מהן הטעויות הנפוצות של דיירים במסגרת פרוייקט התחדשות עירונית וכיצד ניתן לתקנם

 מוגש מטעם DUN'S 100

מהם השלבים הראשונים בתהליך שיוכלו לתת לכם כלים לפני שאתם פונים ליזם.

השלב הראשון הוא לבדוק נסח טאבו.

ניתן להוציא מהאינטרנט נסח מרוכז (שיכלול את כל רשימת הבעלים של החלקה) לפי גוש וחלקה של הנכס.

באמצעות נסח הטאבו ניתן יהיה לראות את הפרטים הבאים:

שטח המגרש- נתון זה לעיתים קובע האם בעלי הדירות יכולים לבצע פרויקט חיזוק, תמ"א 38 הריסה או פינוי בינוי.

כך לדוגמא, אם ישנם 20 בעלי דירות על שטח של פחות מדונם, ככל הנראה לא תהיה כדאיות כלכלית להריסה ובניה- אלא חיזוק בלבד. אפשרות שניה היא לאחד עוד בניינים סמוכים ולבדוק מול העריה האם היא תעודד את המתחם כפינוי בינוי.

הנסח מציג לנו מי הבעלים הרשומים וכמה בעלים קיימים.

לעיתים קרובות מגיעים אלי נציגי בניין שבטוחים שהם יכולים להתקשר עם יזם, אולם בדיקה בנסח הטאבו מגלה שהחלקה כוללת עוד בניינים והם למעשה יחד עם עוד בעלי דירות בכניסות ובניינים סמוכים ולא ניתן לפצלם כי זה אותו בית משותף (אלא באמצעות הליך משפטי מיוחד שלצורך כך יש לשכור שירותיו של עו"ד על חשבון הבעלים).

בנוסף, לעיתים נדמה לנציגות שמגיעה אלי, שיש רק שבעה בעלי דירות, אולם לאחר בדיקה והשוואה בנסח – אנו מוצאים שיש עוד בעל דירה שהוא בעלים של מחסן (למרות שכל גודלו של המחסן הוא 5 מ"ר) והוא איננו מתגורר בבניין ועדיין נצטרך לאתר אותו כי נצטרך את ההסכמה שלו והוא יהיה אמור לחתום על ההסכם מול היזם למרות שאין לו דירה והוא ככל הנראה לא יקבל דירה אלא מחסן או שווה ערך למחסן.

ישנם מקרים שהנסח לא מעודכן ואחד מבעלי הדירה נפטר וישנם יורשים שחלקם לא נמצא בארץ ויש צורך באיתורם שכן הם הפכו להיות בעלי הנכס ובלעדי ההסכמה וחתימתם לא ניתן להתקדם.

הנסח מציג לנו חובות או עיקולים והערות נוספות

מהנסח ניתן לראות, אם למי מהבעלים, ישנם חובות או עיקולים, או הערות שמונעות מאותו בעל דירה לחתום, כגון הורים שהעבירו את הדירה על שם אחד הילדים אולם רושמים הערה למניעת עסקה, שאותו ילד לא יוכל לבצע עסקה מבלי שהם יאשרו אותה, מה שאומר שגם ההורים אמורים לחתום על ההסכם מול היזם.

לאותם בעלים שיש חובות או שיעבודים או עיקולים או מונה להם כונס נכסים, אין סמכות לחתום עד אשר ישלמו או יסדירו את החובות שלהם. לעיתים נמצא גם הערה שבעל הנכס חסוי ואינו מוסמך לפעול אלא באישור אפוטרופוס מה שאומר שעורך הדין יצטרך להגיש בקשה לאישור העסקה לבית משפט והאפוטרופוס הכללי, עניין שלעיתים לוקח בין חצי שנה לשנה.

