כשהבית ריק: שכונות הענק שאיש אינו רוצה לגור בהן

הרבה תמונות דרמטיות יצר משבר הדיור המתמשך, מהפגנות הענק של 2011 ועד מבצעי מכירות שטובעים בלחץ. אבל אף אחת מהתמונות האלה אינה מוזרה כמו התמונה שניבטת עתה בכמה מקומות בישראל: רחובות רחבים ובהם בניינים חדשים וריקים לחלוטין, שחזיתותיהם מרוצפות שלטי "להשכרה". בעוד שהישראלים נחנקים תחת מחירי הדיור, כאן בשממה העירונית הזו דירות חדשות מהניילון מוצעות להשכרה במחירי רצפה שמגיעים לכדי 2,500 שקל בחודש. ברוך בואכם לפרויקט "עודפי היצע" לזוגות צעירים.

"עודפי היצע" זה כמובן שם בדוי, אבל השכונות המתוארות הן אמיתיות לחלוטין. בדיקה שביצע עבור "מגזין כלכליסט" לוח הדירות מדלן, המשלב השוואת מחירים ומידע מקיף על הנכס וסביבתו, מעלה חמישה מתחמי מגורים שבהם הבעיה הזו של עודף היצע בולטת במיוחד: פסגות אפק בראש העין, שכונת הפרחים בחריש, רובע יזרעאל שבעפולה, כרמי גת בקריית גת ושכונת כורדני בקריית מוצקין. "עשינו בדיקה ספציפית בשכונות האלה ביחס לערים שבהן הן נמצאות, והמגמה השכונתית חריפה בהשוואה לעיר", מסביר השמאי והכלכלן רונן רוזנטל, מנהל מערך המידענות במדלן. "גם כשהיו עליות קלות במחירים בשכונות, בערים עצמן המחירים עלו יותר.

בשכונות המוצפות רואים ירידות מחירים חריפות, וכך גם בשכירות. רואים ממש מגמה בשכונות הללו". עודפי ההיצע הללו בולטים במיוחד על רקע ההאטה בהתחלות הבנייה, והחששות מפני מחסור בהיצע בשנים הבאות. אולם, עודפי היצע אלו מראים שישנם פקטורים אחרים חשובים, מעבר לכמות הדירות שבונים, על מנת למשוך אוכלוסייה לשכונות הענק שצמחו.

עומר מואב, פרופ' לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה ובאוניברסיטת ווריק, מותח ביקורת על המדינה ומסביר שנוח לה לשווק דירות דווקא במקומות שבהם הביקוש לא גבוה כמו במקומות אחרים. "מדובר בשכונות ללא תעסוקה, שירותים ותחבורה ציבורית סבירה, וכתוצאה מכך רבים לא רוצים לגור בהן, בגלל הפקקים והתלות ברכבים", מסביר מואב. "מה שרואים במקרים האלה זה ממשלה עצלה: הכי קל לתכנן שכונה חדשה איפה שיש קרקע; קשה הרבה יותר להתגבר על חסמים באזורי הביקוש. זה לא שאי אפשר לבנות; בתל אביב יכולים לגור פי שלושה אנשים אם ייבנו יותר לגובה, או יצופפו, או יעשו פינוי־בינוי - אבל זה דורש רפורמות ועבודה. באוצר מבינים את שורש הבעיה הזו, אבל מפחדים ממנה".

מואב מסביר כי בחלק מהמקומות הבעיה עוד צפויה להחריף: "כתוצאה מתוכנית 'מחיר למשתכן' ייבנו עוד דירות כאלה, רוכשים יקנו אותן נוכח ההטבות, ואז יגלו שאנשים לא רוצים לחיות שם ויעמידו אותן להשכרה במחירים נמוכים".

אנחנו צפויים לראות שכונות רפאים?

