הראשונים למרפסת

בשנים האחרונות, גוברת התופעה של בניית מרפסות בבניינים ישנים, כחלק מפרויקט התחדשות עירונית. לעיתים מדובר על בניין בודד, ולעיתים מדובר על שורה של בניינים או מתחם. ההיגיון ברור, מרפסת מעלה את מחיר הדירה בכעשרה אחוזים ומשדרגת את איכות החיים, "התופעה החלה לצבור תאוצה בעקבות פרויקטים שנעשו ברמת אביב הישנה. בניינים של כ- 7-8 קומות רצו לחדש את הבניין, וכשהם הבינו שהחוק מאפשר לא רק לצבוע את הבניין ולהוסיף ממ"ד, אלא גם להוסיף מרפסת, הם החלו לעשות זאת. בהדרגה בניינים נוספים החלו להצטרף לפרויקטים שכאלה, כאילו בניין הדביק בניין אחר", מספר עו"ד עמנואל יוזוק, מייסד ושותף במשרד עו"ד יוזוק, מלכין ושות' העוסק במקרקעין ומעורב בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית. בעשור האחרון המשרד מתמחה בתחום הליווי המשפטי להוספת מרפסות לבניינים ישנים, במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, "בהדרגה התחלנו לקבל פניות לליווי פרויקטים להוספת מרפסות באשדוד, רחובות, ראשון לציון, נס ציונה, רמת גן, רמת השרון, באזורים אחרים בתל אביב ובמקומות רבים נוספים בארץ. הפניות מגיעות בעיקר משכונות וותיקות וטובות המפוזרות ברחבי הערים השונות".

לדברי עו"ד יוזוק, מדובר על תוספת שניתן לעשות אותה ללא בירוקרטיה רבה יחסית ובעלות סבירה של כ- 100 -80 אלף ₪ למרפסת אחת, ולעיתים גם ניתן לקבל פטורים מהיטלים עירוניים. המרפסת יכולה להיות בנויה מבטון או פלדה ולחזק את חוסן הבניין. התקנת המרפסת יכולה להיות גם חלק מפרויקט רחב יותר של הוספת ממ"ד או חדר הדף. עו"ד יוזוק טוען כי עיקר הפניות מגיעות מבניינים בהם יש אוכלוסייה מבוססת. במקביל הוא מציין כי לא תמיד ולא בכל בניין ניתן לבצע את הפרויקטים הללו ובניין המעוניין לבצע את התוספות חייב לעמוד בתנאים מסוימים.

אישור הפרויקט תלוי בין היתר באישורי בטיחות, באישור הרשויות הרלוונטיות, ובאלמנטים הקשורים לבניין עצמו. ובכל זאת, אישורי מרפסת בבניינים העומדים בתנאי הסף לביצוע הפרויקט נחשבים לכאלה הדורשים פחות בירוקרטיה מהפרויקטים המוכרים והעתידיים של ההתחדשות העירונית, "יש אנשים שלא רוצים לעבור דירה אבל ממש מעוניינים במרפסת. כל שכן בתקופה הנוכחית אשר מבליטה את חשיבות המרפסת בדירה. פרויקט הוספת מרפסת לא מתאים לכל מקום או בניין, אבל למקומות ובניינים שזה מתאים זה פשוט נהדר ומשפר את איכות החיים. אתה רואה שבניינים שרואים את הוספת המרפסת אצל השכנים שלהם מחקים אותם אחרי שהם מבינים שזה אפשרי".

"יש הרבה פרויקטים רווחיים גם מחוץ לתל אביב"

על אף שעבדו באחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בעיר תל אביב, בשנת 2007 החליטו עו"ד עמנואל יוזוק ושותפו עו"ד רון מלכין לפתוח את המשרד שלהם בעיר ראשון לציון, וזאת בשונה מרבים ממשרדי עורכי הדין מתחום המקרקעין השוכנים בעיר הגדולה ובערים הסמוכות לה כגון רמת גן, גבעתיים ובני ברק. המעבר למשרד עו"ד בראשון לציון והיציאה מתל אביב גרמה לסגירת מעגל עבור עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין. עו"ד עמנואל יוזוק הוא נולד בראשון לציון בעוד משפחתו של עו"ד רון מלכין נמנית על מקימי העיר. הסבים של מלכין הם ממייסדי ראשון - משפחות מאירוביץ וזמסקי - כאשר מנשה מאירוביץ הידוע בכינוי "אחרון הבילויים" - היחידי מבין הבילויים שזכה לראות את הקמת המדינה בחייו - היה יו"ר המועצה המקומית הראשון של ראשון לציון. הסב השני, מאיר זמסקי, היה סגן ראש העיר הראשון של העיר.

