קק"ל פספסה הזדמנות למנוע הסתבכות בירושלים

ב־2011 רכשה חברת ניות קוממיות הפרטית זכויות חכירה ל־500 דונם בשכונות הירושלמיות מידי הפטריארכיה היוונית אורתודקסית. בהמשך, באוגוסט אשתקד, מכרה הפטריארכיה את מלוא הבעלות על הקרקע לידי קבוצת המשקיעים הפרטית, בעסקה שככל הנראה היתה ראשונה במסגרתה מוכרת הכנסייה בעלות מלאה על קרקעות בירושלים. כעת חוששים הדיירים בשכונות טלביה וניות שהבעלים החדשים ידרשו מהם סכומי כסף גבוהים עבור חידוש החכירה והמשך המגורים בבתיהם.

מה שהיה הוא שיהיה השמועות על בנייה של קק"ל חדשה היו מוגזמות הנסיגה של קק"ל מתוכנית ההתייעלות בהחלטות שנויות במחלוקת מזכירה: התרבות הארגונית לא השתנתה כלל שחר אילן, תגובה אחת לכתבה המלאה 

אלא שהמסמך המשפטי חושף כי כבר ב־2014 דרשו משקיעי ניות קוממיות מקק"ל שתעניק להם זכויות בנייה בשווי 100 מיליון דולר בקרקע, בתמורה לחידוש חוזי החכירה באופן שיאפשר לדיירים להישאר בבתיהם. המסמך שחובר בידי עו"ד ירון אלחנני, שמייצג את קק"ל בהליכים משפטיים מול הפטריארכיה מאז שנת 2000, מלמד על ארבע אפשרויות הפעולה ששקלה הנהלת קק"ל בתגובה לדרישה. בסופו של דבר בחרה קק"ל להתעלם מהיזמים על רקע טראומת עבר סביב זכויות חכירת קרקע מהפטריארכיה, ופסעה בנתיב שעלול להוביל לזינוק בעלות חידוש החכירה.

500 הדונמים שבלב הפרשה נחכרו מהפטריארכיה בידי קק"ל כבר בשנות החמישים של המאה הקודמת לתקופה של 99 שנה. על הקרקעות נבנו מאז כ־1,000 דירות בשכונות טלביה וניות, ודייריהן הפכו לחוכרי משנה של קק"ל. כעת נותרו 33 שנה לפקיעת חוזי החכירה ב־2050 אך קק"ל טרם חידשה אותם. קבוצת המשקיעים של ניות קוממיות ביקשה לנצל את הוואקום, וב־2011 שילמה לכנסייה 20 מיליון דולר תמורת הזכות להיכנס לנעליה עם פקיעת החוזים, ולהחכיר את הקרקעות לקק"ל או לכל גוף אחר. מאחר וקק"ל היא חוכרת הקרקע ציפו הדיירים ומוסדות המדינה כי היא תהיה זו שתפעל מול היזמים. אך בקרן שמרו על שתיקה ולא הבהירו מה הצעדים שבכוונתם לנקוט. המסמך שחיבר אלחנני חושף את השתלשלות האירועים שהובילה למחדל.

דרישת תשלום לא פרופורציונלית

כדי להבין את הקושי בהתנהלות מול קבוצת ניות קוממויות צריך לחזור לשנת 2000, אז נעקצה קק"ל בעשרות מיליוני דולרים במסגרת משא ומתן שערכה מול יזם פרטי להארכת אותן זכויות חכירה בדיוק. במסגרת המקרה יזם פרטי בשם יעקב רבינוביץ', שיוצג בידי עו"ד יעקב וינרוט, טען בפני הנהלת קק"ל כי בתמורה לדמי תיווך של 20 מיליון דולר יוכל לחדש את חוזה החכירה בקרקע למאות שנים. הקרן העבירה לו את הסכום אך בהמשך התברר כי החוזה היה מזויף ובסופו של דבר הוא בוטל בבית המשפט.

מקרה זה עמד לנגד עיניהם של ראשי קק"ל כאשר קבוצת ניות קוממיות הציעה להם להאריך את זכויות החכירה. בעת חיבור מסמך אלחנני ידעו בקק"ל כי ניות קוממיות מיוצגת פומבית בידי נועם בן דוד, בן למשפחה ירושלמית עשירה ומוכרת, אך זהותם של יתר המשקיעים בקבוצה לא היתה ידועה להם.