"קשה לומר מה יהיה בעתיד עם ההיצע הזה. יש שרי אוצר 'אקראיים': כל אחד עושה משהו אחר, גחמות ותוכניות בינוי גרועות, וכל החלטה כזו משפיעה על רוכשי הדירות. בסוף אנשים יגורו שם, וכתוצאה מכך יתפתחו שירותים מקומיים וכנראה יהיה סופרמרקט וכמה עסקים והחיים יהפכו לסבירים - אבל עדיין השכירות תהיה נמוכה, כי אלו שכונות רחוקות ללא תחבורה סבירה, והתושבים יבלו שעות בפקקים. התקווה היחידה למקומות האלה זה טיפול בבעיות התחבורה".

רוזנטל מסכים: "הפתרון הוא לא הקמת שכונות ענק אלא התחדשות עירונית וחיזוק הערים האמיתיות - אבל זה לוקח זמן רב וקשה לגזור על זה סרטים”.

. 

כרמי גת, קריית גת: "המשקיעים זרקו הכל לשוק ויצרו טירוף בשכונה"

מיקום: מצפון לנחל לכיש, בין מסילת הרכבת ממזרח לכביש 40 במערב

התוכנית המלאה: 7,500 דירות וכמה מאות קוטג'ים

שווקו עד כה: כ־4,000 דירות במסגרת מחיר למשתכן

נמכרו עד כה: 2,068 יח"ד

בקשות להיתרי בנייה: 12 בקשות להיתרים לכ־2,500 יח"ד; 80% מהן כבר עם היתר מלא

	צילום: יוחאי הלל

המחירים בשכונה הפרברית כרמי גת דומים למחירים בעיר עצמה: ב־2018 עלתה דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונה כ־1.16 מיליון שקל, לעומת 1.18 מיליון שקל בעיר. הדמיון הזה מטשטש הבדלי מגמות: בעיר עלו המחירים מ־2017 ב־3.2%, בעוד בשכונה קצב העלייה היה 1.6%.

באותה תקופה עלו מחירי השכירות בעיר ב־6% ל־3,500 שקל בחודש לדירת 4 חדרים. על המגמה בכרמי גת אין די נתונים, אבל עופר רז, זכיין אנגלו־סכסון בעיר, מספר כי דירה מקבילה בשכונה מושכרת בכ־2,500–2,600 שקל: "לפני שנה בדיוק השכרנו בעיר דירה בת 25 שנה במצב טוב, צמוד לרובע הפרחים, ב־3,400 שקל. דירה כזו בכרמי גת עולה היום 2,600 שקל ואפילו פחות. דירות שהושכרו שם ב־3,400 בחודש יחדשו חוזה ב־2,700. הרבה דירות בשכונה עומדות ריקות, ושלטי 'להשכרה' מככבים בגדול.

"יציאה כזו של מסה של דירות שנזרקת במכה אחת לשוק יוצרת טלטלה. הביקוש באזור לא נפגע, אבל ההיצע גדל בצורה חסרת תקדים והמחירים לא שפויים. ההיצע הגדול הוא תוצאה של גל משקיעים: ההערכות הן ש־70% מהדירות נרכשו בידי משקיעים, ואלו ישר הוציאו אותן לשוק, אם במכירה או בהשכרה. זה יצר טירוף בעיר".

שכונת הפרחים, חריש: "זו לא שכונה, זה אירוע נדל"ני"

מיקום: במרכז העיר חריש הנבנית בכניסה לוואדי ערה, בסמוך למחלף עירון

התוכנית: 3,150 יחידות דיור

בקשות להיתרי בנייה: 2,500 דירות, מתוכם אושרו מחצית

נמכרו עד כה: 536 דירות

צילומים: עמית שעל

העיר חריש כולה סובלת מעודף היצע, בהיותה עיר חדשה שמתפקדת עדיין כמעין אתר בנייה ענק - ובכל זאת, המצב בשכונת הפרחים מאתגר יותר. דירת 4 חדרים בשכונה עלתה ב־2018 כ־1.06 מיליון שקל, לעומת 1.05 בעיר עצמה. גם כאן המגמה מבשרת רעות: אם ברחבי העיר עלו המחירים ב־1.82% מאז 2017, בשכונת הפרחים הם עלו רק ב־0.2%, ובמילים אחרות, סטגנציה. דמי השכירות הממוצעים בעיר לדירת 4 חדרים הם 2,450 שקל בחודש.

