חשיבותו של תקנון הבית המשותף

אין חולק על כך שאחת העסקאות החשובות בחיי כל אדם בישראל היא קניית דירה. מרבית הקונים אינם מודעים לקיום, לתוכן ולעוצמה האדירה של התקנון בבית המשותף שבו הם עתידים לגור, ולהשלכות העצומות, ולעתים הקריטיות, של התקנון על איכות חייהם בעתיד.

קביעת תקנון, וניהול הבית המשותף על פיו, היא חובה המוטלת על פי חוק. המחוקק אינו סומך על בעלי הנכסים בבית משותף שיעמיקו בנושא כתיבת ורישום התקנון ולכן ניסח תקנון מצוי הדואג לצרכים השוויוניים, לדרכי הניהול ולכלים לפתרון בעיות בסיסיות בחיי היום-יום של הבניין.

התקנון מהווה עבור בעלי הזכויות בדירות כמעין חוקה, המטילה מרותה באופן הקשוח ביותר על היחסים בין בעלי הדירות ולמערכת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף. הוראות התקנון מחייבות את כל אלו שהיו בעלי דירות בעת שנתקבל ובנוסף מחייבות גם את כל מי שייעשה בעל דירה בבניין לאחר שהתקנון נרשם במרשם המקרקעין.

התקנון נכנס לתוקף ביום שנרשם ויום זה הוא הקובע בכל בירור. כאן נוצר מצב מעניין, בעל נכס יחיד שרכש את דירתו יום לפני הרישום ולא אישר את הסכמתו מראש לנוסח התקנון יכול בכל עת לפסול את תוקפו של התקנון. בהתנגדותו היחידנית הוא מנטרל הסכמה של 100% מהבית המשותף לתקנון. מכאן חשיבותו העצומה של יום הרישום אצל רשם המקרקעין, וחשיבות הבדיקה מה קדם למה: רישום התקנון או עשיית העסקה. זו חשיבות קריטית בהרבה מחלוקות.

אילוסטרציה צילום: יריב כץ

 נניח שאנו גרים בבניין. עם הזמן נוצרים מטרדים שונים בהתנהלותו ולכן מקצת הדיירים רוצים לשנות את התקנון. כאן מתעוררת בעיה. על מנת לייסד תקנון מיוחד דרוש רוב של 2/3 מהדיירים באופן יחסי לרכוש המשותף אך גם רוב כזה לעיתים אינו מספיק. התקנון המצוי מכיל הוראות מסוימות, חסומות לשינויים, שלא ניתן לסטות מהן, גם כאשר נערך תקנון מיוחד, שהוסכם ע"י רוב דיירי הבניין. ניסוח/שינוי תקנון זה ("התקנון המוסכם") חייב להבחן היטב לפני רישומו ויהיה תקף רק בתנאים הבאים:

• אינו פוגע בזכויותיהם של בעלי דירות בבניין.
• אינו קובע לבעלי דירות חובות או תשלומים שאינם בהסכמתם ואינם קבועים בחוק.
• אינו קובע הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת, אלא אם כן כל בעלי הדירות בבניין הסכימו לכך
  

לפיכך נוצר מצב שכל תקנון שלא נחתם על ידי 100% מהדיירים יהיה חשוף, למשך שנים, על ידי כל יחיד מדיירי הבנין לטענה של פגיעה כזו או אחרת בזכויותיו. מכך משתמע במוכח כי לקבוצה מגובשת שנכנסת להליך בנייה: משפחה, שותפים, יזמים וכו" יש מרווח זמן קצר ביותר לגבש ולהגיע להסכמה של 100% מהשותפים על ניסוח תקנון מוסכם שישרת אותם על פי רצונותיהם בעתיד. לאחר מרווח הזמן הזה אובדת ומתפוגגת, באופן מעשי, האפשרות להגיע להסכמות חשובות בתקנון, שישרתו את בעלי הבית המשותף לעתיד הרחוק.

"אין צורך לבדוק את אומד דעתם של הצדדים מחדש"

במשפט שהתנהל בחודשים האחרונים אצל המפקחת הבכירה על בתים משותפים, יעל ענתבי שרון הוצג הסכם קומבינציה שחייב את כל השותפים והקבלן (100% מהשותפים) להסכים על 15 סעיפים ייחודיים שיוכנסו לתקנון הבית המשותף וסעיפים אלה אושרו, לאחר סיום הבנייה, לרישום כתקנון הבית המשותף. כשבוע לאחר רישום התקנון נמכרה דירה. הקונה טען במשפט כי לא ידע על קיום התקנון במועד הקנייה וכי התקנון פוגע בזכויותיו הקנייניות ולפיכך לטענתו התקנון אינו חוקי.

בפסק דינה קבעה ענתבי שרון כי משנרשם התקנון כחוק הוא מחייב את כל בעלי העניין בין אם היה ידוע להם, בין אם לאו. בין אם נמסר התקנון לקונה בין אם לאו. עצם רישומו הופך אותו למחייב.

עוד קבעה המפקחת כי כאשר היתה הסכמה של 100% מהצדדים על סעיפי התקנון במספר מועדים שונים לאורך השנים. אין צורך לבדוק את אומד דעתם של הצדדים מחדש.

התקנון הייחודי מקל מאד על השותפים בבניין בסעיפים רבים המטרידים מאד את כולנו כגון:  איסור מוחלט של השכרה לשירותי כמו בית מלון וסאבלט לאנשים מזדמנים, איסור חניה, מגבלות חניה, איסור השכרת מקומות חנייה לזרים ואיסור תליית מזגנים ושלטים. בדרך זו ניתן למנוע שימוש בנכס לדברים שאינם קשורים במגורים.

פסק הדין של המפקחת הבכירה יעל ענתבי שרון הוא נדבך חשוב ביותר בפסיקה הישראלית ומראה כי בהכנה מוקפדת לרישום התקנון וביצוע הליך הרישום בצורה מושכלת יזכו השותפים בכל בית משותף בחיים נעימים ונינוחים לאורך זמן.

אבי קדם (MBA BSC) – יזם פרויקטים ומומחה לניהול בתים משותפים. עו"ד אברהם שלו, מומחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וליקויי בנייה