אישה מכרה במרמה דירה שלא שלה - וביהמ"ש ביטל את העסקה

בפסק דין יוצא דופן הורה לאחרונה בית המשפט המחוזי בחיפה על ביטול עסקת מכר במסגרתה אדם קנה דירת מגורים מאישה שהיתה רשומה בטאבו כבעלת הדירה.

זאת, תוך שנקבע כי הדירה היתה שייכת לאדם אחר, בן זוגה לשעבר של המוכרת, וזו מכרה את הדירה ללא ידיעתו ובמרמה.

מפסק הדין עולה כי בת זוגו לשעבר של בעל הדירה מכרה אותה ועסקת המכר בוצעה והושלמה. לכאורה במצב כזה הרוכש של הדירה אמור להיות מוגן לפי חוק המקרקעין, אולם השופט חננאל שרעבי ניתח בפסק הדין את ההגנה המצויה בחוק המקרקעין "תקנת השוק" וקבע שהיא אינה חלה במקרה זה, שכן הרוכש 'עצם עיניו' והתעלם מחשדות שהיו צריכים להתעורר אצלו ולגרום לו לערוך בדיקה מקיפה ואולי להימנע מקניית הדירה.

אילוסטרציה צילום: שאטרסטוק

מדובר בתביעה שהגיש במרץ 2018 אדם שטען שהוא היה בעל הדירה נגד בת זוגו לשעבר ונגד אדם נוסף שרכש מבת הזוג את הדירה. התובע שיוצג בידי עו"ד חגי קאשי טען כי בדיעבד התברר לו שבת הזוג לשעבר זייפה לאחר פרידתם הסכם ממון ובו התחייב לכאורה להעביר לה במקרה של פרידה את זכויותיו בדירה, אותה קיבל בירושה.

לפי גרסתו הוא נפרד מהאישה ב2010 ובינואר 2011 היא הגישה לבית המשפט תביעה לאכיפת הסכם הממון המזויף ובאוגוסט 2012 קיבלה פסק דין בהעדר הגנה, שהוא לא ידע עליו, ובו אושר ההסכם המזויף. זמן קצר לאחר מכן ומכוח פסק הדין המאשר את ההסכם פעלה בת הזוג לשעבר לרשום על שמה את הדירה בטאבו.

10 ימים לאחר שנרשמה על שמה, הדירה כבר נמכרה לרוכש, עורך דין במקצועו שהגיע לדירה באמצעות מודעה שפרסמו באתר יד2 עורכי הדין של בת הזוג, אבי קלינגהופר וניר דוידסון.

בעל הדירה המקורי ניהל מספר שנים הליכים נגד בת הזוג עד שפסק הדין שאישר את הסכם הממון בוטל. בשלב הזה טען כי נשמט הבסיס המשפטי מכוחו נרשמו הזכויות על שמה של האישה וכפועל יוצא מכך הגיש תביעה וביקש להצהיר כי הוא הבעלים של מלוא הזכויות בדירה וכי זכויותיו גוברות על זכויות הנתבע, שכן הנתבע לא רכש את הדירה בתנאי "תקנת השוק".

הנתבע שיוצג בידי עו"ד שאולי כהן טען מנגד שהוא רכש את הדירה בתנאי "תקנת השוק" ולכן לא ניתן לבטל את העסקה גם אם המוכרת לא היתה רשאית למכור לו את הדירה.

השופט חננאל שרעבי מסר פסק דין ארוך ומפורט בו הוא בוחן את הגנת תקנת השוק ומסביר מדוע הנתבע אינו זכאי להנות ממנה. הגנת תקנת השוק מבוססת על סעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע כי מי שרכש זכות במקרקעין בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, כוחה של זכותה יהיה יפה אף אם הרישום היה לא נכון. כלומר גם אם בת הזוג נרשמה בטעות כבעלת הדירה, מי שרכש אותה בתום לב ממנה יהיה מוגן מתביעה של הבעלים המקוריים.

אילוסטרציה צילום: pixabay

העסקה תקפה במידה שהושלמה בתום לב 

הפסיקה קבעה כי הסתמכות קונה על רכישה בתנאי תקנת השוק כפופה לכך שמדובר בעסקה שהושלמה בתום לב, כשהקונה לא ידע שלמוכר אין זכות במקרקעין או שזכותו מוטלת בספק וכי הוא ערך בדיקה ראויה.

השופט שרעבי כתב בפסק דינו כי שוכנע שיישום של ההלכה הפסוקה מביא למסקנה שהנתבע לא עמד ביסוד תום הלב הסובייקטיבי, ובפרט שמדובר בעורך דין. בין היתר כתב השופט כי הרוכש ביקר בנכס יום למחרת היום בו נרשמו הזכויות בדירה על שמה של בת הזוג, וכי חוזה המכר נחתם כעשרה ימים לאחר מכן.

