פחות משרדים, מטרו דורסני, והיתר למוניות אוטונומיות

 תזכיר חוק ההסדרים שהציגה הממשלה ביום שישי האחרון כולל שורה של תיקונים בתחומי התשתיות והתחבורה. החל מדרבון דרמטי של מיזמי התחדשות עירונית והסבת שטחי משרדים למגורים, דרך הצבת המטרו כפרויקט־על שגובר על זכויות וסמכויות הרשויות המקומיות והציבוריות וכלה ביוזמות שמנסות לעצב מחדש את השימוש בתחבורה הציבורית. "כלכליסט" ממפה את היוזמות המרכזיות בחוק. 

בנייה למגורים: דירות במקום תעסוקה והטבות לפינוי־בינוי

בתזכיר החוק ההסדרים שפורסם בשבוע שעבר ביקשה המדינה לאפשר כי שליש משטחי מגרשים המיועדים לבנייה למשרדים יוסבו למטרת מגורים — אך בתזכיר המעודכן מיום שישי היקף השינוי כבר הוגדל ל־50%. לפי התזכיר, רשות מקומית תוכל לאשר הוספת שימוש למגורים במגרש שאושרה לו תוכנית לתעסוקה או מסחר בוועדת התכנון המקומית או המחוזית, כך שניתן יהיה להוסיף לו דירות של עד 80 מ"ר ושימושים ציבוריים נלווים כגני ילדים. השימושים למגורים לא יעלו על 50% מהשטח הכולל המותר לבנייה לתעסוקה או מסחר במגרש לפי התוכנית המאושרת, והשימושים הציבוריים לא יעלו על 10% משטח זה. בנוסף, היוזמה מבקשת להתמודד גם עם הסיכון שמהווה הירידה בביקוש למשרדים על המערכת הפיננסית, שחשופה לענף הנדל"ן המניב יותר מלכל ענף אחר במשק. 

במקביל, התיקון העוסק בהתחדשות עירונית יגדיל את היכולת של הרשות מקומית להגדיר את גובה היטלי ההשבחה בפרויקטים מסוג זה לפי אזורים בעיר. עד כה יכלה הרשות לפטור אזור מתשלום היטל השבחה או להטיל אותו על 50% מהפער בין שווי הפרויקט לפני אישור התוכנית לשוויו לאחר אישורה. התיקון יאפשר לרשות לקבוע את גובה ההיטל גם על 25% ואף לקבוע מקדם ציפוף מינימלי באישור שרי האוצר והשיכון, כך שבאזורים שיחרגו ממקדם זה יקבע גובה היטל ההשבחה על 66%. זאת במטרה לעודד את הרשויות להגדיל את מספר הדירות שייבנו תוך הבטחת מקור תקציבי למימון תשתיות עבורן. התיקון אף מציע נוסחה אחידה לחישוב היטל ההשבחה שתעניק ודאות ליזמים, בניגוד למצב הקיים שבו כל ועדה מקומית קובעת את ההיטל לפי תחשיב שלה. לפי התזכיר, התיקון כולו ייכנס לתוקף במרץ 2024.

תיקון נוסף שנועד לעודד מימוש מיזמי התחדשות עירונית מציע לקדם הסכמי גג בין המדינה לרשויות המקומיות עד 2022 שבמסגרתן יתחייבו הרשויות להוציא היתרי בנייה ל־4,000 דירות במיזמי פינוי־בינוי כל אחת בשטחה בתוך חמש שנים ובקצב מינימלי של 800 דירות בשנה. הסכמים אלו ייחתמו עם רשויות שבעת חתימה על ההסכם כבר יהיו בהן תוכניות מאושרות ל־1,000 דירות לפחות. רשות שתחתון על הסכם גג תתחייב לפרסם מדיניות היטל השבחה בתוך שלושה חודשים ותקבל מענק של 30־20 אלף שקל לכל דירה למימון תשתיות תומכות, שיגיע מתקציב הקרן להתחדשות עירונית. התיקון מציע להגדיל את הפטור ממס שחל על בעל דירה במתחם המיועד לפינוי־בינוי לפטור עבור שתי דירות. בנוסף, לאור ביטולה הצפוי של תמ"א 38, יוסמכו ועדות התכנות המקומיות והמחוזיות לאשר תוכניות הריסה ובנייה מחדש של בנייני מגורים בודדים ולהגדיל את השטח המותר לבנייה במקום ל־350% מהמצב המאושר. בנוסף יורשו הוועדות המקומיות להוסיף שימושי מסחר ותעסוקה ולקבוע בשטחי ציבור בהיקף על עד 15% משטחי הבנייה.

