היטלי השבחה בתכניות כוללניות

מוגש מטעם DUN'S 100

תכנית כוללנית הינה תכנית הקובעת את גבול סמכותה של הוועדה המקומית שבתחומה התכנית חלה, והיא משקפת את החזון התכנוני לעיר. לא ניתן להוציא היתרי בנייה מכוח תכניות אלה, ונדרשת הכנתה של תכנית מפורטת לצורך הוצאת היתרים.

במספר ועדות מקומיות אושרו בשנתיים האחרונות תכניות כוללניות, ובהן תכנית תא/5000 של תל אביב. עם אישורה של תכנית זו החלה העירייה להוציא דרישות היטלי השבחה בגינה, בעת מכר של נכסים בעיר. בעקבות כך התעוררו מחלוקות רבות באשר לאופן בו יש לגבות היטלי השבחה בגין תכניות אלה, ואם בכלל יש מקום לגבות היטלי השבחה, בהתחשב בכך שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוח תכניות אלה. שאלה זו הגיעה לפתחם של שמאים מכריעים שונים, אשר קבעו קביעות שונות בסוגיה זו. חוסר הוודאות שנוצר כתוצאה מכך הביא להסדרתה של הסוגיה בדרך של חקיקה.

עיריית תל אביב עצמה, אשר סברה אף היא כי קיימת בעייתיות במצב המשפטי הקודם, בין היתר בשל הקושי בהערכת ההשבחה המדויקת של התוכנית, היא שיזמה תיקון לחוק התכנון והבניה אשר יסדיר סוגיה זו.

לאחר שעבר גלגולים שונים, אושר לאחרונה התיקון לחוק התכנון והבניה.

התיקון קובע כי ביחס לתכניות כוללניות שאושרו לאחר כניסת התיקון לתוקף, או ביחס למקרים בהם התכנית הכוללנית אושרה לפני התיקון לחוק (כגון תא/5000) אולם לא בוצעה עסקת מכר במקרקעין עד ליום פרסום תיקון 126, אזי לא יראו בתכניות כוללנית כתכנית משביחה, וההשבחה בגינה, אם הייתה, תתווסף לשומת ההשבחה שתוצא בגין תכנית מקומית או מפורטת, שתאושר לאחר התכנית הכוללנית, ושתאפשר הוצאת היתרי בניה.נשאלת השאלה אם כשתיערך השומה לתכנית המפורטת, אליה תצורף ההשבחה הנובעת מהתכנית הכוללנית, המועד הקובע לחישוב ההשבחה בגין התכנית הכוללנית יהיה יום כניסתה לתוקף של תכנית זו, או יום כניסתה לתוקף של התכנית המפורטת שאושרה מכוחה.

עו"ד מיטל טויסטר

התיקון ממשיך וקובע כי במקרים בהם התכנית הכוללנית אושרה לפני תיקון 126 והנכס נמכר אף הוא לפני התיקון (ובכלל זה כל אותם בעלי נכסים בתל אביב שמכרו את דירותיהם מאז כניסתה של תא/5000 לתוקף, ואשר השומות שנשלחו להם הן אלה שגרמו ליוזמת תיקון החקיקה), ימשיך לחול הדין הקודם, כלומר שמוכר הנכס יחויב בתשלום ההיטל. עם זאת, מוכר הנכס יוכל לבקש לדחות את התשלום עד למועד מימוש זכויות עתידי מכוח תכנית מתאר מקומית או מפורטת שתאושר במקרקעין.

המשמעות היא, שכשמדובר בתכניות כוללניות חדשות או בתכניות קיימות שטרם בוצעה בהן עסקת מכר, מי שיחויב בהיטל ההשבחה בגין התכנית הכוללנית יהיה הבעלים של המקרקעין בעת שתאושר תכנית המתאר המפורטת, גם אם לא היה בעלי המקרקעין בזמן אישור התכנית הכוללנית. כלומר, במקרה שהקרקע תימכר לאחר כניסת החוק לתוקף, המוכר לא יידרש לשלם היטל השבחה בגין התכניות הכוללנית, אלא הקונה יידרש לשלם את ההיטל לאחר שתאושר תכנית מפורטת.

המצב מורכב יותר במקרים בהם בוצעו עסקאות מכר לפני התיקון לחוק. במקרים אלה המוכר נותר החייב בתשלום ההיטל, אלא שהוא יידרש לשלם את ההיטל רק כשהקונה יממש את הזכויות, מימוש שאין למוכר שום שליטה על מועדו. יתרה מזאת, על פי התיקון לחוק, בנסיבות אלה, מימוש הזכויות על ידי הקונה, לא יותנה בתשלום היטל ההשבחה בגין התכנית הכוללנית על ידי המוכר. חשוב לציין בהקשר זה כי במקרים מסוימים המימוש עלול להתבצע תקופה ארוכה לאחר המכר, ויתכן אף לאחר שהנכס עבר מספר ידיים, באופן שעלול להקשות על העירייה לגבות את ההיטל.

לבסוף, נדגיש כי ההוראות הקבועות בחוק לעניין החייב בהיטל השבחה הינן הוראות שניתן להתגבר עליהן באמצעות הסכמה חוזית. לפיכך, בעת עריכת החוזה, הצדדים יכולים להגיע להסכמה באשר לצד שיישא בהיטל השבחה בגין ההשבחה שיצרה התכנית הכוללנית, ובכך ימנעו את אי הוודאות, שלא נפתרה לחלוטין גם בעקבות התיקון לחוק.

עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל, שותפה במשרד עפר טויסטר עורכי דין, המתמחה בתכנון ובניה.