פחם. מתכננים מרכזים גם בטירה וטמרה צילום: יובל כאן

"שטח הקרקעות קטן מדי"

"יש חסם גדול לבנות פרויקטים במגזר הערבי וקבוצת צים פיצחה אותו", טוען יואב קפלן, שותף וסמנכ"ל פיתוח עסקי, המנהל את הפעילות במגזר הערבי בקבוצת צים. "במגזר הבעיה היא שיש הרבה אנשים פרטיים שחולקים בבעלות על הקרקע וצריך לאתר אותם, לאסוף אותם ולשכנע אותם למכור את הקרקע. לפעמים על קרקע של 10 דונם יש 10 בעלים. בנוסף צריך גם לאתר קרקעות עם ביקוש, קרקעות שיש להם תב"ע, ואם אין להן אז צריך לעשות תב"ע ולהוציא היתרי בנייה.

"זה כמו בצל שצריך לקלף את השכבות שלו. בהתחלה היה קשה, אבל עכשיו זה כבר פס ייצור. גם בעלי הקרקע, שבתחילת הדרך חששו, היום כבר פחות חשדנים. לערבים אין נטייה למכור קרקע, בטח לא למכור ליהודים, ואנחנו עושים הסכמים ארוכי טווח עם בעלי הקרקע ל־50 שנה, לפיהם בעל הקרקע נותן לנו אותה, מקבל מאיתנו שכר דירה שנגזר מההכנסות שלי מהשוכרים, והוא הופך שותף שלי במרכז שאני שוכר ממנו. אחרי 50 שנה הקרקע חוזרת לבעליה ואני עוזב. הם לא רוצים למכור לי, ואני לא רוצה לקנות. אני מעדיף גורם מקומי שיהיה השותף שלי לתקופה ארוכה, ואני יודע להחזיר את הרווחים במהלך 50 שנה האלה, וכולם מאושרים. זה שיתוף פעולה שנותן כוח".

בצים מייחסים לעצמם כמעט בלעדיות על פיתוח המסחר במגזר הערבי, אף שקבוצת ביג היתה הראשונה לזהות את הפוטנציאל ולהקים מרכז מסחרי בנצרת, שהפך לאחד מחמשת המרכזים המסחריים המצליחים בארץ. השאלה היא מהם הסיכונים של האסטרטגיה העסקית הזו. "כל הקרקעות האלה שצים בונה ותבנה עליהן נמצאות בשוק כבר זמן רב, ואף קבוצת נדל"ן לא רצתה אותן", טוען בכיר באחת מקבוצות הקניונים המתחרים של צים.

"מדובר בקרקעות על שטח קטן, והשאלה היא אם אתה רוצה להיות שחקן מגזרי בתוך כפר או עיר קטנה או שאתה רוצה להקים קניון אזורי גדול שימשוך אליו גם את האוכלוסייה של הכפרים הערביים. בדליית אל כרמל מציעים לנו במשך שנים רבות קרקעות, אבל זה יישוב קטן של פחות מ־10,000 תושבים ולא רצינו לפתוח שם מרכז. לא נכון לומר שעכשיו יזמים גילו את המגזר הערבי. כל הזמן נפתחים עוד מרכזים בתוך השכונות והערים הקטנות. השאלה אם יש היתכנות למרכז מסחרי קטן או בינוני בעיר קטנה או שבסופו של יום התושבים שלה ילכו לערים הגדולות לעשות את הקניות".

שטח הקניונים ביישובים הערביים יוכפל

להבדיל ממרכזים מסחריים במגזר היהודי, שבהם קיימת רוויה של רשתות אופנה ושינוי תמהיל לטובת שטחי הסעדה ובילוי, במגזר הערבי עדיין קיימת דרישה גבוהה לשטחי מסחר לרשתות אופנה. כיום תושבי המגזר הערבי קונים בשווקים, ברחובות הערים או בקניונים מחוץ ליישובים. כך, 50% מהמבקרים שמגיעים לביג כרמיאל הם מיישובי המגזר הסובבים, וביג טבריה מושך כ־30%-20% מבקרים שהם מהמגזר. בקבוצת ביג אף מחזיקים בעשור האחרון משרד פרסום ייעודי למגזר הערבי.

מלבד ביג פאשן נצרת, הקניונים במגזר מאוישים ברובם ברשתות בייסיק המוכרות גם מקניונים אזוריים, כמו פוקס, דלתא, קסטרו ותמנון. מותגים בינלאומיים פחות פעילים במגזר בין היתר כיוון שבקניונים האלה הם מתקשים למצוא שטחי מסחר רחבים. "סוג החנויות יהיה יותר חנויות בסיסיות", אומר ערן אמציה, סמנכ"ל ניהול ותפעול בקבוצת ביג. "אני לא רואה את זארה פותחת כל כך מהר חנויות במגזר. אלה קניונים של עד 10,000 מ"ר, והמותגים הבינלאומיים המובילים מחפשים את הקניונים האזוריים שמאפשרים להם שטחי מסחר של אלפי מ"ר. בביג פאשן נצרת, שכולל 15 אלף מ"ר ונחשב למרכז מאוד מוצלח, יש גם זארה ופול אנד בר, אבל זארה עדיין שומרת על הייחודיות שלה ולא פותחת בכל מקום".

