כסף בסיטונות: מרוויחי השוק הסיטונאי נחשפים

חברת השוק הסיטונאי רשמה רווח יוצא דופן של 716.6 מיליון שקל מעסקת מכירת קרקעות השוק הסיטונאי לחברת גינדי. כך עולה מנתונים שהגיעו לידי "כלכליסט".

מהנתונים עולה כי נכון לסוף 2019, ולאחר שחברת השוק קיבלה בפועל את מלוא הכספים מכמה עסקאות שביצעה למכירת הקרקעות וזכויות הבנייה, התמורה שלה עומדת על 2.095 מיליארד שקל. לפי הדיווח לרשות המסים הרווח לחברת השוק, בניכוי עלות הקרקע (579.6 מיליון שקל), הוצאות העסקאות (438.2 מיליון שקל) ותשלומי המס בשומה העצמאית (360.6 מיליון שקל), עומד על 716.6 מיליון שקל. 

פרויקט השוק הסיטונאי

כלומר 34% מהתמורה תישאר בסוף הדרך בידי החברה ואמורה לעבור לבעלי המניות בחברה. מדובר, על פי גורמים בתחום, באחת מעסקאות הנדל"ן הפרטיות הגדולות והרווחיות שהיו בישראל בעשור הקודם. מכאן שגם אם חברת השוק תשלם תוספת מס של עוד 100 מיליון שקל, יישאר בידה רווח גבוה מאוד לעסקת נדל"ן - 616.6 מיליון שקל. כלומר שיעור רווח של 29%.

רשות המסים וחברת השוק הסיטונאי, שבשליטת קונצרן המזון ומונופול החלב תנובה (57%), נמצאות במשא ומתן להסדר על תשלום מס נוסף מהעסקאות למכירת כ־50 דונם לפרויקט המגדלים היוקרתי של חברת גינדי במרכז תל אביב. דרישות המס הנוספת, עשרות מילוני שקלים, נובעת מהפער בין השומה העצמאית, הסכום שחברת השוק שילמה עד היום, לבין זה שרשות המסים סבורה שהחברה צריכה לשלם. על הקרקעות נבנו 4 מגדלים בני כ־40 קומות, 11 בניינים בני כ־14 קומות ועוד מגדל בן כ־25 קומות, קניון, פארק ומבני הציבור - בית ספר, גני ילדים, קאנטרי ומבנה תרבות. 4 מגדלי המגורים הם של גינדי. היתר היו בשותפות של גינדי וריבוע נדלן, אך גינדי מכרו לריבוע נדל"ן את החצי שלהם כך שכל היתרה מוחזקת כיום על ידי ריבוע נדל"ן.

מחלוקת המס

הוצאות גבוהות שכר טירחה מפנק לשרגא בירן, הריסת גשר ופינוי בסטיונרים חברת השוק מבקשת מרשות המסים לקזז הוצאות בסכום של 438 מיליון שקל. בין ההוצאות: 35 מיליון שקל למשרד עוה"ד שרגא בירן, 13 מיליון שקל לפינוי "בסטיונרים פולשים" ו־18 מיליון שקל על "שיקוע גשר מעריב" תומר גנון ועמרי מילמן לכתבה המלאה 

הנתונים שהגיעו לידי "כלכליסט", בשילוב רשימת בעלי המניות בתיק החברה ברשם החברות המאפשרת לחשב את חלקם היחסי בתמורה מעסקת השוק הסיטונאי, חושפים לראשונה את הרשימה המלאה של המרוויחים. אלה שלאחר שתסתיים המחלוקת עם רשות המסים, יהיו זכאים לקבל סכומים שינועו בין מיליוני שקלים לעשרות מיליוני שקלים אחרי מס.

על פי התחשיב הרווח אחרי מס למניה עומד על 5.1 מיליון שקל. במידה וחברת השוק תשלם לאחר המו"מ עם רשות המסים עוד 100 מיליון שקלים מס, יעמוד הרווח למניה על 4.4 מיליון שקל. לכל בעל מניות יש כמובן גם את שווי ההשקעה ברכישת המניה, וההשקעות נעשו במספר סבבים ותאריכים שונים, כך שלא ניתן לדעת מה התשואה בפועל של כל אחד מהם בסופו של דבר.

