מחיר למשתכן: אין מתנות חינם

תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון - מחיר למשתכן - היא הצעד הקיצוני ביותר שנקטה ממשלה כלשהי בתחום הדיור, לפחות מאז כיהן אריק שרון כשר הבינוי והשיכון, בימי העלייה המסיבית ממדינות ברית המועצות לשעבר.

בדרך אל מטרתה המוצהרת - הענקת הנחה בת כמה מאות אלפי שקלים לרוכשי הדירה הראשונה - יצרה התוכנית כאוס בשוק הדיור, הובילה להאטה בשוק הדירות ולהתחלה של ירידת מחירים, ושינתה לחלוטין את האופן שבו מתנהלים כיום כלל השחקנים בשוק: חברות הבנייה, הבנקים וכמובן, מוכרי ורוכשי הדירות.

משפחת בן־יאיר במגרש הריק בבאר שבע צילום: חיים הורנשטיין

לא הונאה - הטעייה

על כמה מההשפעות הללו הציב "כלכליסט" במהלך השבוע החולף זרקור במסגרת סדרת כתבות מיוחדת לרגל שלוש שנים לתוכנית שהושקה ב־2015. תוך כדי העבודה על סדרת הכתבות, צפו ועלו נתונים מפתיעים. הנתון המפתיע ביותר היה כי עבור קרוב לחצי מהדירות שהוגרלו במסגרת התוכנית לא הוגשו עדיין בקשות להיתרי בנייה על ידי הקבלנים.

לא מדובר במקרה או בטעות. כחלון, אחד הפוליטיקאים המתוחכמים והערמומיים בזירה, הבין שהקרב על בלימת דהרת מחירי הדירות הוא קודם כל קרב על התודעה. דבר נוסף שכחלון מבין היטב הוא שעל אף כל מאמציו לצמצום הרגולציה והגדלת כח האדם הזר והמיומן בענף, בשרשרת הייצור של הדירות טרם התבצע כל שינוי משמעותי שיאפשר את הגדלת כמות הדירות שנבנית בפועל.

בהינתן המצב הזה, החליטו כחלון ופקידיו למלא את הגרלות מחיר למשתכן בעשרות אלפי דירות שעדיין רחוקות, חלקן רחוקות מאוד, מתחילת הבנייה בפועל. עם התוצאה קשה להתווכח. בשנה האחרונה נשאבו מאות אלפי אנשים לתוך מפעל "ההגרלות הגדולות" של תוכנית מחיר למשתכן נטשו את שוק הדירות החופשי, והביאו לבלימת המחירים בו.

עם זאת, על רמת ההגינות שהפגין שר האוצר במהלך התוכנית ניתן להתווכח. מהמצג שהציגה הממשלה בשלביה הראשונים של התוכנית — ושאותו מעולם לא טרחו לעדכן — ושלפיו רק דירות שקיבלו היתר בנייה או שנמצאות על סף קבלת היתר כזה יוצאו להגרלה, לא נותר דבר.

מאחר שברוב המוחלט של המקרים הדירות אכן ייבנו בסופו של דבר, אי אפשר לדבר על הונאה. אך הטעייה בהחלט יש כאן. ולא סתם הטעייה, אלא הטעייה של הציבור שעבורו שר האוצר יזם את התוכנית — הזוגות הצעירים וחסרי הדירה.

תמונתה של משפחת בן־יאיר על שני ילדיה הפעוטים, ממתינה במגרש הריק בבאר שבע שבו עתידה דירתם להיבנות יום אחד, היתה עוצמתית ושוברת לב יותר מכל כתבה שיכולה להיכתב בנושא. יש לקוות שכחלון ראה אותה. יש לקוות שגם עליו היא השאירה רושם דומה.

רק אתמול התבשרנו על סיום ההרשמה להגרלה גדולה נוספת במסגרת התוכנית, שאליה נרשמו 17 אלף משקי בית. כעת כשהקלפים על השולחן, על עשרות אלפי הרוכשים הפוטנציאליים שלוקחים חלק בהגרלות לדעת מהו האופי האמיתי של העסקה שמציעה להם המדינה. כן – בסוף הדרך מחכה דירה מוזלת בכמה מאות אלפי שקלים ביחס למחיר השוק; אבל אין מתנות חינם, ועל ההנחה שאותה הם עתידים לקבל יהיה עליהם לשלם בתקופת המתנה ממושכת, שעשויה לארוך שנה־שנה וחצי, עוד לפני תחילת הבנייה. הידיעה הזו עשויה להפוך את תקופת ההמתנה לפחות מורטת עצבים.

שר האוצר משה כחלון. כאוס בשוק הדיור צילום: עמית שעל, יובל חן

20% אינם משתתפים

בעוד שגיבוש התוכנית וההחלטה להוציאה לפועל היו באחריותו הכמעט בלעדית של שר האוצר, והאחריות על שיווקי הקרקעות ניתנה לרשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון הוא סוכן הביצוע של היוזמה בשטח. בין תפקידיו: פיקוח על היזמים הבונים במסגרת התוכנית, ארגון ההגרלות, התנהלות מול הזוכים והרוכשים וכן הלאה. מדובר בצד פחות זוהר של התוכנית, אך לא פחות חשוב.

במהלך סדרת הכתבות הוארו שני תחומים המצויים באחריותו הבלעדית של המשרד. הראשונה, זו המתפרסמת כאן היום, נוגעת לטריקים השונים שניסו קבלנים לאורך שנות התוכנית לנקוט על מנת לחסוך בעלויות, תוך שהם מנצלים פרצות שונות במפרט הבנייה המחייב שיצר משרד השיכון. כל זאת על גב הרוכשים כמובן.

על אף הטון הביקורתי חייבים לומר שבסופו של דבר התגלה המשרד לאורך הדרך כגוף בעל יכולת תגובה. כמעט בכל פעם שיזם ניצל פרצה במפרט – זה עודכן באופן מיידי. כיום כבר לא ניתן לראות קבלנים שמתכננים פרויקטים הכוללים דירות 4 חדרים בשטח 130 מ"ר, או דירות עם גינה שהיציאה אליה היא מהשירותים.

אך בתחום נוסף שעלה במהלך השבוע האחרון כשל המשרד לחלוטין, וכאן כבר מדובר בכישלון מתמשך שאינו מקבל כל מענה. מדובר באופן שבו מיושמת תוכנית מחיר למשתכן במגזר הערבי. לזכות הממשלה ייאמר כי התוכנית נבנתה באופן שנועד לתת מענה גם למצוקת הדיור בחברה הערבית. אך נדמה כי הממשלה לא הצליחה בכך בשל בורות מוחלטת לגבי הרגלי המגורים בחברה הערבית, או חוסר רצון לגבש התאמות מינימליות להרגלים אלה. ולא, אין מדובר רק באמירה השטחית כי "ערבים אינם מתגוררים בבנייה רוויה". כפי שעלה מהכתבה - הדור העירוני הצעיר כבר אינו שולל בנייני מגורים כלל.

מספיק אם נזכיר כי מזה שלוש שנים שהאתר הממשלתי שמפעיל משרד הבינוי והשיכון להוצאה מקוונת של תעודת זכאות פועל בשפה העברית בלבד, וכך גם אתרי ההגרלות. אלו מספקים קצה חוט להבנה מדוע אחרי תקופה כה ממושכת, מחיר למשתכן אינה קיימת עבור הציבור הערבי שמהווה 20% מאוכלוסיית ישראל.