מדד נובמבר – נמר חברבורות בעור של כבש
אנחנו לפני תיבת פנדורה של עליית מחירים בשוק הנדל"ן
מוגש מטעם DUN'S 100
מדד הדיור של דצמבר טרם פורסם ומעניין יהיה לראות מהם הנתונים שיעלו. בינתיים, מדד נובמבר שפורסם הוא בגדר נורת אזעקה אדומה מהבהבת. העובדה שמחירי הדיור עלו ב-0.4 אחוזים בחודש זה ובסך הכל עלייה מצטברת של כ-2.5 אחוזים בשנה האחרונה, מתוך זה עלייה של כ-3.5 אחוזים במחירי דירות חדשות, כל זאת בשנה המתאפיינת במגיפת קורונה ובמיתון כלכלי עמוק, ממחישה בפני איזו תיבת פנדורה של עליות מחירים, אנו עומדים כבר במהלך החודשים הקרובים.
מדובר בצירוף 6 סיבות עיקריות:
סיבה ראשונה, ידועה לכל, העדר היצע דיור מחריף והולך. שנת 2020 תסתיים ככל הנראה בלא יותר מכ-40 אלף התחלות בנייה, מתוך זה כיום יש רק כ-15 אלף דירות בלבד "על המדף" באיזור הביקוש. דווקא בימי הקורונה, כשהייתה הזדמנות פז לרשות מקרקעי ישראל ולוועדות השונות לקדם כמה שיותר היתרים ואישורים, לקו כל הגורמים בשיתוק כמעט מוחלט.
סיבה שנייה, קריסת כל תכניות הדיור הממשלתיות, ובמיוחד מחיר למשתכן והסכמי הגג עם כ-30 עיריות ורשויות מקומיות, מה שלא רק החריף מאוד את המחסור בדירות מתוכננות, אלא גם יצר כאוס ואווירת נכאים בשוק כולו וביקושים כבושים הולכים וגדלים, מה שדחף את מחירי הדיור כלפי מעלה, גם בעידן של מיתון כלכלי.
סיבה שלישית, כשל מתמשך של מקבלי ההחלטות, בממשלה ובכלל, שהביא לרתיחה גוברת והולכת של הביקושים לדיור, זאת כאשר ההיצע ממשיך להיות דל אמין כמותו. תכניות איזוטריות חסרות משמעות דוגמת מענקים של 100 אלף שקלים לרוכשי דירות יד שנייה בפריפריה, תכניות שלא רק שלא הגדילו את ההיצע, הן אף בלמו את ההזדמנות למנף התחדשות עירונית באותם אזורים ותדלקו את השוק ממש שלא לצורך.
סיבה רביעית, ההתחדשות העירונית ממשיכה לקרטע ביתר שאת, ובמיוחד בולט ה"זיג זג" של מקבלי ההחלטות בכל הקשור לתמ"א 38, מה שלא רק פוגע התחדשות העירונית עצמה, ובצורך למגן את בנייני מדינת ישראל בפני רעידות אדמה, אלא גם מונע את האפשרות המיידית להגדיל את התחלות הבנייה, ובמיוחד באזורי הביקוש, שם הפוטנציאל להתחדשות עירונית גדול פי כמה וכמה.
רוני מזרחי קרדיט: יחצ
סיבה חמישית, העובדה שמשרד האוצר החליט בקיץ האחרון להוריד את מס הרכישה למשקיעים מ-8-10 אחוזים ל-5 אחוזים היה בה אמנם הגיון צרוף, אולם הייתה אמורה להיות חלק משמנה סדורה של תכנית סיוע לטווח הארוך למשקיעים מהארץ ומחו"ל ולא כפעולה בודדת. הורדה זו הביאה במהלך החודשים האחרונים להתנפלות המונית של משקיעים על דירות מכל הבא ליד, תדלקה עוד יותר את השוק, אבל אין לה הגיון לטווח הארוך, הורדת מס הרכישה הייתה אמורה לבוא ביחד עם הצפת השוק בקרקעות מנהל כדי לאזן בין ביקוש למלאי קרקעות לבנייה (כאשר 92.5% מקרקעות המדינה שייכות לרמ"י)
סיבה שישית, המשך עבודתה של ועדת הותמ"ל לאישור תוכנית ענק של עשרות אלפי יחידות דיור כפי שכבר ראינו אותה עובדת מתפקדת ומאשרת קרקע לעשרות אלפי יחידות דיור שלאחרונה הפסיקה לתפקד! וזה נזק עצום למלאי קרקעות מאושרות לבנייה
אלה רק 6 סיבות עיקריות לתדלוק שוק הדיור. לא הזכרנו סיבות נוספות ידועות דוגמת הביורוקרטיה הסיזיפית, העדר טכנולוגיה והשענות על ידיים עובדות, המחסור בפועלים, המעכבות מאוד ביצוע פרויקטים והעובדה שעד כה ממשלת ישראל לא אימצה, כמתבקש, תכנית חלופית למחיר למשתכן שתייצר יותר היצע בנייה, לזכאים ובכלל. האגרה וההיטלים בגובה של כ- 30%. המטלות רק על עובדים זרים בענף הבנייה כאשר ענף מסעדנות, מלונאות, תעשיה וחקלאות פטורים מהיטל זה ועוד חמור מכך החברות הסיניות המבצעות עבודות בארץ ומתחרות בקבלנים הישראליים פטורות מאגרה והיטל זה !
הכתובת, כאמור, מהבהבת על הקיר והגיע הזמן שיתחילו לקרוא אותה ויפה שעה אחת קודם !
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו"
