במקום להוריד מחירים היזמים מעלים את הסטנדרט

 מוגש מטעם DUN'S 100

בשנים האחרונות חלה האטה מסוימת בקצב עליית מחירי הדירות בעקבות ניסיונותיה של הממשלה לצנן את השוק, אלא שמרות פרויקטים כמו מחיר למשתכן, הברחת משקיעי נדלן ועוד צעדים, היזמים לא מורידים מחירים בין היתר כי הביקוש קשיח והעליה בתשומות הבניה. במקום זאת אנו רואים עליה משמעותית בסטנדרט שמציעים היזמים לרוכשי הדירות מבחינת איכות החומרים ועיצוב הפנים. אנשים מושפעים מהרשתות החברתיות ומגיעים עם דרישות. היזמים משקיעים בעיצוב הבניין והדירות הרבה יותר ממה שהשקיעו בעבר. אין בכלל בסיס להשוואה בין הדירות שאנו בונים היום, מבחינת המפרט, לבין אלו שבנינו לפני עשור, ואני לא מדבר על דירות יוקרה, אלא על דירות רגילות גם בפריפריה, שהן הרבה יותר יוקרתיות מפעם ואם נדמה לציבור שאנו מגלגלים את כל העלויות על הרוכש, אז מדובר בטעות גסה. למעשה, אם הרוכש היה צריך לשלם את מלוא העלויות של מפרט הדירה, המחירים שלהן היו עולים דרמטית.

על דבר אחד אין מחלוקת, המפרט – אותו מסמך לקוני שמפרט כיצד תראה הדירה על כל חדריה ומרכיביה, הפך במרוצת השנים לנייר מורכב הרבה יותר. מספר הסעיפים שבו לצד החובות שהוטלו על הקבלנים והיזמים לציין בו מידע רב שלא היה נכלל בעבר, מהווה בשורה צרכנית משמעותית. היזמים מקפידים כיום הרבה יותר על איכות הבניה והתקנים, בין היתר היות והציבור חשוף יותר מתמיד לבתים של אחרים ויודעים מה הולך ומה מוצע בפרויקטים שונים ומה מקבלים אחרים. וכך למשל ניתן לראות שאסלות סמויות, ריצופים של 80 על 80, דלתות עם מנגנון מגנטי שקטות, ברז 4 דרך ואפילו גרניט פורצלן, מהווים דברים שבעבר נחשבו לתוספות יוקרתיות והפכו היום להיות סטנדרט. גם מטבחים מותאמים למשפחות, כמות מוגדלת של נקודות חשמל, הינם שדרוגים שבעבר נגבה בגינם סכום נוסף וכיום נתפסים כסטנדרט. והרשימה ארוכה: באבולוציה של המושג סטנדרט אפשר לכלול למשל גם את המזגנים: עד לפני עשור, דירות רבות נמכרו רק עם צנרת עבורם. גם חימום הבתים, שבעבר כברירת מחדל, התבסס על רדיאטורים מובנים, עבר שינוי וכיום, יותר ויותר דירות מוצעות עם חימום תת רצפתי באזורים קרים במיוחד

אולם, עכשיו נותרה השאלה המהותית – מי משלם על שדרוג המפרט?

אם בוחנים את הזינוק שחל במחירי הדירות בישראל במרוצת העשור האחרון, ניתן להסיק, כי הרוכשים הם אלו שממנים זאת, אולם המציאות מורכבת יותר: על פי נתוני מחלקת המחקר של משגב שיווק מתחמי מגורים, העלויות נחלקות שווה בשווה בין 3 הגורמים – היזם, הקבלן המבצע והרוכש.

ישי רוט קרדיט: יח"צ

הציבור שוכח כי בשנים האחרונות, מדד תשומות הבניה והעלויות שכרוכות בכך, זינק באופן ניכר. הכל התייקר ובשיעורים גבוהים: עלות כוח האדם, המלט, הבטון והעץ.