"אני מתייחס בסקפטיות למצב כי השוק בחריש לא סטנדרטי בכלל", אומר חמי בר־אור, מבעלי חברת "חריש הירוקה". "קצב ההיתרים והדירות לשוק יצר תנאים שמאפשרים קצב גבוה: כשמסיימים שכונה אחת ישר עוברים לאחרת וישתחררו עוד דירות רבות. המצב פה לא מאפיין שכונה; יש פה אירוע נדל"ני בכל חריש, ויש קצת רדיפה אחרי הזנב. משיחות שלי עם מתווכים עולה שיש לפחות 200 דירות להשכרה שעומדות ריקות".

עם זאת, בר־אור שומר על אופטימיות: "בשלוש־ארבע שנים האחרונות היישוב גדל פי 12, והוא ממשיך לגדול. יעברו 6–10 שנים עד שנדע מה הפנים האמיתיות של העיר. כרגע התנאים פה בוסריים, עם מעט שירותים עירוניים. יש כאבי גדילה מבחינת תעסוקה ותחבורה, וייקח זמן עד שהאפשרויות בתחומים האלה ישתנו".

פסגות אפק, ראש העין: "השכונה הזו לא טובה לציבור"

מיקום: דרום־מזרח ראש העין

בתוכנית: כ־15,700 דירות, רובן בבנייה רוויה של עד 18 קומות. חלקה הצפוני של השכונה מיועד לצמודי קרקע. השכונה מחולקת לשישה מתחמים (A-F) שמוקמים בשלבים

נמכרו עד כה: 6,826 דירות

בקשות להיתרי בנייה: 35 פרויקטים הכוללים 7,800 יח"ד; 90% מהם התקבלו

צילומים: עמית שעל

פסגות אפק התפרסמה עד כה בעיקר בשל עיכוב בהקמת התשתיות וכתוצאה מכך באכלוס. שר הבינוי והשיכון לשעבר יואב גלנט אמר בוועידת "כלכליסט" לנדל"ן במאי 2016: "בחודש הראשון בתפקידי נקראתי לראש העין, וראיתי מצד אחד בתים, גנים ובתי ספר שהסתיימה בנייתם, ומולם ערימות עפר וכבישים לא גמורים".

דירת 4 חדרים בשכונה עלתה כ־1.66 מיליון שקל בממוצע ב־2018, לעומת 1.61 מיליון שקל ברחבי ראש עין, אבל המחירים עלו מאז 2017 ב־0.5%, בעוד שבשאר העיר הם עלו בממוצע ב־3.5%. מחירי השכירות בשכונה הם כ־4,000 בממוצע, לעומת 4,100 ברחבי העיר; קצב עליית מחירי השכירות הוא 2.13%, לעומת 5.69% ברחבי העיר.

"בפסגות אפק צמודי הקרקע מצליחים", אומר רוזנטל ממדלן, "אבל השכונה עצמה מיועדת רק עבור דירות ומכוניות; ולא ממש גרים בה, אלא מגיעים לישון בה. גם המרכז המסחרי קטן. במילים אחרות, זו לא שכונה שהיא לטובת הציבור. מצד שני, מי שגר בראש העין רואה בשכונה יתרון, כי היא הגדילה את ההיצע. הבעיה היא שהם לא בהכרח הרוכשים, ואז משקיעים נתקעים עם הסחורה".