הצמדות

באמצעות הנסח נוכל לדעת למי מבעלי הדירות יש חלקים מוצמדים כגון: גגות, חניות, מחסנים, גינות וכד'. בדיקה זו תהיה נחוצה מול אותם בעלי דירות שדורשים לקבל דירת גן כי לטענתם הגינה בקרקע מוצמדת להם. בבדיקה מול הנסח נמצא שלרוב בעלי דירות הקרקע אין הצמדה ולכן דרישה מצד אותם בעלים תהיה לא חוקית.

כך גם לגבי דירות שמתגוררים בקומות הגבוהות ולטענתם אמורים לקבל דירות גג, אולם, אם אין בנסח הצמדה לגג, אין להם את הזכות לדרוש זאת.

עו"ד רוית סיני צילום: אייל יצהר

גודל הדירה

לעיתים קרובות נגלה שהנסח לא משקף את גודל הדירה בפועל, שכן המרפסות הישנות סופחו לדירות, כך שגודל הדירה בנסח מתייחס לדירה עצמה בלי המרפסת הישנה שסופחה לה. בהשוואה של מדידת הדירה עם מודד מוסמך לבין נסח הטאבו נמצא לעיתים סטיה של 20% או יותר. לכן כאשר מקבלים הצעה מיזם, יש לשים לב שההצעה מתייחסת לא למה לכתוב בנסח טאבו, אלא למדידה שתתבצע בפועל.

בפרויקטים רבים, אנו מוצאים שבעלים שביצעו הרחבה בדירתם, לא מעדכנים בנסח הטאבו או בתשריט הבית המשותף, כך שלא ניתן לדעת את זה מראש רק לאחר שאנו מקבלים את האישור על ההיתר שאותו בעל דירה קיבל אנו מאשרים. נתון זה לרוב כאמור לא ידוע ולכן כל הצעה מיזם צריכה להבחן באופן מקצועי ויסודי כי כל תוספת בניה של מי מהבעלים יכול לשנות את ההצעה.

שלב 2 – בירור זכויות הבניין בעיריה.

לאחר שהוצא נסח הטאבו, עלכם לברר בעירייה מהן הזכויות של הבניין. לקבל מידע תכנוני על הבניין, לברר כמה קומות ניתן לבנות ומה היקף הפרויקט האם יש צורך בצרוף של בניינים נוספים או ניתן להתקדם רק עם הבניין שלכם.

לפי חוק החיזוק, על מנת שתזכו בזכויות מכוח התמ"א הבניין חייב להבנות לפני 1980. בניינים שנבנו אחרי לא מאושרות זכויות של תמ"א (אפשר מכוח פינוי בינוי).

היום, כמעט בכל רשות ניתן לפנות למנהלת של ההתחדשות ולברר מולם מה ניתן לקבל במסגרת ההתחדשות העירונית.

השוני במדיניות בין עיריה לעיריה נעוץ בעובדה שסעיף 23 לחוק החיזוק, מקנה לכל רשות את שיקול הדעת התכנוני, להקטין להרחיב או לפסול זכויות של בניין כזה או אחר. כאמור העיריה יכולה להחליט להכריז על מתחם מסויים כפינוי בינוי ולא יעזור שום חוק, העיריה תדחה כל בקשה להיתר שלא תהיה בכפוף לתוכנית שהיא מתכננת.

שלב 3- זימון הבעלים לאסיפה.

לאחר שבחנו את הנסח טאבו, בחנו את הזכויות של הבניין מול העריה, ניתן כעת לזמן את כל הבעלים לאסיפה כללית על מנת להעביר את המידע לכולם.

את ההזמנה יש לתלות על לוח המודעות לפחות שבוע לפני האסיפה.

בהזמנה לאסיפה חשוב לציין כי המטרה היא לקדם את הפרויקט במסגרת התחדשות עירונית ולבחור נציגות בהתאם.

בתום האסיפה, יש לבחור 2-3 נציגים בעלי דירות שיש להם את הזמן והיכולת להשקיע בקידום הפרויקט (ראה פרק נציגות). חשוב בטופס מינוי הנציגות לקבוע שלאותם נציגים תהיה הסמכות לקבוע את אנשי המקצוע כגון עו"ד מייצג ומפקח בניה מטעם הדיירים.

