להציל את תמ"א 38

מוגש מטעם DUN'S 100

מצוקת הדיור בישראל ותחום ההתחדשות העירונית אינם יורדים מסדר היום הציבורי. גם בשנה האחרונה דובר רבות על הפעולות הדרושות לייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית - פינוי ובינוי ותמ"א 38, בכדי שסוף סוף יהפוך חלומם של רבים מבעלי הדירות בישראל, אשר דירותיהם מצויות בבניינים ישנים ורעועים, למציאות.

בשלהי שנות ה-90 השכיל משרד הבינוי והשיכון לאמץ את תחום הפינוי ובינוי וקבע, כי ניתן להכריז על בניינים הכוללים 24 יחידות דיור ומעלה, כמתחם לביצוע פרויקט מסוג פינוי ובינוי. אולם, בשל המכשולים והחסמים בהוצאת פרויקט שכזה לפועל, מאז ועד היום, כמות הפרויקטים של פינוי ובינוי שהושלמו בהצלחה זעומה ביותר, וגם אלו שצלחו עברו דרך חתחתים עד שהגיעו ליעד הנכסף. פרויקטים אלו מתמודדים עם בעיות פרוצדורליות רבות, דוגמת התנהלות מול כמות דיירים גדולה, ובעיות תכנוניות שונות הנובעות מהליך ארוך עד לאישור התכנית בוועדה המקומית או המחוזית לתכנון ובניה, אשר מכוחה ניתן לקבל היתר בנייה לפרויקט.

המונח "תמ"א 38" הפך שגור בפיו של כל ישראלי, מאז כניסתה של תכנית המתאר הארצית לחיינו בשנת 2005. תכנית זו הביאה לעולם הנדל"ן בשורה – חיזוק בניינים שנבנו לפני חודש ינואר 1980 ונמצאו ראויים לחיזוק מפני רעידות אדמה, כנגד קבלת תוספת זכויות בנייה.

בתחילת הדרך, הקונספט נשמע פשוט למימוש והעתיד ורוד. מדובר בעסקה בה כל הצדדים ירוויחו ולכן כולם היו אמורים להתכנס בהתלהבות לביצוע הפרויקט. ואכן, יזמים רבים, קטנים וגדולים, החלו לעסוק בקידום פרויקטים של תמ"א 38, ובעלי דירות רבים החלו להתעניין באפשרות לבצע פרויקט מסוג זה בבניינם.

אך עם הניסיון שנצבר בחלוף השנים, נראה כי פרויקט תמ"א 38 הינו פרויקט סבוך מאוד ובעל סיכויי הצלחה נמוכים. בפועל, כמו פרויקט פינוי ובינוי, מדובר על עסקת קומבינציה המתנהלת במשולש הידוע: יזם-דיירים-רשות.

היזם – מקבל זכויות בנייה ורשאי להגיש בקשה להיתר בניה מכח תכנית המתאר, ללא צורך בהשקעת משאבים וזמן לקידום תכנית מפורטת (כנדרש בפרויקט פינוי ובינוי), וכן נהנה מהטבות המס הניתנות לפרויקט על ידי המדינה.

הדייר - מקבל דירה מורחבת בבניין משופץ ומחוזק (במקרה של תמ"א 38/1 - חיזוק), או דירה חדשה ומורחבת בבניין חדש (בתמ"א 38/2 - הריסה ובנייה).

והרשות – מקבלת מבנים משופצים או חדשים, אשר עומדים בתקן הנדרש לצורך הגנה מפני רעידות אדמה.

אולם, אחת הבעיות הגדולות של עולם ההתחדשות העירונית, היא העובדה שאותה "צלע שלישית" במשולש, הרשות, מורכבת בעצמה משני גורמים בעלי אינטרסים מנוגדים. מחד - רשויות המדינה (הכנסת והממשלה), ומאידך - הרשות המקומית (העירייה), אשר אמונה, בין היתר, על מתן היתר הבנייה לביצוע הפרויקט.

