ברז האשראי נסגר - והחרב הונפה על ענף הנדל"ן

היזמים וקבלני הבניין - אלפי בעלי עסקים, רובם אנונימיים למדי, שמקימים פה עשרות אלפי דירות בכל שנה - אוהבים כשאנחנו מדברים על מלט ולבנים ו"השקעה בארבעה קירות" כשמסתכלים עליהם ועל הענף שעליו הם יושבים. זה משדר יציבות, זה מעודד משקיעים שמחפשים השקעות סולידיות, וגם תמיד כיף להרגיש שמדובר בענף שבו ניתן ממש למשש את המוצר עצמו, ודאי בעולם של השקעות וירטואליות.

אתר בנייה (ארכיון) צילום: Pixabay

אלא שבפועל, ענף הנדל"ן הוא בעיקר תחום מימוני ושם המשחק של מרבית היזמים הוא בעיקר פיננסי. על אחת כמה וכמה בעשור האחרון, בעולם של ריביות אפסיות ושל משקיעים רעבים שתרו אחרי תשואות וכמעט התנפלו על כל מי שרצה להקים כאן פרויקט מגורים. יזמי הנדל"ן החדשים (גם הוותיקים יותר התאהבו בפוטנציאל התשואה להון שהציע העולם החדש) לא נדרשו כמעט להביא הון עצמי אמיתי מהבית כדי להצטרף לחגיגה ולהקים עוד ועוד פרויקטים.

הבנק הביא את מרבית ההלוואה ואת רוב "ההון העצמי" הם יכלו לגייס בקלות מהבנק עצמו, מחברה או מקרן חוץ בנקאית כזו או אחרת, מאלה שקמו פה מדי שבוע. הריביות (לא פעם דו ספרתיות) היו פחות חשובות, מאחר ונורא היה קל להשתכנע שמדובר בהלוואות לזמן קצר בלבד – עד שכספי מכירת הדירות, עניין של חודשיים שלושה, יתחילו להחזיר את ההלוואה היקרה. רק בדצמבר האחרון כתבו בבנק ישראל בדו"ח היציבות הפיננסית כי "מגמת הגידול בחוב של ענף הבינוי והנדל"ן נמשכת ושיעורו מסך החוב עומד על 23.7% והוא ממשיך להיות ענף שמאופיין במינוף גבוה". תן ליזמים קו אשראי, והם יבנו את כל המדינה.

ואז הגיעה הקורונה. מרבית חברות הבנייה מנסות אמנם לשדר עסקים כרגיל, אבל קריסת מניותיהן בבורסה בימים האחרונים אמורה בהחלט לאותת לנו על עוצמת הפאניקה. עצירת קווי האשראי, תגובה כמעט טבעית לזעזוע בכל שוקי ההון, היא דרמטית ומשמעותית ועלולה להנחית מכת מוות על הענף.

כמעט בן רגע מישהו החליט לסגור את הברז הכי נדיב שהיה פה בעשור האחרון, ויש לו גם את כל הסיבות הנכונות לעשות זאת. אף שמאי לא שש לאשר התקדמות בקצב הבנייה (אישור שמהווה בדרך כלל תנאי לשחרור הכספים) ואף פקיד בבנק לא יגדיל כעת את החשיפה ואת הסיכון. במקביל, בנוגע לאשראי מהגופים החוץ בנקאיים השינוי הרבה יותר מהיר וחד, ולו בגלל שגם להם נסגרו מקורות האשראי (מגופים מוסדיים, ממשקיעים פרטיים וכדומה).

לא בטוח שזו גזירת גורל. עסקים קטנים זקוקים בימים הללו למענקים נדיבים כדי לצלוח את המשבר, בעוד ענף הנדל"ן זקוק בעיקר לפתיחה של קווי אשראי. בשנים האחרונות הממשלה בעיקר סנטה באנשי הנדל"ן (שר האוצר: "הם גרפו את הכסף בכף של טרקטור", שר השיכון: "שיפסיקו לאכול סטייקים ויתחילו לאכול שניצלים"), אבל אולי, בצוק העתים, היא צריכה לשנות את המנגינה ולהתחיל לספק לאותם "קבלנים חמדנים" את הערבויות - כדי שצינור האשראי יפתח מחדש. שאח"כ תבוא איתם חשבון מחדש.

למזלם של הקבלנים ולמזלנו כמדינה, דירות למגורים נצטרך פה ככל הנראה גם ביום שאחרי המגפה (להבדיל מהמלונאים, מבעלי החנויות ועוד, שמפסידים כעת הכנסות שלעולם לא יחזרו). גם הערב, יערכו ברחבי הארץ עוד 150 חתונות (צנועות ומעוטות משתתפים ככל הנראה), של ישראלים שיקימו משפחה ויצטרכו קורת גג. הבעיה היא לא הביקוש, אלא שאין לקבלנים תזרים לבנות את הבניינים הללו.

אלא שבינתיים, לא רק שהבנקים והגופים החוץ בנקאיים כבר לא עונים לטלפון, גם קונים חדשים לא מגיעים. גם אלה שכבר חתמו על חוזה לרכישת דירה עלולים מאוד בקרוב להתקשות לשלם בזמן (ודאי מי שמשלם גם משכנתא וגם שכירות). וכשגם הקבלן מעכב את הבנייה, בגלל מחסור בחומרי גלם, בגלל מחסור בפועלים או בגלל מחסור במזומן, נדמה שרק התערבות חיצונית יכולה לעצור את כדור השלג המיותר והמסוכן.