לדבריו במצב כזה היה הרוכש חייב לשאול ולחקור ולא יכל לעצום עיניים. השופט הוסיף כי בדירה במועד מכירתה התגוררו שוכרים והרוכש ידע שהם שכרו את הדירה מהתובע. "מדובר בנורה אדומה מהבהבת לענין טיב זכויותיה של הנתבעת בדירה שחייבה או הצדיקה בדיקה ראויה מצד הנתבע בנקודה זו", כתב השופט. לדבריו לו רצה הנתבע במסגרת בדיקה ראויה לברר פרטים עם התובע הוא יכול היה להגיע אליו דרך השוכרים או אפילו דרך הפרקליט שייצג את המוכרת.

השופט דן בפרק הזמן הקצר שחלף ממועד רישומה של בת הזוג כבעלת הדירה ועד שנמכרה לרוכש וכתב כי הנתבעת מיהרה מאוד למכור את זכויותיה בדירה "שלא לומר להיפטר מהן, מסיבות מובנות של חשש מביטול פסק הדין בתביעת האכיפה שניתן במעמד צד אחד בהעדר הגנה". השופט כתב כי תשובותיו של הרוכש לא שכנעו אותו בתום ליבו אלא "יותר שוכנעתי כי 'עצם עיניו' מראות נכוחה המציאות המלמדת על פגם אפשרי בזכויותיה של הנתבעת בדירה".

השופט כתב כי לא מדובר ברשלנות גרידא שאינה שוללת את תום ליבו של הנתבע, אלא מעבר לכך. "עסקינן ב'עצימת עיניים' ממש המלמדת כי הנתבע לא ביצע בדיקה ראויה של העסקה המתגבשת, ואלה עולים כדי פגיעה בתום ליבו". השופט כתב כי גם אם הזכויות נרשמו על שם הנתבעת במרשם המקרקעין עדיין נותרת תמוהה עובדת המכר התכוף והחפוז.

בפסק הדין בחן השופט גם את תנאי הסכם המכר שנחתם בין בת הזוג לשעבר לבין הרוכש. הוא ציין כי תנאי ההסכם מלמדים לכאורה שהנתבע לא היה רגוע ביחס לזכויות הנתבעת בדירה ולכן דאג לתנאים מיוחדים בהסכם שיגנו עליו באופן חריג עד לרישום הזכויות בדירה על שמו ותוך השארת "פתח מילוט" לביטול ההסכם אם תצוץ בעיה בנוגע לזכויות הנתבעת בדירה טרם רישומה על שמו.

מרכיב תום הלב לא התקיים

"הנתבע כך התרשמתי כיוון להשלמת עסקת המכר הנדונה ברישום הזכויות בדירה על שמו בהקדם האפשרי, תוך עיכוב תשלום של כ-95% מהתמורה החוזית, במטרה מכוונת להגיע להגנת תקנת השוק במקרקעין", כתב השופט. הוא מתייחס בכך בין היתר לעובדה שעל פי הסכם המכר הדירה נמכרה תמורת 1.1 מיליון שקל אך נקבע כי התמורה עבור העסקה תעבור לידי בת הזוג המוכרת רק במועד בו הזכויות של הקונה בדירה כבר נרשמו בלשכת רישום המקרקעין בחיפה.

בפסק הדין מפרט השופט כי לתובע נודע על פעולות הנתבעת למכירת הדירה והוא פנה לבירור העניין וכי בשלב הזה המוכרת טרם קיבלה את הכסף תמורת העסקה שעדיין הוחזקו בנאמנות אצל עורך הדין. השופט כותב כי הנתבע יכול היה לפעול בדרכים שונות על מנת למנוע את העברת הכסף לידי הנתבעת טרם בירור מלוא הטענות של התובע בנדון, כשזה אמר שהדירה היא שלו. "תחת זאת בחר הנתבע לשבת באפס מעשה...".

לסיכום כתב השופט כי מרכיב תום הלב לא התקיים בנסיבות המקרה דנן של רכישת הדירה על ידי הנתבע מהנתבעת, וכי אורות אדומים הבהבו לאורך כל מהלך עסקת המכר הנדונה. "הנתבע עורך דין במקצועו העוסק בתחום האזרחי והמקרקעין, לא רק שהתרשל בבדיקת טיב או ביסוס זכויותיה של הנתבעת בדירה למרות רישומים במרשם המקרקעין, אלא מעבר לכך. הנתבע 'עצם עיניו' מלראות את הפגמים האפשריים בטיב זכויותיה של הנתבעת בדירה ונמנע מביצוע בדיקה ראויה בנדון. בדיקה כזו היתה יכולה להיות פשוטה ביותר...".

בפסק הדין ציין השופט עוד כי עו"ד קלינגהופר שייצג את הנתבעת והחזיק בנאמנות בכספי העסקה, ניכה מסכום תמורת הדירה את חוב שכר הטרחה של הנתבעת למשרדו בגין טיפולים משפטיים שהעניקו לה, בשיעור 350 אלף שקל. המוכרת קיבלה את יתר כספי התמורה.

התובע זכאי לפי פסק הדין בנוסף ל-20 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחה וכן הוא רשאי להגיש תביעה נגד הרוכש לתשלום דמי שכירות עבור התקופה מ2013 ועד ליום שיקבל בחזרה את החזקה בדירה.