הקניית בעלות טרם הגשת בקשה להיתר בנייה "תחסוך לכם מאות אלפי שקלים"

בימים אלו בצל משבר הקורונה האפשרות לשחרר את נבכי הבירוקרטיה חיונית לכל בעל נכס ואף יותר לציבור היזמים אשר נפגשים שוב ושוב עם חסמי הבניה שמציבות הרשויות השונות בהן, וועדות התכנון ורשות מקרקעי ישראל.

המרת חכירה לבעלות:

בראשיתה של הדרך היזמית על כל יזם נדל"ן או אדם שהינו חוכר מקרקעי ישראל להמיר את זכויותיו מ"חכירה" ל"בעלות" וזאת טרם הגשת בקשה להיתר בניה ובכך להשתחרר לחלוטין ממתן דין וחשבון לרשות מקרקעי ישראל. דין וחשבון זה שווה הרבה מאד כסף כפי שיתואר להלן.

המרת הזכויות מאפשרת ליזם לפעול ישירות מול מוסדות התכנון מבלי להידרש להסכמה נוספת מטעם הרשות, הסכמה אשר כרוכה על פי רוב בתשלומי עתק.

הקניית הבעלות מאפשרת ליזם להקטין משמעותית את היקף המימון הנדרש עבור הפרויקט.

באמצעות הקניית הבעלות תגדילו את הכדאיות הכלכלית של המיזם

כאשר הקרקע בבעלות הרשות היא רשאית בכל רגע נתון להתוות את היקף הבנייה, לקבוע ליזם מה מותר ומה אסור לו לבנות ואף לחייב במועדי התחלה וסיום הבנייה - הליך המקשה על תהליך הבניה ומייקר אותו מפאת הצורך בתשלום לרשות.

הבעלות הפרטית מייתרת את התלות ברשות מקרקעי ישראל ומעבירה את נטל האחריות על הבעלים לעשות ככל העולה על רוחו בנכס מבלי לשלם לרשות מקרקעי ישראל ולא שקל אחד ובדרך זו לעקוף את הדרישה לתשלום דמי היתר עבור מימוש זכויות הבניה הנוספות.

הדרישה לתשלום דמי היתר הינה עבור מתן הסכמה של הרשות עת מבקש בעל זכות החכירה להפיק מהקרקע הנאה נוספת, בדמות מימוש זכויות בניה נוספות.

לדוגמה, פלוני בעל זכויות חכירה בשטח של 175 מ"ר הגיש בקשה להיתר להגדלת זכויות הבניה בשטח כולל של 290 מ"ר מבלי שרכש את הבעלות על הנכס ובכך נאלץ לשאת בתשלום דמי היתר בסך של כ-200,000 ש"ח! לעומתו, אלמוני אשר בחר להיענות להמלצת עורכי דינו ביצע הקניית בעלות טרם הגשת הבקשה להיתר וזכה לחסכון של מאות אלפי שקלים אשר היו משולמים אלמלא בעלותו הפרטית.

הקריטריונים לבחינת הזכאות להקניית הבעלות:

הנכסים הנהנים

• דירות מגורים בבנייה רוויה.

• בתים פרטיים עירוניים, ביישובים קהילתיים, הרחבות, מושבים וקיבוצים.

• בקרקעות ובנכסים המיועדים למחסר ועסקים.

קרקעות חקלאיות או קרקעות שלא הסתיימה בהן הבנייה משמע, על פי מבחני הרשות - "סיום בניית שלד וגג" לא יהנו מהקניית הבעלות על הקרקע.

עו"ד מורן גור ועו"ד מיכל ואקרט צילום: מיכל קושרוב

מתי קיימת מניעות להקניית הבעלות?

תנאי הסף העיקריים לקבלת הזכאות – חוזה חכירה בתוקף, תשלום דמי חכירה מהוונים (מראש) עבור כל תקופת החכירה וכן עמידה בתנאי חוזה החכירה.

קיימים מקרים רבים שבהם לא תתאפשר הקניית הבעלות מאחר ובעל זכויות החכירה הפר החוזה ולא תיקן את ההפרה – במקרה כזה יידרש כתנאי להקניית הבעלות להסדיר את ההפרה, במקרים אחרים ייתכן אף כי יחוייב בתשלום דמי שימוש חורג ומכאן החשיבות הרבה בהיוועצות עם מומחים בתחום טרם הפנייה לרשות.

האם המרת הזכות ל"בעלות" כרוכה בתשלום?

במרבית המקרים הקניית הבעלות ללא תמורה, כך למשל, דירת מגורים בבניה רוויה גדולה ככל שתהיה אינה מחוייבת בתשלום כלל.

בית פרטי שאינו עולה על 280 מ"ר אף יזכה להמרת הזכות לבעלות ללא תמורה.

בנכסים המיועדים לעסקים, מסחר ותיירות יחוייבו בתשלום בגין הקניית הבעלות בהתאם לגודל המקרקעין ושווים ייחושבו על פי שומה פרטנית שתוזמן עבור המקרקעין הספציפיים.

רצוי גם במקרים בהם הקניית הבעלות היא בתמורה, מדובר בתשלום מזערי באופן יחסי וברור כי עדיפה אופציה זו על פני התמודדות עם נבכי הבירוקרטיה ודרישותיה של הרשות לתשלומים עתידים שונים העלולים לעלות עשרות מונים מהיקף המימון אשר הוערך בראשיתו של הפרויקט.

היעילות בהסתייעות אנשי מקצוע מיומנים

כל פניה לרשות מזערית ככל שתהיה, חושפת את ציבור היזמים והאזרחים לסיכונים רבים אותם לא יכלו לצפות מראש, מכאן החשיבות הרבה להסתייע בעורכי דין הבקיאים בדיני רשות מקרקעי ישראל בעלי יכולת להקנות קשת רחבה של ייצוג וליווי לאחר קריאה מקיפה של מפת הזכויות והחובות, המצב התכנוני ומצב המקרקעין בפועל, לפעול לקיצור משך הטיפול בבקשה מבלי לעכב את קידומו של הפרויקט וכן צמצום משמעותי של עלויותיו.

עו"ד מורן גור , הינו בעלים ומייסד משרד עורכי הדין רייסמן-גור, המתמחה בתכנון ובניה, פינוי בינוי והתחדשות עירונית, הפחתת היטלי השבחה ופיצויים. מיכל ואקרט הינה עורכת דין יוצאת רשות מקרקעי ישראל ומטפלת מטעם משרד רייסמן גור בכל הסוגיות הנוגעות לרשות מקרקעי ישראל לרבות, הפקעות, דיירות מוגנת, מכרזים רישום והסדר מקרקעין.

* לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.