אבי יעקובוביץ: "לגב־ים יש מיליון מ"ר נכסים, בלי מ"ר אחד משועבד"

מקום 3

אבי יעקובוביץ, גב-ים

נדל"ן מניב: תעשייה ומשרדים

ציון סופי: 88

מגדל המשרדים החדש ToHa‏, שאוכלס בשנה האחרונה וממוקם מול מרכז עזריאלי בתל אביב, ממש מעבר לאיילון, הוא אחת ההצלחות הגדולות של גב־ים, יזמית הפרויקט (בשותפות עם אמות השקעות). אבל בו־זמנית, מתברר, הוא גם אחד הפספוסים של החברה. "אם היו לנו עוד 20–30 אלף מ"ר במגדל, הם היו מושכרים בקלות, בשכר דירה גבוה", אומר אבי יעקובוביץ, מנכ"ל גב־ים. לדבריו המגדל, אחד הבולטים בקו הרקיע של תל אביב, הוא רק חלק מהתנופה שגב־ים ממשיכה בה. "בתשעת החודשים הראשונים של 2019 השלמנו שלושה פרויקטים בשטח כולל של 110 אלף מ"ר", מתגאה יעקובוביץ: "מגדל ToHa‏, קמפוס אמזון בפארק מתם בחיפה, והמרלו"ג (מרכז לוגיסטי) הראשון במפרץ חיפה, צמוד לנמל החדש שהסינים יתפעלו. כל השטחים בשלושה פרויקטים אלה הושכרו במלואם".

לגב־ים, שמתנהלת תחת יעקובוביץ כבר שמונה שנים (הוא עובד בה כבר 30 שנה) יש מצבת נכסים של מיליון מ"ר ב־21 מרכזי ופארקי לוגיסטיקה המפוזרים ב־18 ערים שונות. מבין השטחים האלה, 70% מיועדים לתעסוקה ומשרדים והיתר הם שטחי לוגיסטיקה ותעשייה; לדברי יעקובוביץ, שיעור התפוסה הכולל בכל הנכסים הבנויים הוא 97%. עוד חוזקה בולטת של החברה, המייחדת אותה מחברות אחרות בענף, היא שגב־ים מחזיקה עתודות קרקע זמינות לבנייה בהיקף של עוד חצי מיליון מ"ר.

2019 מסתמנת כשנה חזקה לחברה: הרווח הנקי שלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמד על כ־288 מיליון שקל — זינוק של יותר מ־30% לעומת התקופה המקבילה, שנובע הן משיפור בתוצאות התפעוליות והן משערוכים גבוהים יותר לעומת אלו שנרשמו ב־2018. שווי נכסי הנדל"ן המניב של גב־ים הסתכמו בסוף הרבעון השלישי בכ־6.61 מיליארד שקל. הצמיחה הנאה הזו זכתה להערכה רבה גם משוק ההון, כשמניית גב־ים טיפסה ביותר מ־50% השנה. יעקובוביץ עצמו זכה לציונים גבוהים מצד המשקיעים המוסדיים, שהביאו אותו למקום השלישי והמכובד בדירוג המנהלים של "כלכליסט".

יעקובוביץ. "התוכנית היא להרחיב את שיתוף הפעולה עם האקדמיה, ולהעמיק את הפעילות בענף המרלו"גים" צילום: תומי הרפז

הצמיחה היציבה הזו, אגב, עומדת בניגוד מובהק למה שקורה בקבוצת אי.די.בי, שאליה משתייכת גב־ים (דרך החברה־האם שלה, נכסים ובנין): הבעלות באי.די.בי עברה טלטלות כאשר את מקומו של נוחי דנקנר, המרצה כיום עונש מאסר, תפס אדוארדו אלשטיין. באחרונה עלתה גב־ים לכותרות, כשפורסם ב"כלכליסט" שייתכן כי אלשטיין אינו עומד בדרישות חוק הריכוזיות. בכדי לעמוד בדרישות החוק נכסים ובנין צימצמה את אחזקותיה בגב־ים, שעמדו על כמעט 52% — ועם זאת, חלקה בגב־ים עדיין עומד על 35% ואלשטיין עדיין מכהן כדירקטור בחברה. בימים אלה בוחנים משרד המשפטים ורשות ניירות ערך אם די היה במכירת המניות בכדי לעמוד בדרישות החוק.