לדבריו, בקניונים שפתחה הקבוצה במגזר היא העדיפה להכניס רשתות וחנויות שפועלות בקניונים במגזר היהודי: "אין שום יתרון אם אני אביא את דבח וקינג סטור (רשתות הפעילות במגזר הערבי - א"י) למרכז שלי, כי הן יושבות כבר במיקום אסטרטגי והן לא צריכות אותי. כנ"ל חנויות אחרות של המגזר שיודעות להסתדר בלעדיי. יזם יהודי שפותח במגזר ירצה להביא את התמהיל כמו שהוא מביא לכל קניון בארץ, ואת התמהיל הכי טוב. גם הציבור הערבי לא מבקש את המותגים המקומיים שלו".

רני צים, ליד אחד ממתחמי הקניות שלו. "צים פיצחה את החסם במגזר הערבי" צילום: תומי הרפז

משתפים זכיין מקומי

הרשתות שמפעילות חנויות במגזר הערבי עושות את זה בשיתוף עם זכיין מקומי. "יזמי הנדל"ן מעדיפים את הרשתות המוכרות והחזקות, וגם הרשתות שבאות מביאות איתן שוכר (זכיין) מקומי, שמכיר ויודע את התרבות וההעדפות של צרכני המגזר, מה יותר ומה פחות נמכר. זו הסיבה שהחנויות שם מצליחות. בירכא כמעט כל החנויות מופעלות על ידי זכיינים. יש ערך מוסף למישהו מקומי. במקום להביא את החנות המקומית, מביאים את השוכר המקומי שיודע איך להפעיל את החנות הכי טוב", מסביר אמציה. קפלן מוסיף כי בצים "80% מהשוכרים ברשתות שלנו הם כלל־ארציים, ו־20% הם שוכרים מקומיים. ובקהלים זה הפוך – 80% זה קהל ערבי ו־20% קהל יהודי".

למרות התמורות שחלות בשנים האחרונות בתחום המסחר במגזר הערבי, עדיין קיים מחסור במתחמים מסחריים. באזור המשולש הצרכנים ירכשו בעתיד במתחמים מסחריים ולא ברחובות. "ברוב היישובים הביקוש למסחר לא מצדיק הקמה של קניונים גדולים בהיקף של 40-30 אלף מ"ר. מדובר בעיקר במרכזים עירוניים קטנים של 20-10 אלף מ"ר, שישלבו תמהיל מסחרי עם מרכז שירותים לעיר או לכפר, כגון משרדים, קופות חולים, שירותי עירייה ואולי גם מבני ציבור", אומרת דגני.

בגיאוקרטוגרפיה מעריכים כי בנוסף לנצרת וירכא, שכבר החלו להתפתח עם מרכזי מסחר, קיימים מספר מוקדים גיאוגרפיים שבתנאי מיקום ושטח מתאימים יתאפשר לפתח בהם בשנים הקרובות מרכזי מסחר חדשים: אזור שפרעם־אעבלין, שבו כ־55 אלף תושבים עם כוח קנייה שמוערך ב־20 מיליון שקל בחודש. אזור זה יכול למשוך כוח קנייה נוסף של כ־10 מיליון שקל מטמרה וכאבול הסמוכות. לאחרונה נחתם הסכם של צים תחת מותג SEVEN לרכישת שטח למתחם מסחרי בכניסה לעיר טמרה.

אזור סחנין־עראבה, שבו גרים כ־55 אלף תושבים עם כוח קנייה של כ־20 מיליון שקל בחודש, יכול למשוך קונים מהיישובים הכפריים במועצה אזורית משגב, שבה גרים כ־30 אלף תושבים, ולייצר מתחמים מסחריים בעלי מאפיינים הפונים גם לאוכלוסייה הערבית וגם לאוכלוסייה היהודית.

שיתוף פעולה נוסף עשוי להתקיים בין רהט והמועצה האזורית בני שמעון באזור שבו חיים למעלה מ־70 אלף תושבים. בשנת 2000 החל שיתוף פעולה בין שתי הרשויות, עם ההקמה של אזור התעסוקה עידן הנגב. מתחם מסחרי מודרני באזור זה יכול למשוך כוח קנייה שמגיע היום למתחמים בבאר שבע, כמו שקורה כיום בכפר סבא שמושכת למרכזי המסחר שלה צרכנים מאזור המשולש.

אזור נוסף אליו נוטשים עיניים חלק מהיזמים, לרוב הקטנים והבינוניים, הוא דליית אל כרמל־עיספיא עם כוח קנייה מקומי שעומד על כ־15 מיליון שקל בחודש, ועשוי למשוך עוד מבקרים רבים, מהם תיירים המגיעים כבר היום למסעדות ולשווקים באזור.