המסמך, שנושא את התאריך 24 בדצמבר 2014, נפתח בתיאור של אלחנני את ההליכים המשפטיים המתנהלים בקרקעות המדוברות בהמשך לניסיון העוקץ של רבינוביץ'. בהמשך הציג אלחנני ארבע אפשרויות פעולה שקק"ל יכולה לנקוט כדי לפתור את הבעיה שיצרה מסירת זכות החכרת הקרקע לידי קבוצת משקיעים פרטית ולמנוע את אי הוודאות עבור הדיירים. לדבריו, אף שחוזי החכירה מסתיימים רק בעוד 35 שנה, "הואיל ומדובר במקרקעין יש חשיבות ליצירת וודאות לגבי עתידם בעוד מועד".

האפשרות הראשונה שסקר אלחנני היא משא ומתן מול הפטריארכיה או ניות קוממיות בדבר התנאים לחידוש חוזה החכירה. לדבריו, היתרון המרכזי בדרך זו היא שאם אכן יגובשו הסכמות אזי הן יובילו לפתרון מהיר, יעיל ופשוט. עם זאת, אלחנני הצביע על שני קשיים: הראשון הוא סירובה של ניות קוממיות לספק לקק"ל מידע ומסמכים; הקושי השני והמרכזי יותר לדעתו הוא דרישתה של החברה לקבל זכויות בנייה במקרקעין בשווי הגבוה פי חמישה מהסכומים ששילמה לכנסייה עבור הזכויות העתידיות בקרקע — 100 מיליון דולר לעומת 20 מיליון בלבד.

משיחות עם בכירים בקק"ל עולה כי בתחילה דרשו היזמים תשלום כספי של 100 מיליון דולר, אך בהמשך המירו את הדרישה בזכויות בנייה בשווי זהה. אף שקק"ל אינה בעלת הקרקע, חוזי החכירה שתקפים עד 2050 מעניקים לה את הזכות לבנות עליה ולמנוע בנייה מכל גוף אחר. לפיכך, יזמי ניות קוממיות ביקשו מקק"ל לאפשר להם לבנות על חלקות לא בנויות במתחמים בשכונות טלביה וניות, ובתמורה הציעו להאריך את חוזי החכירה ללא תוספת עלות. אלחנני כתב על כך כי "אמנם תשלום התמורה על ידי קק"ל ייעשה בזכויות במקרקעין ולא באופן כספי, אולם הדרישה שהוצגה על ידי נציג ניות קוממיות הייתה בערכים חסרי כל פרופורציה סבירה לתשלום אותו אמורה לשלם ניות קוממיות עצמה לפטריארכיה".

ההמלצה: פנייה להארכה חד־צדדית של חוזי החכירה

האפשרות השנייה שסקר אלחנני היתה לפעול באופן חד־צדדי להארכת חוזי החכירה, בהסתמך על סעיף בחוזים משנות החמישים שמקנה לקק"ל זכות זו. אלא שהסעיף קבע שבהעדר הסכמה על התמורה הכספית עבור הארכת החכירה יש לפנות לבורר מוסכם. אלחנני הסביר כי מדובר בסוגיה שמאית מורכבת "משום שיש צורך לקבוע כבר עתה את השווי של זכויות החכירה במקרקעין לתקופה שתחל רק בעוד 35 שנה".

בהקשר זה ציין אלחנני כי העסקה להעברת זכות החכרת הקרקע שחתמה ניות קוממיות עם הפטריארכיה עשויה דווקא לשרת את קק"ל, שכן היא קובלת לקרקע תג מחיר של 20 מיליון דולר. עם זאת, אלחנני הדגיש כי ככל שיחלוף הזמן ממועד עסקה זו תפתחת היכולת של קק"ל להישען על מחיר זה שנקבע ב־2011. אלחנני אף ציין את החיסכון הכספי הרב שבצד מהלך זה, אך העיר כי הוא עשוי לגלוש לזירה המשפטית וליצור מחלוקות שעשויות לדרוש שנים להבהרתן.