ועד כמה הפער משמעותי? אם בעבר קבלן ביצוע לא היה נכנס לפרויקט עם רווח של פחות 15% הרי שכיום יש שמוכנים להסתפק גם ברווח של 5-6% . אנחנו משווקים פרויקט בבאר שבע דירות החל מ- 1.190 מיליון שקלים, שבו אנו נותנים לרוכשים אסלה סמויה וזו אותה אסלה שמוצעת לרוכשי דירות בפרויקטי יוקרה באיזור הבורסה ברמת גן, שם דירה באותו גודל עולה יותר מכפול.

'שינויי דיירים' – בוננזה ליזם או כאב ראש?

לצד העליה באיכות המפרטים הסטנדרטיים, המציאות מלמדת כי רבים מבין רוכשי הדירות לא מסתפקים בסטנדרט שמציע הקבלן, אלא מבקשים להותיר את חותמם האישי על הדירה, עוד לפני הכניסה אליה. עד לפני כחמש שנים, שדרוג הדירה היה מהווה צעידה כמעט עיוורת של הרוכש בתוך ים של אפשרויות ועלויות אולם בשנת 2015 תוקן חוק המכר שקבע חובת ציון ליד כל סעיף במפרט לגבי עלות השינוי, גובה הזיכוי שיקבל אם יוותר עליו והדלתא שהוא צריך להשלים עבור השדרוג. אולם חרף השינוי המבורך, רבים מהרוכשים מלינים על העלויות הגבוהות שהם נדרשים לשלם, כאשר פעמים רבות, מדובר עוד בשלב טרום בנייה, כאשר לקבלן לא מתווספות עלויות כתוצאה מסטיה מהמפרט המתוכנן.

אחד מהמשתנים שמשפיעים על עלויות התוספות היא איפיון הצדדים לעיסקה. ליזם יש אינטרס לשמור על הרוכש שלו ולדאוג לצרכיו וקיימת אינטראקציה בינו לבין הלקוח מתהליך שיווק הנכס לאורך כל הדרך עד מסירת המפתח ואילו האינטרס של הקבלן המבצע שהיזם לוקח הוא למקסם את הרווח שלו כמה שיותר ללא סנטימנטים. לדבריו, תפיסת העולם שלנו היא לשמש ONE STOP SHOP ואנו מלווים את רוכש הדירה עד לקבלת מפתח. ברוב הפרויקטים שלנו שובל היא היזם והמבצע ואנו מעמידים מערכת שלמה לרשות הלקוח הכולל אדריכל ומעצבת פנים אין-האוס, דבר שחוסך לדיירים טרחה וכסף. כאשר היזם גם מבצע יש לו יותר גמישות (לרבות תכנונית הכוללת את כל היועצים של הפרויקט שעומדים לרשותו) ויכולת לפגוש את הפנטזיה של הלקוח והיכולת לממשה מאחר שאין עוד גורמים בדרך שגוזרים קופון.

כל בית צריך מרפסת אדריכל

תכיפות השדרוגים הפכה להיות כה נפוצה, עד שכיום, ישנן חברות שמצמידות לרשות הרוכשים מעצבי פנים ואדריכלים – דבר שעד לפני מספר שנים היה מאפיין התנהלות סביב מכר דירות יוקרה בלבד. בשנים האחרונות אנו עדים לשינוי בדרישות רוכשי הדירות בשני היבטים עיקריים: נושא השירות ונושא תכנון פנים הדירה. כתוצאה מכך אנו משקיעים הרבה יותר מבעבר ושמים דגש על שני היבטים אלה ומטמיעים אותם כחלק מהתרבות הארגונית של החברה" מעיד ישי רוט. לדבריו, ככל שמדובר בשלב טרום בניה אנו מאפשרים ללקוח גמישות מירבית לתכנן את דירת חלומותיו ולא גובים תשלום מלקוח על שינויים טרם הבניה שנעשים על ידי הלקוח. גם סוגיית תיאום הציפיות בין השאיפות של הרוכש למציאות בפועל, מקבלת כיום התייחסות ולדבריו, לדוגמא , הקמנו משרד מכירות בפארק נחל באר שבע בעלות של מיליון וחצי מתוכם 300 אלף שקלים שהושקעו בבניית מודל שכונת פארק הנחל מאפשר ללקוח להתרשם בצורה חזותית מהפרויקט בו הוא משקיע את מיטב כספו.

הכותב הוא סמנכ"ל חברת שובל מתחמי מגורים