סאב פריים VS קורנה

משבר הקורונה מעמיד את מערכת היחסים השברירית בין הכלכלה הריאלית, כלכלת שוק ההון וכלכלת שוק הנדל"ן למבחן. בינתיים, כצפוי, אנחנו רואים את הפעילות הריאלית מצטמצמת, בהובלת ענפי התעופה והתיירות, ושוק ההון מגיב בהתאם – הגרפים אדומים. ושוק הנדל"ן? הילד שצופה על הדברים מהצד, וכהרגלו - מגיע אחרון לכל מסיבה, אך ממשברים קודמים ניתן אולי לשאול, האם דווקא הילד הזה הוא זה שיישאר לרקוד בסוף?

צילום: צביקה טישלר

מחד, חוסר הוודאות גדול ותלוי במשתנים רבים, האירוע כולו מתגלגל ובכל יום מתווספים נתונים למשוואה. כך שכמעט כל תסריט אפשרי והגיוני. פועלים שלא ייכנסו לארץ משטחי הרשות, פועלים אחרים שיימצאו בבידוד, חומרים שיאטו להגיע - יביאו לאתרי בנייה סגורים, לצמצום הבנייה ולירידה בהיצע הדירות ובכמות העסקאות. אם נשווה את המצב הקיים כמו שהכי מתבקש, למשבר 2008, הסאב-פריים, נראה שמשבר אכזרי זה הביא לקריסת בתי השקעות, אובדן קורת גג למאות אלפי אנשים, חדלות פירעון, קריסת שוק המשכנתאות, נכסים רעילים שנותרו בידי הבנקים, ירידה בכושר ההשתכרות וירידה בכוח הקניה - ועם כל הווירוסים הללו - לקיפאון של למעלה משנה וחצי בעסקאות נדל"ן בישראל. אך הפלא ופלא, בהשוואה לעוצמת הטראומה - ירידות המחירים היו מינוריות, ודאי לעומת המסיבה שציפתה לשוק מסוף 2009 למשך כמעט עשור.

דירת 3 חדרים ממוצעת בתל-אביב, אשר מחירה נגע ב- 1.1 מיליון שקל בשנת 2008, עלתה ל- 1.6 מיליון שקל בשנת 2010 ופגשה מחיר דמיוני של 2.6 מיליון שקל בשנת 2018.

ננסה להבין מדוע טסו המחירים במשבר הקודם, והאם ניתן ללמוד משהו על כך גם הפעם.

מרבית תושבי ישראל לא השאירו בשנת 2008 מפתחות של דירות נטושות לפתחי הבנקים, חוב המשכנתאות היה נסבל, וירידת הריבית החדה שהביא עימו המשבר, אפשרו לכל בעלי הנכסים לנשום. במקביל, עם שוך המשבר - היצע הדירות באזורי הביקוש נותר מוגבל, הריבית לרוכשים הפכה אטרקטיבית מאי פעם והטראומה האדירה משוק ההון הבוגדני – הביאו עימם גם עליה בתשוקה, וטיסה בכיוון מעלה בביקושים ובמחירים.

הפעם צריך להיות זהירים קצת יותר. אמנם ההיסטריה דומה, ומכיוון שמדובר בבריאותנו – יתכן וגם הפניקה תהא גבוהה יותר בשלב כלשהו, אבל בין שני המשברים יש הבדלים גדולים ובראשונה זו סביבת הריביות שבה אנחנו נמצאים. אחד הכלים של הרגולטור לרפא את המשבר הקודם היה הורדת הריבית כדי להזרים חמצן לשוק האשראי החנוק. בחודשים לפני המשבר ריבית הפריים בישראל נגעה ב- 6% וכיום היא 1.75%. אין הפעם לבנק ישראל מרחב תמרון רחב להורדה דרסטית של הריבית כדי לעזור למשק להתאושש. בארצות הברית ובאירופה המצב דומה וכל מה שנותר למנהיגים לעשות הוא להבטיח חבילות סיוע וחילוץ כדי להכניס למשק מעט ודאות, או להדפיס כסף.

נקודה נוספת היא מחירי הדירות האבסולוטיים. אם ב-2008 הם היו בין נסבלים לאפשריים, אזי במחירים של 2020, עם קורונה או ברפואה שלמה - השוק כבר בגבהים.

אז מצד אחד יש עשרות אלפי רוכשים שיושבים על הגדר ומולם עשרות אלפי מוכרי דירות ויזמים כוססי ציפורניים האוחזים מלאי דירות אשר ההשקעה והחוב עבורן כבר מוחלט, ומעל כל אלו - ענן קורונה. האם יזוז הענן ויגלה אחריו שמש חזקה הרבה יותר וכמיהה של כולנו לבלוקים מוחשיים, או דווקא יתחיל להוריד גשמים ויציף האת רחובות ויבריח את רובנו לחוף מבטחים שהינו המזומן? על זה אמר פעם איש חכם כי "קשה לנבא, ובמיוחד את העתיד".

אבל פטור בלא כלום אי אפשר. לכן אמנם סאב-פריים אינו קורונה, 2008 אינה 2020, אבל דבר אחד אני כן יודע לומר: וירוס מביא דיפרסיה, ואנטי-וירוס מביא מאניה. ובשוק הנדל"ן הדיפרסיה אולי גורמת לא לבוא למסיבה, אך כשתגיע המאניה, היא עשויה להגביר משמעותית את המוסיקה. בימי משבר, טובי הסוחרים שמים לב לצלילים, להזדמנויות, ומזנקים ראשונים לרחבת הריקודים.

הכותב הוא מנכ"ל מדלן ישראל.