רובע יזרעאל, עפולה: "עפולה זה לא תל אביב"

מקום: גובלת בכביש 65, סמוך לתחנת הרכבת החדשה, לפארק העירוני, למרכזי בילוי ומסחר ולבית חולים העמק

התוכנית: 4,600 יחידות דיור

עד כה נמכרו: 3,192 יח"ד, שחלקן כבר אוכלסו

בקשות להיתרי בנייה: 30 פרויקטים שבהם 1,300 יח"ד; כ־75% כבר אושרו

צילום: שרון צור

רובע יזרעאל היא שכונת ענק שנבנית צמוד לעפולה ומשווקת בעיקר לזוגות צעירים ומשפרי דיור. דירת 4 חדרים בשכונה נמכרה ב־2018 במחיר ממוצע של כ־925 אלף שקל, ירידה של 0.7% ביחס ל־2017. דירות דומות בעיר נמכרו ב־890 אלף שקל, וגם אלו ברובן ישנות מאוד; מחירן, אגב, עלה מאז 2017 ב־1.2%. מחירי השכירות ברובע הם כ־2,600 לחודש לדירות 4 חדרים, ירידה של 3.7% ביחס ל־2017. ברחבי העיר השכירות עומדת על 2,580 שקל לחודש, המייצגים ירידה מתונה יותר של 2.3% מאז 2017.

"עפולה זה לא תל אביב או ירושלים", אומר ראובן אלקסלסי, זכיין אנגלו סכסון עפולה ובית שאן. "בנו פה בזמן קצר כמות גדולה מדי של דירות, ועפולה לא ידעה להכיל את זה. אין כאן עיר רפאים, אבל התנועה איטית ויש ירידות מחירים. המשקיעים כאן חטפו בראש: הם חשבו שתהיה פה תשואה גבוהה ובשנתיים־שלוש האחרונות הם הפסידו".

מול ההיצע שחונק את עפולה ניצבת בית שאן, שהטבות המס המוענקות בה הפכו אותה לאטרקטיבית: "דירת 3 חדרים חדשה בבית שאן נמכרת ב־700 אלף שקל ומושכרת ב־2,500 שקל לחודש", מספר אלקסלסי. "דירה מקבילה ברובע יזרעאל נמכרת ב־800 אלף שקל ומושכרת בכ־2,300–2,200 שקל".

כורדני (משכנות אמנים), קריית מוצקין: "הגל הזה תקע את השוק"

מיקום: שטחו של בסיס צבאי לשעבר, בקצה הצפוני של הקריות. השכונה גובלת ממערב עם מסילת הרכבת חיפה־עכו וממזרח עם כביש 4

התוכנית: כ־3,500 דירות, חלקן במגדלים

שיווק: החל בסוף 2009, ומרבית הדירות שנמכרו הן מדרום השכונה

נמכרו עד כה: 2,174 יח"ד

בקשות להיתרי בנייה: 70 פרויקטים הכוללים 3,000 יח"ד; 80% כבר אושרו

צילום: גיל נחושתן

מחיר דירת 4 חדרים בכורדני ב־2018 עמד על כ־1.39 מיליון שקל, לעומת 1.3 מיליון בממוצע בעיר - פער זעום, בהתייחס לעובדה שרוב הדירות בקריית מוצקין הן ישנות מאוד. מחירי ההשכרה בקריית מוצקין עלו מאז 2017 ב־6%, ועומדים בממוצע על 3,500 שקל לדירת 4 חדרים; אין די נתונים על שוק השכירות בשכונת כורדני.

"בקריות לא היו דירות חדשות כבר שנים, ועכשיו זו הצפה", אומר ניר שפרינגר, בעלי משרד תיווך "עולם הנדל"ן" בקריות. "זה תקע את השוק: רבים מרוכשי הדירות בשכונה הם משפרי דיור, מה שיצר קושי למכור דירות יד שנייה באזור. עודף ההיצע מאלץ קבלנים להתפשר במחיר: היום כבר מורידים 70 אלף שקל, וככל שהדירות יתקרבו לאכלוס המצב יחמיר. במקביל גם שוק השכירות יוצף, כי הרוכשים הדומיננטים כרגע הם זוכי מחיר למשתכן, רובם משקיעים מהמרכז".