רשימת בעלי המניות המלאה בחברת השוק הסיטונאי, שמתפרסמת כאן לראשונה, כוללת שורה של חברות בתחום המזון ושיווק תוצרת חקלאית כגון תנובה, שופרסל וביכורי שדה, עורכי דין כגון השותפים במשרד שרגא בירן ומנהל רשות מקרקעי לשעבר אבי דרכסלר, חברת נדל"ן רבוע כחול, יזמים פרטיים כגון סוכן השחקנים והמפיק שי נשר, שורה של משפחות מוכרות וותיקות בתחום התוצרת החקלאית, השיווק והקירור, וכן שותפויות של סוחרי פירות וירקות שפעלו בעבר בשוק הסיטונאי בת"א.

הוצאות במחלוקת

המחלוקת על תשלומי המס נובעת מהויכוח משווי העסקה לצרוך חישוב המס. הפערים בין רשות המסים לחברת השוק נובעים משתי סיבות עיקריות. הראשונה: שווי הקרקעות בעת ביצוע העסקאות השונות שנעשו במספר חוזים, ובשנים שונות, במהלך העשור הקודם. חלק מהזכויות בקרקעות הוחכרו לחברת השוק בשנת ה־50 וחלק נוסף הוחכרו בשנת 2002, מה שעומד בלב המחלוקת על שווי הקרקעות וזכויות הבנייה לצורך העסקה, שמהם נגזר תשלום המס.

מחלוקת נוספת נוגעת להכרה בהוצאות שלטענת חברת השוק היו לה על פיתוח אזור הפרויקט ביחד עם עירייה ת"א. גם לסוגיה זו יש השלכות על שווי העסקאות, ומכאן על תשלום המס בשומות הסופיות. בשנים הרלוונטיות לעסקאות שיעור מס השבח, המחושב כאחוז מהתמורה בעסקאות בניכוי עלות הקרקע וההוצאות, נע בין 23%-25%.

ואלה המרוויחים הגדולים:

תנובה 

אחזקה בחברת השוק: 57%

רווח אחרי מס: 408 מיליון שקל

בראש רשימת המרוויחים נמצא כמובן מונופול החלב וקונצרן המזון תנובה, שבשליטת התאגיד הסיני ברייט פוד, עם רווח אחרי מס של 408 מיליון שקל. תנובה כאמור מחזיקה ב־57% מחברת השוק, שולטת בה, והדירקטורים וההנהלה הם מטעמה. מתנובה לא נמסרה תגובה.

אייל מליס מנכ"ל תנובה

4 שותפים במשרד עורכי הדין שרגא בירן

באחזקה בחברת השוק: 6.6%

רווח אחרי מס: 43.7 מיליון שקל 

מספר 2 ברשימת המרוויחים, לפי חלוקת בעלי המניות, הם ארבעה שותפים במשרד עורכי הדין שרגא בירן ושות' המתמחה בנדל"ן. הם חולקים באמצעות חברות שבשליטתם סכום של 43.7 מיליון שקל. כלומר 11.8 מיליון שקל בממוצע לכל חברה שבבעלותם.

ארבעת המחזיקים הם שרגא בירן עצמו, באמצעות חברת שיבג (ראשי התיבות של שמו ושם ילדיו – יפתח, בועז וגרא); חברת קיי 21 אחזקות שבשליטת (50%) בנו עו"ד בועז בירן; חברת דיוויד אמיד שירותים משפטיים שבשליטת עו"ד אמיד השותף במשרד שרגא בירן ושות'; ומאיר פורגס חברת עורכי דין, שבשליטת עו"ד מאיר פורגס השותף גם הוא במשרד שרגא בירן ושות'.

