בעקבות ערר: צדדים לעסקת קומבינציה ישלמו מס מופחת

כיצד יש לחשב את ״שווי העסקה״ לצורך שומת המס כשמדובר בעסקת קומבינציה? זו השאלה שנבחנה באחרונה בפסק דין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. יו״ר הוועדה, השופט רון סוקול, הבהיר שכשמדובר בעסקה שבה בעל קרקע מוכר את זכויותיו בתמורה לקבלת דירות מהקבלן, השווי ייקבע לפי ערך שירותי הבנייה כפי שבא לידי ביטוי בהסכם.

בשנת 2014 נחתם הסכם קומבינציה בין בעל שטח בקריית אתא שכלל מבנה בן שתי דירות ושטח מסחרי לבין חברת בנייה. בהסכם העביר האיש חלק מזכויותיו בשטח לחברה ובתמורה היא התחייבה לבנות בניין דירות חדש וחלל מסחרי ולהעביר לאיש 2 דירות בנות 5 חדרים, 50% מהשטח המסחרי שייבנה, מחסנים, חניות ו-1.3 מיליון שקל.

ההסכם דווח למנהל מיסוי מקרקעין ולצדדים הוצאו שומות מס – מס שבח לבעל השטח ומס רכישה לחברת הבנייה. לצורך חישוב השומות אמד מנהל המיסוי את שווי העסקה בסך של 4.5 מיליון שקל, סכום הגבוה מהשווי עליו הצהירו הצדדים. השגה שהוגשה נדחתה והצדדים הגישו ערר לוועדת הערר שבבית המשפט המחוזי בחיפה. 

השופט רון סוקול

עיקר המחלוקת נגעה לקביעת שווי העסקה, כלומר, לשאלה מה שווי הזכויות שהועברו לחברה במסגרת הסכם הקומבינציה. שני הצדדים הגישו חוות דעת של שמאים שניסו להעריך בגישות שונות את שווי שירותי הבנייה שהתחייבה החברה הקבלנית להעניק לבעל הקרקע.

שווי הזכות הנמכרת תיקבע עפ"י שווי שירותי הבנייה 

יו״ר ועדת הערר השופט רון סוקול הבהיר כי כשמדובר בעסקת קומבינציה מתעוררת לעתים קרובות מחלוקת לעניין קביעת שווי המכירה לצורך חבויות המס. לדבריו, השווי עשוי להיקבע לפי ערך שירותי הבנייה שיוענקו למוכר או לפי שווי השוק של המקרקעין שנמכרו לקבלן.

השופט הוסיף שנקודת המוצא בחוק היא שככלל מס שבח אינו מוטל על רווח ההון שנצבר למוכר בפועל אלא על עליית הערך האובייקטיבית של הקרקע. עם זאת בחוק קיים חריג שלפיו במקרה בו הצדדים פעלו בתום לב ואין ביניהם יחסים מיוחדים יש לקבוע את הרווח לפי התמורה החוזית המוסכמת. עוד לדבריו, בעסקאות קומבינציה, בהן התמורה המוסכמת היא למעשה קבלת שירותי הבנייה מהקבלן לצורך הקמת הדירות שיקבל המוכר, שווי הזכות הנמכרת תיקבע בדרך כלל על פי שווי שירותי הבנייה שעתיד הקבלן לתת למוכר.

השופט הדגיש שבמקרה זה, טרם ניתן היתר בנייה במגרש וטרם בוצעו עבודות הבנייה בפועל וניתן רק להעריך את שווי שירותי הבנייה שצפו הצדדים בזמן חתימת ההסכם, בהתעלם משינויי תכנון שבאו לאחר מכן.

במחלוקת בין חוות הדעת שהגישו השמאים העדיף השופט את עמדת שמאי העוררים שערך השוואה לעלויות בנייה בפרויקטים דומים. שמאי המשיב התבסס בחוות דעתו על דו״ח תיאורטי שהכינה חברת הבנייה לבנק המלווה ועמדתו נדחתה.

בסיכומו של דבר קבע השופט ששווי התמורה בעסקה הוא 3,380,768 שקל וזה הסכום שעליו יש לבסס את חישוב מס הרכישה ומס השבח.

השופט הורה למנהל מיסוי מקרקעין להוציא לצדדים שומות חדשות ולשלם לכל אחד מהם הוצאות של 7,500 שקל.

לפסק הדין

• ב״כ העוררים: עו"ד דוד קצוטי, עו"ד יוסף סגל

• ב״כ המשיב: עו"ד רונית ליפשיץ מפרקליטות מחוז חיפה (אזרחי)

* עו"ד יואב סלומון עוסק במיסוי מקרקעין

** הכותב לא ייצג בתיק

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"