הסכם קומבינציה: מה חובה לכלול בחוזה עסקת קומבינציה?
עקב מורכבותו של הסכם הקומבינציה והצורך כי יכלול בתוכו התייחסות מעמיקה לנושאים רבים, מומלץ לבעלי הקרקע לבצע את עריכת ההסכם תוך ליווי צמוד של עורך דין מתחום המקרקעין
הסכם קומבינציה הנחתם בין בעל הקרקע לבין הקבלן, כולל העברת חלק מהזכויות בקרקע לקבלן בעבור קבלת שירותי הבנייה הניתנים לבעל הקרקע מהקבלן. הסכמי קומבינציה הינם הסכמים מרכבים ולכן בהסכם מורכב שכזה חשוב לכלול ולהתייחס למספר נקודות חשובות/
את עסקת הקומבינציה ניתן לחלק לשתי עסקאות: בעסקה הראשונה מוכר בעל הקרקע חלק מהזכויות בקרקע כולל זכויות הבניה הבלתי מנוצלות (באופן יחסי) לקבלן ואילו העסקה השנייה נוגעת לשירותי הבנייה הניתנים על ידי הקבלן בתמורה. שילוב שני חלקים אלו לעסקת קומבינציה אחת מאפשרת לבעל הקרקע לממש את זכויות הבנייה הקיימות בקרקע במינימום הוצאות ובוודאי בהוצאות פחותות יותר מאשר באם היה פועל למימוש הזכויות בעצמו. הקבלן נהנה מיחידות דיור נוספות שייבנו על ידו בפרויקט ובכך יפיק מהן את רווחיו.
עסקת הקומבינציה טומנת בחובה מספר הטבות דוגמת תשלומי מס מופחתים, מגוון מסלולים לתכנוני מס ועוד. חשוב להדגיש כי עסקת הקומבינציה פרוסה על פני זמן רב ובה, באופן טבעי, סיכונים רבים יותר, כמו: עיכובי בנייה לא מתוכננים, סכסוכים, ועוד. על בעל הקרקע להבין ולקחת בחשבון שיוכל ליהנות מהתמורה רק בסופו של התהליך.
עקב מורכבותו של הסכם הקומבינציה והצורך כי יכלול בתוכו התייחסות מעמיקה לנושאים רבים, ההמלצה לבעלי הקרקע לבצע את עריכת ההסכם תוך ליווי צמוד של עורך דין מתחום המקרקעין עוד משלב המשא ומתן אל מול הקבלן. בהסכם יידע עורך הדין להתייחס לנושאים חשובים ומהותיים אותם יש להסדירם וחשוב להתייחס אליהם בכובד ראש, דוגמת ערבויות, עמידה בלוח הזמנים, קביעת שילומי פיצויים ,נשיאה בתשלומי חובה ועוד.
עו"ד נלי בן דרור צילום: סיגל קולטון
ישנם מקרים רבים בהם ניתן לבצע עסקאות והסכמי קומבינציה במתווים אשר מעט שונים מהמתווה הפשטני והרגיל, ועל ידי כך לחסוך בתשלומי חובה ומסים באמצעות תכנון מס לגיטימי.
סוג נוסף של עסקת קומבינציה היא מכירת חלק מהזכויות בקרקע לקבוצת רוכשים, כשבמסגרת ההסכם כל חבר בקבוצת הרוכשים זוכה בסופו של התהליך בדירה. בשיטה זו חותם בעל הקרקע על הסכם עם קבוצת הרוכשים אשר התאגדה לצורך בנייה משותפת ולא עם הקבלן והיא זו שאחראית לדאוג לשירותי הבנייה. עסקה זו חוסכת לבעל הקרקע את המגע הישיר עם הקבלן על כל המשתמע מכך וקבוצת הרוכשים, לה אינטרס מובהק בהצלחה הפרויקט, עמלה ופועלת ישירות מול הקבלן.
לא חסרים מקרים בהם ניכר פער בין מה שהוסכם בין בעלי הקרקע לבין מה שנבנה בפועל על ידי הקבלן המבצע. מקרים אלו מגיעים ברובם לפתחו של בית המשפט, אשר בוחן מקרוב את סעיפי ההסכם בכדי לפסוק האם הקבלן הפר את ההסכם ולא עמד בהבטחותיו' או שיש ועמד בהסכם ובעלי הקרקע הבינו וציפו לתוצאה שונה. במקרים בהם הפר הקבלן את ההסכם, דואג בית המשפט לקבוע פיצויים משמעותיים עבור בעלי הקרקעות בסכומים שמגיעים לכדי עשרות אלפי שקלים ויותר.
כאמור טיפול של עורך דין בעסקת הקומבינציה מתחיל עוד בשלב המשא ומתן הראשוני מול הקבלן. חשיבותו של עו"ד הינה קריטית למול מורכבותו של ההסכם. עו"ד מקצועי אשר מתמחה בתחום נעזר בצוות המעניק מענה רחב היקף לסעיפים רבים וחשובים הנוגעים לשילומי מיסים שונים, חלוקת אחוזי הקומבינציה בין בעל הקרקע לקבלן (השגת כל אחוז לזכותו של בעל הקרקע תניב עוד רווחיים משמעותיים בעתיד), הגדרת לוחות זמנים שחריגתם תוביל לפיצויים כספיים ועוד. כמו כן, דואג עוה"ד לליווי ופיקוח על התהליך מתחילתו ועוד סופו, ניהול הידברות שוטפת ורציפה מול הרשויות השונות, ועוד.
חשוב להדגיש שליווי של עורך הדין אינו בהכרח מקצר את התהליך הארוך, אך יש בו להבטיח רשת ביטחון מהימנה ורחבה עבור בעלי הקרקעות במקרים בהם הקבלן איננו עומד בהתחייבויותיו. בסופו של דבר, הצלחת הפרויקט מתאפשרת במימוש מרבי ומיטבי של זכויות הבניה בקרקע עבור הצדדים ובבחירה נבונה ונכונה של עורך דין והקבלן המבצע.
עו"ד נלי בן-דרור עוסקת במקרקעין