עו"ד אלון וולנר צילום: נמרוד גליקמן

בעוד המדינה מסמנת "וי" על כל בניין שחוזק מפני רעידות אדמה, תוך שהיא זוכה לתשלומי מיסים בסכום מכובד כתוצאה מביצוע פרויקט תמ"א 38, הרשות המקומית הבינה שהיא אינה שותפה לחגיגה. הרשות המקומית למדה כי פרויקטים אלו למעשה מעמידים בפניה אתגרים חדשים ומורכבים, בהם: (1) הצפיפות העירונית גדלה; (2) אין מימון לטיפול הנדרש בתשתיות הקיימות, וכך נוצר מחסור במוסדות חינוך ומרכזים קהילתיים, מחסור במקומות חניה, עומסי תנועה ועוד; (3) התשלום שהעירייה מקבלת כתוצאה מהפרויקט נמוך מאוד ביחס לזה המתקבל אצל רשויות המדינה, בעיקר מכיוון שזכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 פטורות מהיטל השבחה; (4) העלות לעירייה בגין כל תושב שנוסף במסגרת הפרויקט, גבוהה מאוד, ללא תגמול מספק בצידה;

כאשר שחקן כל כך משמעותי ומכריע, אינו נהנה מקידום הפרויקט, אלא להפך, אין זה פלא שהוא הגורם המעכב את הליכי הרישוי, מציב חדשות לבקרים דרישות והגבלות ליזמים, ואף במקרים מסוימים קובע הקפאה זמנית של מתן היתרי בניה.

פרויקט פינוי ובינוי, לעומת זאת, הינו בעל כדאיות גדולה בהרבה לרשות המקומית לעומת פרויקט תמ"א 38. בנייה במתחם פינוי ובינוי, מטבע הדברים, מהווה פתרון למספר בניינים בו זמנית וכוללת בניית מבני ציבור, חידוש דרכי הגישה והתשתיות הקיימות על חשבון היזם, הוספת מקומות חנייה במכפיל הנדרש על ידי הרשות ועוד.

נוסיף על כך את התיקון שבוצע לאחרונה לחוק פינוי ובינוי, אשר מטרתו לעשות סדר בתחום ולעודד מיזמים הן מבחינת היחס לאופן התקשרות היזם עם הדיירים, והן מבחינת התמודדות היזם מול דיירים סרבנים, לרבות קשישים.

ומה בנוגע להליך התכנוני? גם בהליך התכנוני ניכרים הבדלים משמעותיים בין המיזמים. בעוד שפרק הזמן לאישור תכנית להכרזה על מתחם פינוי ובינוי צפוי להתקצר, לאור התמיכה של רשויות המדינה ושל הרשות המקומית, הרי שפרק הזמן לקבלת היתר בניה לביצוע פרויקט תמ"א 38 נותר ארוך ביותר (למשל 3 שנים בתל אביב). כמו כן, הרשויות נותרות די אדישות לנזקים הכבדים הנגרמים לדיירים וליזם בשל העובדה שבקידום פרויקט תמ"א 38 קיימת אי וודאות גדולה לקבלת היתר בניה.

לא יהיה זה מפתיע אם כן, שיזמים בעלי יכולת להסיט את פעילותם מקידום פרויקטים "בעייתיים" של תמ"א 38 לייזום פרויקט אחד של פינוי ובינוי, יעשו זאת. אין זה אומר שתמ"א 38 עתידה להיעלם ממחוזותינו. כך למשל, במרכזים הצפופים של ערי גוש דן, בהן מבוצעים כיום מרבית הפרויקטים של תמ"א 38, לא ניתן לתכנן מתחמי פינוי ובינוי ולכן האופציה שנותרה היא לחדש כל בניין ובניין, באופן פרטני.

השינוי הצפוי בפעילות היזמים, אם יתממש, יוביל לעיכוב של שנים נוספות בחידוש וחיזוק בניינים המתאימים לתמ"א 38 בלבד. המשימה להצלת תמ"א 38, מוטלת ברובה על כתפי הרשויות, לדוגמא באמצעות מתן תמריצים שונים מהמדינה לרשויות המקומיות, בגין כל היתר בניה שיאושר לפרויקט תמ"א 38. נותר לקוות שהרשויות ישכילו לעשות זאת בשנת 2019 הבאה עלינו לטובה.