כמה מעורב אלשטיין בקבלת ההחלטות שלך, לאחר הירידה באחזקות נכסים ובנין בגב־ים?

"הוא דירקטור בחברה, ומעורב בה כשאר חברי הדירקטוריון. הוא תומך ועוזר, והיה מעורב למשל בכל פרט במכרז שבו זכינו להקמת פארק הייטק באוניברסיטה העברית. לאחר הירידה של נכסים ובנין באחזקות, מה שהשתנה זה בעיקר הפעילות מולם. הפסקנו עם הדיווחים היומיים שהיינו מעבירים קודם, וכעת אין קשר שוטף למעט הדיווחים התקופתיים".

"כמה חברות יכולות להעמיד הון עצמי כזה?"

יעקובוביץ אינו מסתפק בצמיחה של החברה, ומסתכל קדימה. "מלבד השטחים המאוכלסים, אנחנו מובילים מהלכי ייזום ורחבים בהיקף 150 אלף מ"ר, שכוללים חמישה פרויקטים בביצוע ובשיווק", הוא מפרט. "ברעננה, במסגרת עסקת קומבינציה עם שופרסל נדל"ן, אנחנו מקימים מבנה בן 70 אלף מ"ר; בפארק מתם בחיפה אנחנו מקימים בניין בשטח 46 אלף מ"ר; בפארק גב־ים בבאר שבע אנחנו מקימים בניין של 13 אלף מ"ר שיביא את הפארק להיקף של 65 אלף מ"ר; פרויקט רביעי הוא הקמת מרלו"ג שני במפרץ חיפה, והחמישי הוא בניין שאנחנו מקימים באזור התעשייה חולון שמיועד לאדידס וחברות הבנות שלה בהיקף של 22 אלף מ"ר. היקף השקעה בחמשת הפרויקטים עומד על 700 מיליון שקל, וכשנסיים אותם ב־2022 נעמוד על למעלה מ־1.1 מיליון מ"ר שטחים בנויים, והכנסות משכירות בסך 600 מיליון שקל לעומת 450 מיליון שקל כיום".

מגדל ToHa. "אם היו לנו עוד 20–30 אלף מ"ר, הם היו מושכרים בקלות ובמחיר גבוה" צילום: שאול גולן

זכיתם השנה במכרז גדול להקמת פארק תעסוקה חדש באוניברסיטה העברית בירושלים.

"נכון, בדומה לשותפויות שכבר יש לנו בבאר שבע עם אוניברסיטת בן־גוריון, ברחובות עם מכון ויצמן, ובחיפה עם האוניברסיטה. בירושלים נקים פארק תעסוקה של 270 אלף מ"ר בתחום האוניברסיטה העברית, בהשקעה של 1.4 מיליארד שקל".

הזכייה שלכם שם לא מאוד מפתיעה — האוניברסיטה קבעה שהמכרז מיועד לחברות עם יותר ממיליארד שקל הון עצמי. יש מעט מאוד חברות כאלה בשוק: אתם, אמות, עזריאלי ומליסרון, לצד חברות הביטוח. למה לא נכנסות עוד חברות בהיקפים כאלה?

"נכנסות קצת קרנות וקבוצות רכישה, אבל לא בהיקפים כמו שלנו. כמה חברות כבר יכולות להעמיד הון עצמי בכאלה היקפים, לבצע פעילות בעוצמות כאלה, וללא שיעבודים? רמת הנזילות שלנו חוצה את המיליארד שקל, אין מ"ר אחד מנכסי גב־ים שהוא משועבד, ורמת המינוף שלנו נשמרת סולידית, 48%. שלושת הדברים האלה מאפשרים לנו גמישות בהמשך היזום".

"הבנקים עוזבים את תל אביב, אבל ההייטק נשאר"

אתה לא חושש שדווקא חברות גדולות יקומו ויחליטו להקים לעצמן קמפוס, כמו שמיקרוסופט עושה כעת?