בנייני משרדים בבני ברק. ניסיון כפול לטפל במצוקת הדיור ובסיכון הפיננסי צילום: יובל חן

תיקון נוסף בתחום ההתחדשות העירונית מצמצם את הרוב הדרוש מקרב דיירי מתחם כדי לתבוע דיירים סרבנים מ־80% מהדיירים ל־66% בלבד (כל עוד הם מחזיקים ביותר ממחצית הדירות בתוכנית). בנוסף יוכלו בתי המשפט לקבוע שדיירים שהוכח שסרבנותם לפינוי־בינוי נובעת מבנייה לו חוקית בדירה לא ייכללו במניין הדיירים לצורך הרוב הנדרש להגשת תביעה. תיקון אחר מבקש להקשות על יזמים ובעיקר על קבלני חתימות להחתים דיירים על הסכמים פוגעניים בתחום ההתחדשות העירונית הכוללים סעיפים חסרי ודאות.

פרויקט המטרו: סמכויות הרשויות יירמסו ברגל גסה

חוק המטרו שנכלל בתזכיר חוק ההסדרים מסכם עבודה בת כמה שנים שבוצעה ברובה מחוץ לעיני האזרחים. מערכת המטרו צפויה לכלול שלושה קווי הסעת המונים רבי קיבולת ותת־קרקעיים באורך 140 ק"מ ו־110 תחנות כל אחד, בעלות הקמה של כ־150 מיליארד דולר. העבודה על המיזם חוצה יותר מ־20 רשויות מקומיות וצפויה לארוך לפחות עשור. כדי לקדם את התוכנית, לנטרל התנגדויות ולמנוע את הפיאסקו התכנוני והעיכובים שליוו את הרכבת הקלה בתל אביב גיבשה המדינה חקיקת־על, בעלת סמכויות נרחבות שעוקפות גופי פיקוח ויכולות של רשויות מקומיות.

לפי תזכיר החוק, הקמת הפרויקט הוטלה על חברת נת"ע, שכבר אמונה על הקמת הרכת הקלה בתל אביב, אך המבנה שלה ישתנה ויגדל בצורה שטרם נקבעה סופית. גם מימון הפרויקט עדיין לא סגור: מחציתו צפויה להגיע מקופת המדינה על פני שנים אחרות אך היתר צפוי להגיע ממיסוי קרקע או הכנסות מס אחרות שמקורן לא ברור. בנוסף לא הובהר איך יבוצעו מכרזי העבודה, האם בצורה של הצעת רכש לציוד ותפעול או במכרזי PPP בדומה לתשתיות אחרות.

עיקר החוק עוסק בכתישת סמכויות חסרת תקדים. כך, משרדי הממשלה הרלוונטיים נדרשים להורות לגופים שבאחריותם "לתעדף את הטיפול בפרויקט המטרו, הן מבחינת לוחות הזמנים לביצוע הפעולות והן מבחינת הקצאת כוח אדם ומשאבים". בכל משרד ימונה פרויקטור למטרו שיגיד עד לאחר סוכות את תיקוני החקיקה הנדרשים לאפשר עבודה בלי הפרעה.

פגיעה מיוחדת שמורה לרשויות המקומיות שחוקי העזר שלהן לא יחולו על פרויקט המטרו ולא יוכלו למנוע עבודות בשעות הלילה. בנוסף, חוק רישוי עסקים והיתרי עבודה במתחמי התחנות הסמוכות יוצרו מהרשויות המקומיות ויעברו למשרד האוצר. כמו כן המדינה תגדיל את החלק שהיא נוטלת מתוך היטלי ההשבחה הנגבים על קרקעות ובניינים בסמוך לתוואי המטרו מ־50% ל־60%, באופן שיפקיע עשרות עד מאות מיליוני שקלים בהכנסות שילכו למימון הפרויקט.

