"משבר הבנייה נובע בעיקר מכך שלראשי ערים אין כלים"

"שנת 2019 היא שנת הכישלונות. תמ"א 38 זגזגה מימין לשמאל, אף אחד לא ידע מה הוא רוצה ועכשיו כשהיא מסתיימת, אין סיבה להתחיל לתכנן. גם בפינוי בינוי התחילו להסתבך. מחיר למשתכן עשו יותר מכרזים ממה שהשוק צריך. זו שנה מבולבלת", אמר רוני מזרחי, יו"ר קבוצת מזרחי ובניו, בפורום בכירי ענף הנדל"ן של DUN'S 100. מפגש הפורום השנתי נפתח בידי אפרת שגב, סמנכ"לית ומנהלת אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, שהציגה נתונים עגומים על אודות ענף הנדל"ן: "ענף הנדל"ן מצוי בשנים האחרונות בהאטה, הנובעת, בין השאר, מרמה גבוהה של חוסר ודאות בנושאים מהותיים.

"מציאות מורכבת זו הביאה לעלייה ברמת הסיכון בכל המקטעים: קבלני ביצוע, קבלני תשתיות ויזמים. אנו רואים עלייה של מעל 15% במספר החברות בענף שנקלעו לכשל פיננסי, בהשוואה לנתוני השנה שעברה. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, בכל שנת 2018 כ־850 חברות בתחום הבנייה, תשתיות ויזמות הגיעו לכשל פיננסי. בשלושת הרבעונים הראשונים לשנת 2019 כבר חצינו מספר זה, עם תחזית של יותר מ־1,000 חברות שצפויות להגיע לכשל פיננסי. לפי הנתונים, זוהתה עלייה של כ־10% בכמות החברות שעוסקות בייזום שהגיעו לכשל פיננסי. להערכתנו, לאור האתגרים הענפיים, המגמה צפויה להימשך ב־2020, והשלכות בשנה החולפת ישפיעו על הענף גם בשנה הבאה".

מזרחי התייחס לנושא, והוסיף כי "אני שמח שמדובר רק ב־1,000. עם מה שהמדינה עשתה לקבלנים והיזמים בשנה האחרונה, אני שמח שלא מדובר ב־2,000 או ב־3,000. הכל עבד הפוך ולא נכון השנה. המדינה צריכה לקחת את הענף בחיבוק ולא באנטי. אם ילכו איתנו יד ביד, אולי לא נגיע למצב של פשיטות רגל".

שורה ראשונה, מימין: יהודה הרציג, עמוס ארביב, עו"ד זיו יעקב, עו"ד צבי שוב, אריאל שרייבר, עו"ד מאיר פורגס, עו"ד דור שחם, לוי אמיתי, דן פרנס, חיים פייגלין, הלל יעקבסון, חיים קארדי, רוני מזרחי. שורה שנייה, מימין: אלדד פרי, אלי רוזנטל, אבי כראל, אפרת שגב, אורן הוד, דפנה שחר, עו"ד שמואל שוב, ארנה צור, משה צור. שורה תחתונה, מימין: חני הורוביץ, אבי יעקובוביץ', ג'קי מוקמל, עופר ארביב, יוסי אברהמי, שאול לוטן, מוטי כסיף, ארנון פרידמן, עדן בר צילום: אוראל כהן

"רוקנו את ארגז הכלים"

"זו תהיה טעות קריטית לבטל את תמ"א 38. ישראל נמצאת תחת איומים כל הזמן, זה יהיה חסר אחריות מצד המדינה", התייחס אלי רוזנטל, מנכ"ל ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, לסבך של תמ"א 38. "הממשלה החדשה, שאני מקווה שתקום בקרוב, צריכה למצוא את הדרך להמשיך את תמ"א 38. אין ספק שיש לעשות שינויים וליצור מערך תגמולים כהיטלי השבחה או הסכמי גג כדי לאפשר לרשויות המקומיות לבנות דירות נוספות במרכז העיר, לחדש מבנים קיימים, לחזק מבנים רעועים ולמגן אותם בלי להיכנס לגירעון. בגלל המחסור בקרקעות לבנייה בערים, הדרך היחידה להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש ובמרכזי הערים היא בהתחדשות עירונית, ולכן גם תוכניות פינוי בינוי צריכות לקבל קדימות בוועדות".