"מיקרוסופט יושבת כרגע אצלנו, בפארק גב־ים בהרצליה פיתוח, על שטח של 18 אלף מ"ר. היא תעזוב בסוף 2020 מכיוון שנדרש לה שטח גדול יותר, ואין שטחים פנויים בהרצליה. ברגע שהם הודיעו על עזיבה, 50% מהשטחים הושכרו מחדש ובמחיר יותר גבוה. הביקושים בהרצליה פיתוח מאוד גדולים. אנחנו מחזיקים שם 250 אלף מ"ר בחוזים של 90–95 שקל למ"ר ואין מ"ר אחד פנוי. עכשיו אנחנו מקדמים תוכנית לבניין נוסף בפארק הדרומי, שיכלול 20 קומות ו־25 אלף מ"ר".

אדוארדו אלשטיין, בעל השליטה באי.די.בי. "הוא מעורב כשאר חברי הדירקטוריון, תומך ועוזר" צילום: סיוון פרג'

הרצליה ותל אביב זה דבר אחד, אבל לא תחששו שדייר יעזוב אתכם בבאר שבע למשל?

"באר שבע זה שוק אחר, זה שוק של 500–3,000 מ"ר לדייר, לא קומות שלמות כמו בתל אביב. לבאר שבע יש את הקצב שלה. שם יש לנו זכויות בנייה מאושרות ל־200 אלף מ"ר, מתוכם בנויים כיום 65 אלף מ"ר. אבל צריך לזכור שבפארק גב־ים באר שבע יש 3,000 עובדים, כשלפני שלוש שנים היו אפס. קמפוס חיל התקשוב קורם עוד וגידים, ושם יהיו לנו 150 אלף מ"ר".

ומה עם מגורים?

"היה לנו פרויקט מגורים ברמת הנשיא בחיפה, והוא גם היה רווחי, אבל החלטנו לצאת משם ולשים את כל הפוקוס בפעילות של פארקי הייטק. אנחנו לא מתעסקים במגורים אלא במה שאנחנו יודעים הכי טוב, וזה פעילות ייזום של פארקים לתעסוקה".

מה עם ההצפה בשוק המשרדים? יש חברות שעוזבות את תל אביב.

"לא חברות הייטק. מי שעוזב הם בנקים וחברות ביטוח שרוצים להתייעל. בסוף ענף הייטק הוא הקטר שמוביל את המדינה, ובמגדלים החדשים, החוזים נחתמים לפני שהבניינים בנויים. אם היו לי עוד 20 אלף מ"ר משרדים במגדל ToHa בתוצרת הארץ, כל השטחים היו מושכרים. יש גופים שעוזבים בניינים ישנים בפריפריה של תל אביב למעגל שני ושלישי, אבל מדובר במספרים אחרים לגמרי מבחינת שכר הדירה ובתחרות אחרת של משתמשי קצה.

"התחרות הגדולה על החברות הגדולות נמצאת במגדלים ברמת קלאס A, במקומות אסטרטגיים ליד רכבת קלה ומטרו בעתיד. בסוף מי שלא יהיה ברמות של מגדלים כמו ToHa או מגדל אטריום, לא יהיה במשחק. בניינים שלא נמצאים בצירים ראשיים, צמוד לרכבות ומטרו עתידי, אולי ישנו את היעוד, או שיפצלו את השטחים שלהם".

מה האתגר שלך ל־2020?

"להגדיל משמעותית את הפעילות שלנו בפארקי הייטק, להרחיב את שיתוף הפעולה עם האקדמיה, ובמקביל להעמיק את הפעילות בענף המרלו"גים הלוהט ולהמשיך להשביח את הקרקעות שלנו. מי שמחזיק קרקעות גדולות צמוד לנמלים, לרכבות, לכבישים ראשיים, ביעוד לבנייה של לוגיסטיקה, צפוי לרווח גדול. כרגע יש לנו יותר מ־200 אלף מ"ר שטחי לוגיסטיקה, ובשנה האחרונה רכשנו מחברת פרי אור חטיבת קרקע בלוגיסטיקה בגדרות, 40 דונם צמודים לכביש 6, ונקים שם מרלו"ג של 30 אלף מ"ר".