תחבורה ציבורית: תמחור דינמי ומוניות נטולות נהג

חלק אחר בחוק ההסדרים הוקדש לנסיונות משרד התחבורה להציל את תחום מוניות השירות לאחר שהרפורמה שקידם בתחום נכשלה. במסגרת החוק מבקשת המדינה להפעיל פיילוטים של מוניות שירות שיורשו לפעול לפי מסלול גמיש, בדומה לשירותי באבל בתל אביב ותיק תק בחיפה. בנוסף תזכיר החוק יגדיל את אפשרויות העצירה של באבל ותיק תק כך שיוכלו לאסוף ולהוריד נוסכים לא רק בתחנות אוטובוסי אלא בכל מקום שבו עצירה אינה מפריעה לתנועה באופן שיהפוך את השימוש בהם לכדאי יותר.

סעיף אחר נועד ליצור תשתית חקיקה שתאפשר את הפעלת הראשונות מבין 100 המוניות האוטונומיות נטולות הנהג של מובילאיי שצפויות לעלות על כבישי תל אביב בשנה הבאה. בשל היעדר החקיקה הקיימת בתחום תזכיר החוק קובע הקמת צוות בראשות מנכ"ל משרד התחבורה שיגבש את התכנות ושינויי החוק הנדרשים להפעלת מכוניות אוטונומיות שלא לצורכי ניסוי ובהמשך גם ללא נהג בקרה. הצוות יגבש תזכיר חקיקה שיובא לאישור הממשלה עד לתוך 2020.

במקביל יוזם משרד התחבורה מהפכה בתעריפי המוניות שתעלה את המחירים בשעות הביקוש ותוריד אותן בשעות השפל, באופן דומה לתמחור הדינמי שמפעילה אובר. המהלך נועד לעודד נהגי מוניות לעבוד בשעות הבוקר וזכה לתמיכת חברת Gett, המהווה כיום את תחנת המוניות הגדולה בישראל. תזכיר החוק מבקש מוועדת המחירים הבין־משרדית לדון ברעיון תוך קביעת מחיר מירבי לנסיעה.

סעיף אחר בתזכיר החוק מבקש להגביר את הפיקוח על נהגים פרטיים בנתיבי התחבורה הציבורית, ולחייב את מפעילות האוטבוסים להציב מצלמות אכיפה שיתעדו נהגים שפלשו לנתיב. המהלך נועד להשתלב בפרויקט הדגל של משרד התחבורה של הגברת מספר נתיבי התחבורה הציבורית העירוניים והבין־עירוניים בגוש דן שתוקצב ב־3.5 מיליארד שקל. בנוסף תוגבר האכיפה גם כנגד נוסעים שלא משלמים עבור הנסיעה באוטובוסים עצמם.

הסיבים האופטיים מתרחקים מהפריפריה

שר התקשורת יועז הנדל הודיע כי יעודד פריסת סיבים אופטיים ביישובי גבול, אלא שטיוטת חוק ההסדרים שנוסחה על ידי האוצר מגבילה מאוד את סמכותו לעשות זאת: "הוראת השר תהיה מנומקת ומבוססת על נתונים, ויפורטו בה מקור הנתונים והשיקולים שהביאו לקביעת האזורים".

סעיפים אלה הוכנסו לבקשת הנדל, אך מניסוחם עולה כי אנשי האוצר לא מתלהבים משיקולי "אידיאולוגיה" מבוססי אג'נדה פוליטית. כך, מדיניות השר תוכל להתוות רק את חיבורם של 10% ממשקי הבית שיחוברו במימון הקרן שיקימו חברות התקשורת, ורק בשלוש השנים הראשונות.

בנוסף, טיוטת החוק מעלה כי האוצר החליט לא לקדם את רפורמת הדואר במסגרת המלצות ועדת רוזן. בשבוע שעבר נחשף ב”כלכליסט” כי יו"ר הוועדה דניאל רוזן פעל להקמת קבוצה עסקית לרכישת חלק מחברת הדואר במסגרת תהליך ההפרטה, בסמיכות למינויו. האוצר מצנן את התלהבות משרד התקשורת, שבשל הכוונה לכלול את ההמלצות בחוק ההסדרים קיצר את הליך השימוע שלהן לשבועיים בלבד.

אביאור אבו