עדן בר, שותף ומנכ"ל בחברת בר לוי דיין אדריכלים ומתכנני ערים, התייחס גם הוא לנושא, ואמר: "אני חושב שזה סימפטום. ירו באחד הסימפטומים ורוקנו חלק מארגז הכלים. הקונפליקט הגדול הוא בין המסגרת המוניציפלית לארצית. המדינה רוצה לאפשר בנייה ולא נותנת למסגרת המוניציפלית את הכלים לממש את זה, היא זורקת עליה את הנושא. רוב משבר הבנייה נובע מזה שלראש העיר אין כלים. הכל נתקע כי חסרים דברים. חסרה מדיניות ארצית שצריכה לאפשר את הכלים הכלכליים, לראות את הנושא באופן רוחבי".

עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית, אמר כי "תמ"א 38 נתנה פתרונות לטווח הקצר, וגם אם הם לא היו אידיאליים, לפחות הם היוו פתרון תכנוני עבור הבניין הבודד או במקומות שקשה היה לקדם תכנון בדרך אחרת, כשבמקביל אליהם מקדמים תוכניות לפינוי בינוי אך תכנונן ארך מעל עשור במצב התכנון כיום. ברור שאם יאושרו תוכניות מסודרות וברורות, כמו שעשתה עיריית תל אביב לגבי זכויות תוכניות הרבעים, זה עדיף מבחינת ראייה תכנונית רחבה, אבל בפועל מרבית הרשויות אינן מחזיקות מערכת משומנת כמו זו של תל אביב.

"מנגד, יש לזכור כי תמ"א 38 כשלעצמה בעייתית שכן היא מורכבת מטלאים ותיקונים שונים ואיננה חד־משמעית: ייגבה היטל השבחה או בלי היטל השבחה? עם תוספת קומות או בלי? וישנן רשויות מקומיות שמחליטות על דעת עצמן לאמץ מדיניות שונה או לשנות מדיניות בהתאם לאינטרסים שלהן ובניגוד למה שהחוק מכתיב. דוגמה מצוינת לכך היא מה שקרה עם עיריית רמת גן, שניסתה להקפיא את תמ"א 38 בשטחה המוניציפלי. לעניות דעתי, אם מנהל התכנון לא ייתן לוועדות התכנון המחוזיות שיניים ויוודא קידום מעשי בנוהלי התכנון של ההתחדשות העירונית ברמה הארצית, לא יהיה תחליף אמיתי לתמ"א 38 ותהליכי התחדשות עירונית ימשיכו לקחת בישראל 20 שנה עד להוצאה לפועל ומכאן שמחסור בהיצע דירות לא יסתיים. במיוחד במרכזי הערים שיישארו עוד שנים רבות עם תרבות דיור מהעבר שאיננה מתאימה לאתגרי האוכלוסייה הנוכחיים".

"צריך שר שיכון מהענף"

אחד הנושאים שחזרו שוב ושב בפורום היה חוסר היציבות בענף, היעדר תכנון לעתיד ובירוקרטיה שתוקעת תהליכים במשך שנים. עו"ד לוי אמיתי, שותף וראש מחלקת נדל"ן (במשותף) במשרד גולדפרב זליגמן, אמר כי "אסטרטגיה ויציבות הן שם המשחק. ענף הנדל"ן והבנייה בישראל שופע שחקנים מהשורה הראשונה, והממשלה צריכה להקשיב לאנשים שמגיעים מהשטח ומכירים את האתגרים והחסמים. הרגולטור צריך לתת את הבמה לאנשי מקצוע שיכולים לתרום ידע וניסיון".

"אנחנו צריכים פחות בירוקרטיה. כדי לעמוד ביעדי האוכלוסייה לשנת ה־100 למדינה, אנחנו צריכים לבנות 60 אלף יחידות דיור בשנה, זה משהו שהצלחנו לעשות בשנות התשעים" , אמר רוני מזרחי, יו"ר קבוצת מזרחי ובניו ונשיא לשכת הקבלנים. "מדינת ישראל צריכה להבין שעכשיו היא צריכה לבנות ב־30 שנה את מה שבנתה ב־70. זה אפשרי ברגע שהדברים יהיו ברורים וחדים, ולא יבוא כל רגע חכמולוג חדש שלא מכיר את המקצוע. צריך שר שיכון מקצועי שבא מהענף", אמר רוני מזרחי, יו"ר קבוצת מזרחי ובניו ונשיא לשכת הקבלנים.