האפשרות השלישית שסקר אלחנני היתה עידוד רשויות המדינה להפקיע את הקרקע מידי הפטריארכיה או ניות קוממיות. עם זאת הוא ציין כי לא בטוח שמתקיימים תנאים משפטיים הנדרשים להפעלת סמכות הפקעה, וכי בכל מקרה דרך פעולה זו תחייב את המדינה בתשלום פיצויים. האפשרות האחרונה שסקר אלחנני היתה לדבוק בהחלטה הקיימת של הנהלת קק"ל, ולהימנע לחלוטין ממגע עם היזמים ומנקיטת פעולה. לדבריו, עצם השאלה האם יש לשקול מחדש את עמדת קק"ל בסוגיה ובאיזו דרך פעולה לבחור היא בעיקרה שאלת של קביעת מדיניות ולא משפטית.

צילום: אוהד צויגנברג, עומר מסינגר

בתקופה שבה חובר והוגש מסמך אלחנני להנהלת קק"ל בדצמבר 2014 כיהן כיו"ר הקרן אפי שטנצלר, עד החלפתו בנובמבר 2015 בידי היו"ר הנוכחי דני עטר. המנכ"ל באותה עת היה מאיר שפיגלר, שפרש מתפקידו בינואר האחרון על רקע חילוקי דעות עם עטר. משיחות עם בכירים בקק"ל באותה עת עולה כי שפיגלר ניסה לדחוף את הנהלת הקרן לאמץ את אפשרות הפעולה השנייה שנסקרה במסמך אלחנני ולממש את הזכות לחידוש החוזה. שפיגלר שאף לפתוח במשא ומתן עם הפטריארכיה על חידוש החכירה תוך שימוש בתשלום שקיבלה מניות קוממיות כנקודת מוצא.

ב־2015 נערכה בנושא ישיבה רבת משתתפים בלשכתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ארז קמיניץ, בהשתתפות שפיגלר, מנכ"ל חברת הבת של קק"ל הימנותא אלכס חפץ, היועץ המשפטי של רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט וכן נציגי מרשם מקרקעין, מחלקת הבג"צים במשרד המשפטים ומעורבים נוספים. גם מליאה זו המליצה לאמץ את אפשרות הפעולה השנייה שנסקרה במסמך אלחנני, והמלצותיה הועברו להנהלת קק"ל. אך החשש מהסתבכות בהונאה ורצון של חברים בדירקטוריון קק"ל לגלגל את עלויות חידוש החכירה למדינה הביא לדחיית ההמלצה. בנוסף, הדיונים נערכו ערב הבחירות למוסדות קק"ל ורבים מחברי ההנהלה העדיפו להמתין לתוצאות הבחירות.

ניות קוממיות: לא היה מו"מ עם קק"ל זה ארבע שנים

מקק"ל נמסר בתגובה כי "מכירת קרקעות הפטריארכיה בטלביה ובניות היא בעיה לאומית שהפתרון לה מצוי בשיתוף פעולה של משרד המשפטים, רשות מקרקעי ישראל וקק"ל, העורכים פגישות עבודה בנושא. עם חשיפתה של הנהלת קק"ל הנוכחית לסוגיה היא יזמה שורת פעולות בכדי לבחון כיצד להתמודד עימה ולאפשר לאלפי המשפחות הגרות בשטח להמשיך להתגורר בבתיהן.

"נשיא בית המשפט המחוזי לשעבר, השופט בדימוס ספי אלון מונה כיועץ משפטי מיוחד לדירקטוריון קק"ל והוא מסייע בייעוץ להתנהלות והתמודדות עם העניין. בנוסף, באופן חריג ובניגוד למדיניות השוטפת של קק"ל הוחלט לדלם דמי חכירה לרוכשי הקרקע כדי לשמור על זכויות הדיירים".

מניות קוממיות נמסר: "המסמך ותוכנו אינם מוכרים לנו, מדובר במסמך פנימי של קק"ל. בארבע השנים האחרונות לא התנהל בכלל מו"מ בינינו לבין קק"ל. בהסכם החכירה החתום קיים מנגנון להארכת הסכם החכירה המבוסס על שמאות בלתי תלויה. גם כשהיו דיונים עם קק"ל בעבר מעולם לא דובר על סכום ספציפי. ניות קוממיות אינה דורשת דבר שכן האופציה להארכת החכירה נמצאת בידי קק"ל, ועד כה היא לא הודיעה על רצונה במימוש אופציה זו".