לאחר שהבעלים שמעו והבינו מה ואיך ניתן להתקדם – ולאחר שמונתה נציגות יש לבחור עו"ד מתאים.

איך תשיגו את הרוב הנדרש לתמ"א 38.

מכשול ידוע ומוכר לבדרך לביצוע פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, הוא הקושי בהשגת הרוב הנדרש מדיירי הבניין. למרות שמבחינה משפטית כיום כבר לא נדרש 100% הסכמה, מומלץ שלא להסתפק ברוב הכרחי ולחתור להשגת הסכמה גורפת של בעלי הדירות, כדי למנוע מצבים של עימותים וסיכול בביצוע העבודה.

כאשר לא מושגת הסכמה גורפת, השכנים המתנגדים עלולים להגיש התנגדויות לוועדות התכנון והבניה או למפקח על המקרקעין, דבר שיעכב את קידום הפרויקט ויגרום להוצאות רבות של היזם. אותם מתנגדים אף יסרבו לחתום על הטפסים הנדרשים לצורך רישום הערת אזהרה לטובת היזם או היזם. משום כך, קבלנים ויזמים זהירים ומנוסים ימנעו מלהציע הצעות במקרים שבהם אין הסכמה גורפת בבניין. אז כיצד ניתן להשיג הסכמה גורפת?

שלב ראשון: בודקים אם הדיירים מעוניינים

1. הכירו את השכנים - מומלץ לפנות לשכן שיש לכם איתו שפה משותפת. אם אינכם מכירים את השכנים אישית, זו הזדמנות נהדרת להכיר אותם. התחילו עם שכן שיש לו מאפיינים משפחתיים דומים לשלכם, למשל משפחה עם ילדים צעירים. ברגע שהצלחתם לחבור לשכן או לשכנה, יש לכם גרעין מצוין לצוות.

ייתכן שחלק מהשכנים כבר מודעים ליתרון ההתחדשות העירונית ומראים סימנים חיובים. שכנים שכאלה עשויים להיות חברים עתידיים בצוות שלכם ולכן פנו אליהם קודם. אם יש שוכרים בבנין - יש לפנות לבעלי הדירות, המשכירים.

2. הכינו תוכנית - שבו יחד וערכו רשימה של כל בעלי ההדירות בבניין. אפשר לקבל אותה מנסח הטאבו של הבניין. נסו לפנות לבעלי הדירות לשיחה ראשונית לשמוע מה דעתם. אל תכנסו לפרטים, אלא רק הסבירו להם מה היתרון בתוכנית, רשמו את הערותיהם ועמדתם בצורה מסודרת, כמו כן ופרטו את הסיבות להתנגדות אם יש.

3. הדפיסו מאמרים ואינפורמציה עבור השכנים - הסבירו לשכנים מה היתרונות בתוכנית ובעיקר מה הסיבות העיקריות שבגללה חותרים לביצוע התוכנית בבניין:

א. חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה.

ב. שדרוג המבנה.

ג. העלאת ערך הנכס.

ד. לווי מטעם הדיירים משפטי - הכל ללא כל עלות כספית מצד הדיירים.

שלב שני: כינוס אסיפת דיירים

4. כנסו אסיפת דיירים - חלקו את החומר שהדפסתם בנוגע ליתרונות התוכנית לבעלי הדירות בתיבות הדואר וצרפו הזמנה לאסיפת דיירים. אם ועד הבית מתנגד לכינוס האסיפה - התקנון המצוי מאפשר לכם לכנס אותה בכל זאת, בתמיכת שליש מבעלי הדירות. באפשרותכם לכנס אסיפת דירים תוך 14 יום מיום התנגדות ועד הבית, תוך הודעה מראש של 4 ימים. יש לפרסם את נושא האסיפה ואת מיקומה במקום בולט.

5. מיקום אסיפת הדיירים - אם התרשמתם שרוב הדיירים בבנין בעד יישום התוכנית קיימו את האסיפה אצלכם. אם אין לכם רוב, מומלץ לצרף לאסיפה עו"ד מנוסה שיבהיר את יתרונות התוכנית באופן נטרלי, וברוב המקרים הם יכולים לשכנע את המתנגדים.