אלה אגב לא הכספים היחידים מהעסקה שמהם ייהנו השותפים במשרד שרגא בירן ושות', שייצגו את חברת השוק בעסקאות הנדל"ן. על פי חשבון הוצאות ההעסקה שהגישה חברת השוק לרשות המסים, המשרד זכאי לשכר טירחה של 35 מיליון שקלים. כלומר שביחד עם המניות שמחזיקים השותפים בחברת השוק, שרגא בירן ושותפיו יקבלו מהעסקה 80 מיליון שקלים.

מטעם משרד שרגא בירן נמסר: "מדובר בייעוץ משפטי שנפרס על פני למעלה מ-20 שנה ושהיה מבוסס על הצלחה ובמשך כל אותם שנים הענקנו את שירותנו במאמץ אדיר, וביחד עם אחרים הבאנו לתוצאה מרשימה גם בהיבט הציבורי האורבני וגם בהיבט הכלכלי עבור בעלי המניות ותוגמלנו בהתאם".

עו"ד שרגא בירן צילום: בועז אופנהיים

רבוע כחול נדל"ן

אחזקה בחברת השוק: 3.6%

רווח אחרי מס: 25.5 מיליון שקל

במקום השלישי ברשימת המרוויחים הגדולים נמצאת חברת רבוע כחול נדל"ן הבורסאית, שעל פי אחזקותיה בחברה התמורה שמגיעה לה היא 25.5 מיליון שקלים אחרי מס. בעל השליטה (57%) ברבוע כחול נדל"ן הוא איש העסקים מוטי בן משה. החלק התיאורטי שלו בתמורה, אם לא יהיה תשלום מס נוסף, הוא 14.1 מיליון שקלים.

נציין כי רבוע כחול נדל"ן העריכה בדו"חות 2019 את השקעתה במניות חברת השוק בשווי של 11.975 מיליון שקל. מרבוע כחול נדל"ן לא נמסרה תגובה.  

מוטי בן משה צילום: עמית שעל

ורשי שלמה שרון "מלך תפוחי האדמה"

אחזקה בחברת השוק: 2.8%

רווח אחרי מס: 20.3 מיליון שקל

במקום הרביעי ברשימת המרוויחים, עם סכום של 20.4 מיליון שקלים אחרי מס, נמצאים יורשיו של שלמה שרון - מי שזכה לכינוי "מלך תפוחי האדמה" בקרב סיטונאיים. שרון היה מהמגדלים והמשווקים הגדולים ביותר בישראל בתחום תפוחי האדמה, והוא החזיק בין היתר נדל"ן לצורך קירור, אריזה ושיווק התוצרת. חלקם של שרון ויורשיו בחברת שוק הסיטונאי, באמצעות החברות ש.י.ל.ה סחר וקירור בע"מ ויובלים נכסי ש. שרון, משקף להם כאמור רווח נאה של למעלה מ־20 מיליון שקל. את תגובת משפחת שרון לא היה ניתן להשיג.

משפחת שבע

אחזקה בחברת השוק: 2.1%

רווח אחרי מס: 15.3 מיליון שקל

במקום החמישי נמצאת אחת המשפחות שדרך כוכבה בשנים האחרונים, לאור כוחה הרב הן מול חקלאים והן מול רשתות השיווק. מדובר באחים אילן וששי שבע, בעלי השליטה בחברת ביכורי שדה – מהחברות המובילות בארץ לגידול, שיווק והפצה של ירקות ופירות טריים. משפחת שבע המורחבת, דרך ביכורי שדה ודרך אחזקות פרטיות, תקבל לידיה סכום של 15.3 מיליון שקלים אחרי מס, במידה והמחלוקת עם הרשות תסתיים ללא תוספת מס שבח. ממשפחת שבע לא נמסרה תגובה.