"הקמנו משרד קטן במרכז העיר ומהר מאוד הפכנו למשרד גדול. בעשר השנים האחרונות החלפנו 3 פעמים את מיקומו של משרדנו מאחר והצוות גדל. היום אנחנו עומדים על מצבת כח אדם של 13 איש שכולם מתמחים במקרקעין", מסביר עו"ד יוזוק, שמשרד עורכי הדין בו הוא שותף עוסק גם במשפט האזרחי מסחרי ובליטיגציית מקרקעין, "אנחנו כמובן עובדים ומלווים פרויקטים בתל אביב ובערים הסמוכות, אבל חשוב להגיד שלא הכל מתרכז בתל אביב ויש הרבה פרויקטים רווחיים גם מחוץ לתל אביב-יפו. המעבר לראשון היווה סגירת מעגל עבורנו ומנגיש אותנו למקומות רבים אחרים מכל רחבי הארץ. כל חודש אנחנו מקבלים כמה וכמה פניות ללוות בניין שבונה מרפסות או מקרים של מתחמים שלמים - שהופכים את הפרויקט אף לזול יותר – ואנחנו מלווים כבר כמה עשרות פרויקטים בערים מגוונות וזה מתחיל לתפוס תאוצה. מדי שנה יוצאים לפועל מאות פרויקטים של הוספת מרפסת לבניינים המתבצעים בכל רחבי הארץ".

עו"ד יוזוק, מה גודל המרפסות שניתן לבנות בבניינים ישנים?

"הגודל משתנה לפי בניין. יש בניינים שהוסיפו להם מרפסות בגודל של כ – 12-20 מ"ר. זה תלוי בבניין, בטופוגרפיה, בחצר. לא הייתי נכנס לכזה שינוי לתוצאה סופית שתיתן מרפסת שגודלה פחות מ 9 מ"ר. בבניינים הישנים המרפסות הן לרוב גדולות ובדרך כלל ממשיכות מחדר המגורים ומהסלון".

עו"ד דין עמנואל יוזוק צילום: עמי ארליך

האם תחום הוספת המרפסות דורש ידע משפטי ייחודי?

"בהחלט. לא הרבה מעו"ד מתעסקים בתחום. צריך ידע במקרקעין עם שילוב של פעילות בעסקאות של התחדשות עירונית והכלאה של כמה סוגיות משפטיות שצריך להכיר אותן. גם כעו"ד אתה נדרש לעיתים להחזיק את הכספים בחשבון נאמנות ולהעביר את הכסף לקבלן לפי ההתקדמות בבנייה. אנחנו הופכים למעשה לסוג של בקר הממונה מטעם הדיירים על פעולות הקבלן".

מי בוחר את הקבלן?

"הדיירים והנציגויות. הרבה פעמים מבקשים מאיתנו לעשות מכרז קבלני ושנדאג להביא הצעות מקבלנים עם מוניטין. אנחנו כבר מכירים את הקבלנים וגם ליווינו מספיק פרויקטים בבניינים, כך שאנחנו מכירים היטב את אנשי המקצוע האמינים בתחום"

סוגיה נוספת שקיימת כמעט בכל פרויקט מרפסות – כיצד משפיעים ומושפעים הסרבנים?

"צריך לגייס הסכמה של 75% מבעלי הזכויות כדי להוציא את הפרויקט לדרך. בד"כ יש מתנגדים וזה מגיע לוועדות מקומיות. היו גם מלחמות עם רשויות מקומיות שרצו היטלי השבחה אבל במקרים רבים הצלחנו להפחית ואף להסיר לגמרי את הדרישה".

למה להוסיף מרפסות ולא לבצע פרויקט של פינוי בינוי או תמ"א 38?

"שאלה טובה מאחר ומשרדנו נחשב כאחד המובילים בישראל היום בתחום של תמ"א 38 ופינוי בינוי. התשובה מתחלקת בעצם ל-2 קבוצות עיקריות. הראשונה- בניינים ישנים אשר נבנו לאחר שנת 1980 (המועד הקובע בחוק לביצוע תמ"א 38) ולכן אין מה לדבר על תמ"א 38 אצלם.

הקבוצה השנייה- בניינים בהם הדיירים אינם רוצים הוספת דיירים חדשים לבניין אלא לבצע שיפוץ חיצוני והוספת מרפסת או ממ"ד

לא מעט בניינים אותם אנו מלווים הגיע לאחר שראו כי אנו מלווים פרויקט אחר בשכונה שלהם (פנוי בינוי או תמ"א 38). בהתחלה לא הבחנו שמדובר בתופעה אולם היום לאחר שצברנו ניסיון בליווי של עשרות בניינים שהוסיפו מרפסות ניתן לומר שיותר בניינים מבצעים שיפוץ והוספת מרפסות מאשר תמ"א 38 או פינוי בינוי והמספרים ממשיכים לעלות. ואנחנו במשרד רואים שהתופעה מתפרשת בכל הארץ ממש".