שלב שלישי: ניהול אסיפת דיירים

6. ניהול אסיפת דיירים - אסיפת הדיירים נועדה להעלות את הנושא באופן רשמי, כשאחד מהצוות שלכם מציג את מטרתה. אם הבאתם את אחד מאנשי הצוות המקצועי העוסק בתחום, בקשו ממנו לספר על הנושא מנקודת מבטו המקצועית, למשל הסכנות במבנה שנבנה לפני שנת 1980.

7. הימנעו מיצירת אנטגוניזם או חשדנות - ברוב הפרויקטים שלא התקדמו, אחד מהשכנים הביא מטעמו יזם או יזם ששאר בעלי הדירות לא היו מעוניינים לשתף פעולה, שמא אותו בעל דירה יקבל יותר מהם. משום כך, הימנעו מלהביא יזם או יזם מסוים, מכיוון שזה יתפרש אצל שאר בעלי הדירות כאילו יש לכם עניין אישי מולו. אין זה המקום לדבר על "מי יקבל מה ואיפה".

מכיוון ששכנות טובה היא ערך ראשון במעלה, רצוי שהצוות המקצועי שמייצג את הדיירים ידאג לקבל הצעות בשמם של הדיירים ולמענם. כך מקבלים כל הדיירים, באופן שווה הטבות מאותו יזם, ללא כל חשדנות או חשש שלשכן אחד יש אינטרס אישי מהפרויקט והוא "עלול" להרוויח יותר מהם.

8. קיום פרוטוקול אסיפה - יש לרשום פרוטוקול באסיפה, ורצוי לערוך רשימת קשר עם טלפונים ומיילים. בסופה של האסיפה יש לקיים הצבעה ולרשום את שמות הנוכחים שבעד ונגד. יש סיכוי סביר שמספר המסכימים לתוכנית יגדל לאחר האסיפה. באסיפה חשוב לבחור נציגות מצומצמת, שתדאג לקדם את הנושא עבור כלל הדיירים ותהיה בקשר עם הצוות המקצועי שילווה את הפרויקט. סיימו את הישיבה בנועם והבטיחו ליצור קשר ולעדכן בהקדם האפשרי את כל הנוכחים.

שלב רביעי: לחתור ל-100% הסכמה

9. ערכו ישיבת צוות לאחר האסיפה ובדקו את אחוז המסכימים - גם אם הגעתם לרוב הנדרש מבחינה משפטית, הניסיון מלמד שרק חלק קטן מהיזמים יהיה מעוניין לשתף פעולה, ולכן חיוני לבצע שיחות אישיות עם השכנים המתנגדים.

10. נסו להבין את סיבות התנגדות - תאמו עם הדיירים המתנגדים פגישה. כבדו אותם ואל תתרגשו יותר מידי מהתנגדויות גורפות ואף בוטות. פנו לכל מתנגד, והדגישו את האלמנט שיותר מעניין וחשוב לו. רצוי לברר מה מפריע לכל אחד מהמתנגדים ונסו לשלול כל התנגדות בלתי סבירה. בדקו אם יש אדם שצריך לקבל עוד ידע כתוב או בעל פה כדי להשתכנע, ונסו שוב לדבר איתו בצורה נעימה אך מקצועית יותר. במקרים רבים, הצוות המקצועי שיש לו ניסיון בגישור בין שכנים וניחן בכושר שכנוע גבוה וידע מקצועי, יודע כיצד למנוע התנגדויות סרק.

רוב בעלי הדירות שאינם מתגוררים בהן ומשכירים אותן - יהיו בעד התהליך. לעומת זאת, בעלי דירות שמתגוררים בדירה כל חייהם יתנגדו ככל הנראה ויסרבו לכל סוג של חיזוק או שיפוץ במסגרת התמ"א. במקרים אלה רצוי להדגיש כי המומחים מומחים מנבאים שתהיה רעידת אדמה חזקה ורק בניינים שיחוזקו או ייבנו מחדש - יצילו נפשות. כדאי גם להדגיש כי הוספת ממ"ד הכרחית לאור ריבוי האירועים הביטחוניים, והוספת מעלית חיונית לרווחתם של האנשים המבוגרים בבניין.

