נדל"ן מניב - אולי הקניונים טומנים בחובם הזדמנות של פעם בעשור

הטיעונים נגד הנדל"ן ידועים - הקורונה האיצה במכה מעבר לקניות באינטרנט, עבודה ולימודים. לכן, תחום בנייני משרדים ומרכזי קניות לא יתאושש גם אחרי שהמשבר יחלוף. לגבי מרכזי קניות, יתכן שהטיעונים מפספסים ובגדול. במבט לעשור הקרוב הקניונים לא הולכים להיעלם. ספק אם שטחי המסחר בכלל יצטמצמו. אולם, הדברים לא יישארו כפי שהיו.

קניון קריית אונו צילום: דימיטרי ספקטור

קודם כל, קיימת עובדה בסיסית אחת – אנשים אוהבים שופינג! אין פה רק שיקולי נוחות ואפילו מחיר. אנשים אוהבים להסתובב בין חנויות עם עוד אנשים ולקנות. רצון זה לא ירד בכלל עם התפתחות האינטרנט. מהסקר השנתי של ניצול זמן ע"י האמריקאים עולה שהם בזבזו בממוצע מדי יום כ-0.7 שעה לשופינג בשנים 2015-19, בדיוק אותו מספר שעות כמו בשנים 2010-14.

יותר מכך, אחוז האוכלוסיה שעושה שופינג ברמה יומית אף עלה ביותר מ-1% בחמש השנים האחרונות. העשור האחרון היה עשור של צריכה פרטית מוגברת עם עלייה במשקלה בתוצר הלאומי לרמות שיא. הצמיחה השנתית במכירות הקמעונאיות, בלי לקחת בחשבון את המכירות באינטרנט, הייתה בשיעור של כ-3.5%, רק במעט נמוכה יותר מהצמיחה של כלל הצריכה הפרטית (במחירים נומינאליים). ההוצאות על מסעדות, שמהווות חלק מהבילויים במרכז הקניות, צמחו בקצב גבוה אף יותר.

סיבה נוספת שבגללה המכירות בחנויות לא הולכות להיעלם לטובת המסחר באינטרנט הם שיקולי מחיר. אתם בוודאי מרימים גבה. הרי ידוע שהמחירים באינטרנט הרבה יותר זולים! זה באמת היה כך, אך בשנתיים האחרונות עלויות החנויות באינטרנט בארה"ב עלו יותר מפי-2 מכלל הענף המסחר הקמעונאי. להקים מותג רציני באינטרנט עולה היום הרבה כסף. צריך להשקיע בחומרה ותוכנה, בכוח אדם, בפרסום וקידום מכירות ובמיוחד בלוגיסטיקה שתאפשר לספק מוצרים במהירות וביעילות ולטפל בהחזרות. גם אם חברה עושה זאת מאזור תעשייה בשולי העיר, החסכון שלה לעומת הקמת חנות במרכז מסחרי כבר לא מפצה על עלויות אחרות.

אולם, יש עוד סיבה, אולי העיקרית, שבזכותה הקניונים לא הולכים להיעלם. המגמה המובהקת שמתפתחת יותר ויותר בשנים האחרונות היא שהמותגים החזקים שהיו קיימים רק באינטרנט מקימים חנויות פיזיות. מתברר לחברות המובילות שלא מספיק להתקיים רק במסכים, אלא חשוב לייצר ללקוח חוויה גם בעולם הפיזי, לתת לו שירות ולהציג בחלון רוואה מוצרי דגל. מהמחקרים עולה ש"רכישת הלקוח" בחנות פיזית לצורך פעילות אונליין יותר זולה מאשר לכידתו במרחב אין סופי של אינטרנט. מותג אינטרנטי מתחזק כשיש לו נוכחות פיזית.

ויש גם תנועה חזקה בכיוון הפוך. הרבה מאוד חברות שהיו קיימות בעיקר בקניונים, מפתחות יכולות אונליין מרשימות שכוללות את כל המרכיבים של חנות אינטרנטית. חברות בעלות נוכחות פיזית ווירטואלית, עם מערכות חומרה, תוכנה ולוגיסטיקה מורכבות הן הלקוחות החדשים של קניונים. קניון עתידי יצטרך לספק ללקוח כזה שירות שונה, הרבה יותר גמיש, מורכב ובעל פריסה גיאוגרפית רחבה, להבדיל מהמצב הקיים שבו בעלי הקניונים מספקים בעיקר שטח ודואגים למשוך את תנועת הצרכנים פנימה.

הקניונים במקומות עם אוכלוסיה נחלשת ימשיכו להיסגר. חלקם יעברו הסבה למרכזים לוגיסטיים. אולם הצורך בשופינג לא יעלם. לכן, מרכזי קניות במקומות מבוקשים לא רק ישארו אלא גם יתחזקו. כדי שזה יקרה הם יצטרכו לעבור שינוי, כמו כל ענף שהטכנולוגיה משפיעה עליו עמוקות במאה ה-21.

לפיכך, בהלת המשקיעים במניות הנדל"ן המסחרי בישראל ובחו"ל עלולה להתברר כמוגזמת. יתכן מאוד שהיא דווקא מייצרת הזדמנויות של פעם בהרבה מאוד שנים.

"אלכס זבז'ינסקי הוא הכלכלן הראשי בבית ההשקעות מיטב דש"