אילן שבע צילום: שוקה כהן

שופרסל

אחזקה בחברת השוק: 2.1%

רווח אחרי מס: 15.3 מיליון שקל

עוד במקום החמישי עם סכום של 15.3 מיליון שקל נמצאת שופרסל, שנסחרת בבורסה של ת"א לפי שווי של 5.7 מיליארד שקל, ועוסקת במכירה קמעונאית של מזון ומוצרי צריכה ובנדל"ן מניב. שופרסל מחזיקה באופן ישיר 1.4% מחברת השוק הסיטונאי, ועוד 0.7% באמצעות חברת הבת שלה (100%) קטיף – זרוע רכש הפירות והירקות של החברה. משופרסל לא

נמסרה תגובה.

מנכ"ל שופרסל איציק אברכהן צילום: אביגיל עוזי

אורי ודליה סמולר

אחזקה בחברת השוק: 2.1%

רווח אחרי מס: 15.3 מיליון שקל

שניים נוספים שחולקים את המקום החמישי עם 15.3 מיליון שקלים, הם אורי ודליה סמולר. השניים הם היורשים של אחד מראשוני החקלאיים באבן יהודה, יוסי סמולר, שהיה דמות מוכרת בגידול והפצה של תוצרת החקלאית והחזיק במניות בחברת השוק. את תגובת האחים סמולר לא היה ניתן להשיג.

דניאלה ולר והאחיות קפוסטה

אחזקה בחברת השוק: 1.4%

רווח אחרי מס: 10.2 מיליון שקל

במקום השישי ברשימת המרוויחים נמצאות, על פי מרשם בעלי המניות, שלוש נשים - דניאלה ולר והאחיות פדרה ורנה קפוסטה המנוחות – עם סכום של 10.2 מיליון שקל אחרי מס. מעיון ברשימת האחזקות שלהן ברשם החברות, עולה שהאחיות קפוסטה שותפות בין היתר של משפחת שרון בעסקי הקירור של תוצרת חקלאית. את תגובת ולר לא היה ניתן להשיג.

שי נשר

אחזקה בחברת השוק: 0.7%

רווח אחרי מס: 5.1 מיליון שקל

במקום השביעי, ומי שנראה קצת זר בחתך בעלי המניות, הוא סוכן השחקנים והטאלנטים שי נשר (בעלה של העיתונאית איילה חסון) עם 5.1 מיליון שקלים. נשר אומנם מוכר בעיקר מתחום התקשורת, אבל מעיון ברשם החברות עולה שהוא מעורב גם במיזמי נדל"ן שונים. ההחזקה שלו בחברת השוק הסיטונאי היא באופן ישיר. נשר מחזיק במניה אחת של חברת השוק, המשקפת אחזקה של 0.7% וכאמור שווה כרגע 5.1 מיליון שקלים. משי נשר לא נמסרה תגובה.

שי נשר צילומים: רפי דלויה

אבי דרכסלר

אחזקה בחברת השוק: 0.7%

רווח אחרי מס:

5.1 מיליון שקל

דמות נוספת, מעולמות הנדל"ן והמשפט, הוא עו"ד אבי דרכסלר שהיה מנהל רשות מקרקעי ישראל בעבר. דרכסלר מחזיק ביחד עם שלושה נוספים מניה אחת השווה כיום לתמורה של 5.1 מיליון שקלים אחרי מס. דרכסלר ושלושת שותפיו רכשו את האחזקה בחברת השוק ב-2008 בשווי לא ידוע, כך שלא ניתן לחשב מה התשואה שלהם על ההשקעה. מאבי דרכסלר לא נמסרה תגובה.

אבי דרכסלר צילום: שאול גולן

30 סוחרים ושותפויות לשיווק פירות וירקות

אחזקה בחברת השוק לכל אחד: 0.7%

רווח אחרי מס: 5.1 מיליון שקל

רשימת שאר בעלי המניות, כ־20% מהאחזקות בחברת השוק, כוללת 30 חברות ואנשים פרטיים שמחזקים במניה אחת, המשקפת תמורה של 5.1 מיליון שקל אחרי מס לכל אחד. מדובר על פי בדיקה ברשם החברות בשותפויות של סוחרי ירקות ופירות, יורשים של סוחרים. חלקם אנונימיים לחלוטין כגון חנות ירקות באילת או חנות לציוד חקלאי במירון.