בנוסף להצלת חיים, כדאי להדגיש בפני בעלי דירות שמתנגדים, את הערך הכלכלי שיקבל לאחר ביצוע הפרויקט. ערך הדירות עשוי להעלות במאות אלפי שקלים (ללא כל תשלום מצד הדיירים) שכן מדובר על השבחת הדירה: תוספת חנייה, מעלית, מרפסת שמש, והוספת ממ"ד. משום כך לא צריכה להיות התלבטות אם לבצע את הפרויקט. השאלה היחידה היא מי יבצע ובאיזה תנאים.

טענה שלעיתים משמיעים מדיירים מתנגדים, היא עלות האחזקה החודשית לאחר גמר הפרויקט, כלומר הוספת עלות דמי טיפול עבור המעלית והגדלת דמי ועד הבית. אולם לעומת שדרוג הנכס מבחינה חזותית, ביטחונית, כלכלית וחברתית, טענה זו שולית. לאותו מתנגד תהיה האפשרות לקבל תמורה נאותה עבור השכרת או מכירת דירתו החדשה בבניין מחוזק או חדש.

בעניין זה, קובע חוק ההתחדשות העירונית, כי לבעלי דירות שמתגוררים בבניין וזוהי דירתם היחידה, מעל גיל 67 אשר מקבלים הבטחת הכנסה – לא ישלמו את דמי האחזקה בבניין החדש אלא היזם מחויב לשלם עבורם למשך 5 שנים. יצוין כי גם לגבי פערי הארנונה בין הדירה הישנה לדירה החדשה, אותם בעלים אינם אמורים לשלם ארנונה מוגדלת למשך 5 שנים.

יתירה מזו, בפרויקטים של פינוי בינוי, ישנה מגמה של הרשויות לחייב את היזמים לשאת בדמי האחזקה והניהול של כל הבעלים שמתגוררים בבניין ללא קשר לגילם ולרמת הכנסתם, למשך 10 שנים.

יש מקרים בהם בעל דירה, אינו מסוגל או אינו יכול בריאותית, להתגורר בבניין בעת החיזוק או השיפוץ. במקרים כאלה החוק מחייב את היזם להציע לאותו בעל דירה להתגורר בשכירות מחוץ לדירתו עד גמר ביצוע העבודות, ולשאת בעלות השכירות.

ובמקרים של פינוי בינוי, מחייב התיקון לחוק, את היזם להציע לבעל דירה שהגיע לגיל 80 בעת ההיתר, את הזכות לקבל את שווי הדירה החדשה שמגיעה לו בעת הפינוי על מנת שלא יזדקק לעבור לדירה שכורה בגילו. את התשלום לשווי הדירה החדשה הוא אמור לקבל מהיזם (בהוון) או לחילופין, לקבל תשלום לדיור מוגן, או לקבל שתי דירות קטנות במקום דירה אחת שהיה אמור לקבל, על מנת שיוכל לגור בדירה אחת ואת הדירה השניה ישכיר.

אם נותר דייר אחד שמסרב מטעמים שאינם סבירים, ניתן להגיש תביעה מטעם כל בעלי הדירות בבניין האחרים והסרבן ימצא עצמו אחראי כלפי שאר הדירות בבניין לנזקים הכספיים הנגרמים להם עקב אי הסכמתו. בפסקי דין שניתנו בנושא עלתה מגמה ברורה מצד המפקחים על המקרקעין, שדחו את התנגדויות הסרבנים ואיפשרו לבעלי דירות להמשיך בתוכניות התחדשות העירונית.

המאמר לקוח מספרה של עו"ד רוית סיני - "המדריך לתמ"א 38 פינוי בינוי"