הדרך הלא קלה להקלה
מוגש מטעם DUN'S 100
לעתים קרובות אדריכלים ובעלי זכויות נעתרים לדרישות מחלקות ההנדסה בעיריות ומפרטים בבקשות להיתרים רשימת ההקלות ארוכה מאוד, מבלי לבדוק אם כל אחת ואחת מההקלות אכן מהווה "הקלה" על פי חוק. תופעה זו מתרחשת משיקולים של חסכון בזמן ובהליכים בירוקרטיים עתידיים. בבניה היא כי אין טעם להתווכח עם מחלקת ההנדסה על כל סעיף שמבוקש כהקלה, משום שהוויכוח עלול להימשך זמן רב, עלול לגרור את מבקש ההיתר להליכים ארוכים בוועדות הערר ובבתי משפט, וזאת כאשר "השעון דופק" ו"זמן שווה הרבה כסף".
ואכן, הויכוח אם מדובר בהקלה- כן או לא- עלול להמשך חודשים ושנים, ועל כן יש הגיון רב בשיקול הפרקטי של קבלת דרישות העירייה כלשונן, מתוך הנחה שגם אם פורסמה הקלה מיותרת, מדובר רק בעניין פורמלי וטכני ולא בעניין מהותי.
אלא שמי שבוחר לנקוט בדרך זו חייב להביא בחשבון כי יש לצידה מחיר יקר - על כל הקלה שפורסמה רשאית הועדה המקומית להטיל על המבקש לשלם היטל השבחה וכי מרגע שההליך עבר משלב הרישוי לשלב המיסוי, הזכות לטעון שלא מדובר כלל בהקלה – ספק אם תעמוד לזכותו של המבקש.
הפסיקות שדנו בסוגייה זו רבות, מגוונות וסותרות זו את זו. חלקן מטיבות עם הנישום וקובעות, כי היטל ההשבחה הוא הליך נפרד ולכן ראוי לבחון קודם את השאלה - האם בכלל הייתה הצדקה לדרוש מהנישום לפרסם הקלה. כלומר, הנישום אינו כבול לכך שהסכים לפרסם את ההקלה, והוא רשאי בשלב המיסוי להעלות טענות נגד הצורך בהקלה, גם לאחר שקיבל על עצמו את הדין ופרסם אותה.
לעומת זאת גישה אחרת בפסיקה קובעת, כי מרגע שפורסמו ההקלות לא תעמוד לנישום בשלב הדיונים על היטל ההשבחה הזכות לעלות את הטענה, כי הפרסום נעשה למעלה מן הצורך וכלל לא מדובר בהקלה.
עו"ד ענת בירן צילום: יהונתן כהן
לאחרונה פרסמה ועדת הערר בתל אביב בראשותה של סילבי רביד (ערר תא/8031/0218) החלטתה, כי על נישום שהסכים לפרסם הקלה בשלב הרישוי חלה חובת הנמקה מוגברת מדוע לא מדובר בהקלה לצורך היטל השבחה.
משמע, פרסום גורף כדי לחסוך בזמן ובירוקרטיה בשלב הרישוי, הוא לבסוף בעוכריו של המבקש בשלב המיסוי. בעוד שמהצד השני של המטבע הוא עומד לטובת הרשות.
למעשה על המבקש לקבל היתר לבחור בין נקיטה בדרך גרועה אחת לאחרת: מחד, להימנע מפרסום גורף, לעכב את הוצאת ההיתר במשך שנים רבות ולהיגרר לדיונים ארוכים בוועדה המקומית ובוועדת הערר, הכל כדי לשמור על זכותו להעלות טענות נגד הצורך בהקלה בשלב המיסוי. לחילופין הוא יכול לוותר על זכותו זו, ולשלם את היטל ההשבחה כמחיר שעליו לשאת בו כשבחר להימנע מעימות משפטי על מנת להוציא היתר בניה ללא הליכים משפטיים.
כל מי שמכיר את הליכי הרישוי מודע לבירוקרטיה הסבוכה וללוחות הזמנים האינסופיים עד לקבלת היתר. במציאות בה קבלת היתרי בניה הפכה להיות אתגר ארוך, יקר וחסר ודאות, קבלת היתר בניה הפכה להיות אירוע חג של ממש. במציאות כזו ראוי היה לנתק בין ההקלות כפי שפורסמו בבקשה לבין ההקלות שבגינן ניתן לחייב בהיטל השבחה.
עמדה לפיה מי שפרסם הקלה כבול בפרסום ויחויב בהיטל השבחה בגינה מעבירה מסר בעייתי. היא מעודדת את וועדות התכנון להרחיב כמה שיותר את רשימת ההקלות, גם כאשר עצם הצורך בהקלה מוטל בספק, ולהקשות על מבקשי היתרים את ההתדיינות בנושא זה. ככל שיהיה קשה יותר להגיע לבירור הצורך בהקלות בלוח זמנים מהיר, מבקשי ההיתרים יתייאשו מלהמתין. הם יבחרו להגיע כבר לשלב המיסוי גם אם הדבר כרוך בוויתור מצידם על זכותם לטעון כי לא מדובר כלל בהקלה, מה שיביא בסופו של דבר לכך שהרשות תזכה להיטלי השבחה גבוהים יותר.
עו"ד ענת בירן, ענת בירן משרד עורכי דין
