התחדשות עירונית בעידן משבר

מוגש מטעם DUN'S 100

שוק ההתחדשות העירונית נהנה מכמות גדולה יותר של יזמים בהשוואה לשוק המגורים הקלאסי, זאת ביחס לכמות יח"ד החדשות. הבדל זה נובע משתי סיבות; אחת, סף כניסה נמוך לעסקה – עסקת קומבינציה. בנוסף, קיים יתרון משמעותי לשחקן מקומי הנמצא בשטח, שמקיים קשר ישיר עם הדיירים, תוך התמודדות עם נבכי הבירוקרטיה המקומית.

כאשר מגיע היזם להנפקת ההיתר וקבלת הליווי הבנקאי, דורשים הבנקים הון עצמי של 15% -25% מעלויות הפרויקט. משום כך, היזמים הקטנים-בינוניים, ברובם פונים לקרנות שישלימו את ההון החסר בריביות שנתיות של 8%-15%.

גם חברות גדולות שמיתגו עצמן כמובילות בענף אשר צמחו במהירות בהיקפי גיוס הפרויקטים שלהן, נצרכות לגיוס כספים מקרנות/מוסדיים/אג''ח; זאת משום שמשך הפרויקט עשוי לקחת 8-10 שנים, כך שנוצרות בעיות תזרימיות עד שחרור העודפים מן הבנק של הפרויקטים המתקדמים ביותר שלהם. משום כך, נראה שיזמים רבים נמצאים ברמת מינוף גבוהה שעולה על 95%.

זבולון רוטנברג צילום: יוסף שלסט

בעתות משבר, ראשית, קצב המכירות נפגע משמעותית, זאת לצד הקשחת הקריטריונים של גורמי המימון לקבלת אשראי – כך שפרויקטים שלא הגיעו לשלב הליווי הבנקאי עלולים להיעצר. לאחר מכן, כאשר המשק נכנס למיתון, קיים סיכוי גבוה לירידת מחירי הדיור הגורם לחוסר כדאיות של פרויקטים עקב אחוז הרווח הנמוך של ייזום ממונף, בתוספת לבעיות התזרים של היזמים הללו – חלק מהם יפשטו רגל, בעוד רבים ייאלצו למכור פרויקטים.

מאידך, חברה אשר המודל העסקי שלה מתבסס על שימוש בהון עצמי בלבד, תצמח אמנם בקצב נמוך יותר בשגרה אך תמצא עצמה חסינה למשבר כלכלי ברמה בינונית, ואף יכולה לצמוח ממנו באמצעות רכישת פרויקטים שנתקעו, התקופה הקרובה עתידה לחדד את מחיר הסיכון העצום הגלום ברמת מינוף גבוהה בכלל ובשוק זה בפרט.

מאת זבולון רוטנברג – כלכלן - סמנכ"ל פיתוח עסקי, אסדן ישראל