פטור מהיטל השבחה - גם במקרים של פיצול

בחוק התכנון והבנייה, נקבע פטור מיוחד מתשלום היטל השבחה, כאשר אדם מרחיב את דירתו לשטח של עד 140 מ"ר.

בפסק דין מעניין, הכיר לאחרונה בית המשפט המחוזי בירושלים בזכאות לפטור מהיטל השבחה, גם בעקבות "פיצול" דירה, ובכך, דחה ערעור מנהלי שהגישה עירית ירושלים על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה.

בהחלטתה, קבעה ועדת הערר שפיצול דירה מכוח תכנית בניין ערים חדשה משנת 2014 (מדובר בתכנית המאפשרת פיצול דירות קיימות שבתחום התוכנית), כך שסך שטח הדירות החדשות קטן מ- 140 מ"ר, מזכה את מקבל היתר הבנייה בפטור מתשלום היטל השבחה בגין ההשבחה הנובעת מהתכנית וממימוש הזכויות על פיה.

מקבלי היתר הבנייה, טענו כי "פיצול" הדירות שקול לפעולת "בנייה", וכי ממילא שטח הדירות לאחר הפיצול קטן מ-140 מ"ר. עירית ירושלים סירבה להעניק את הפטור ועמדה על החיוב בהיטל השבחה בגין עליית הערך מעצם הפיצול.

ועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את החלטתה של עירית ירושלים. האחרונה, לא ויתרה והגישה ערעור מנהלי לבית המשפט המחוזי, שקבע, כי "פיצול" שתי יחידות דיור קיימות לארבע יחידות, מכוח היתר הבנייה ותכנית בניין עיר החדשה, שקול לפעולת "בנייה" של דירות מגורים, פעולה שעל פי חוק הבנייה, מזכה בפטור מהיטל השבחה.

דירה מפוצלת בתל אביב (ארכיון) צילום: אוראל כהן

לא מדובר בהחלטה ברורה מאליה, שכן חוק התכנון והבנייה מקנה את הפטור לפעולות של בניה או הרחבה של דירת מגורים קיימת, אך לא ל"פיצולה". מדובר בהגדרה מצומצמת למדי, ופשוטו של הפטור שהוא איננו ניתן למי שביצע פעולה של "פיצול' דירה. במאמר מוסגר, יודגש כי לא מדובר בפטור מוחלט כי אם בדחיית התשלום לארבע שנים. אם נעשה שימוש עצמי בדירה למגורים והיא אינה נמכרת בתוך פרק זמן של ארבע שנים, אזי מתגבש הפטור מלא מתשלום ההיטל.

הפרשנות ביסוד ההחלטה של בית המשפט המחוזי מבוססת על התכלית הסוציאלית שביסוד החוק – סיוע לאזרח בשיפור תנאי המגורים שלו. אכן, "פיצול" איננו בהכרח "בנייה". אבל, כשמפרשים חוק, כל חוק, יש לרדת לחקר כוונתו של המחוקק. הפטור מהיטל השבחה שבחוק התכנון והבנייה, כך נקבע לא אחת, הוא פטור שביסודו תכלית סוציאלית, "לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. פטור זה נועד גם לתרום לשיקום אזורי מצוקה ולהקל על מצוקת הדיור".

בית המשפט קבע כי "הרחבת הזכויות למספר אנשים (שאינם תא משפחתי אחד)" מקיימת את תכליתו הסוציאלית של הפטור. במקרה הספציפי שנדון בפניו, דובר בארבע משפחות שרכשו יחד שתי דירות מגורים גדולות מתוך מטרה לאפשר לכל אחת מהמשפחות מגורים בדירה אחת קטנה.

לשיטתו של בית המשפט, התכלית הסוציאלית אינה חלה רק במקרה שבו אדם בוחר להרחיב את דירת מגוריו, אלא היא יכולה להתקיים גם במצב שבו דירה גדולה נחלקת לשתי דירות קטנות יותר ובכך מתאפשרת הגדלת היצע הדירות בעיר.

על מנת שתכלית החוק תקוים, כך עולה מפסק הדין, יש לפרש את המילה "פיצול", באופן רחב, כך שהמונח "בנייה" המופיע בלשון החוק, יפורש ככולל "היתר בנייה ופעולות בינוי נדרשות לפיצול דירה קיימת".

דעת הח"מ היא שבית המשפט פירש את החוק בדרך ראויה, בהתחשב בנסיבותיו הייחודיות של המקרה. במקרים אחרים, עשויה להתקבל תוצאה אחרת. ראוי שהמחוקק ייתן את דעתו לסוגיות המתעוררות בעקבות החלטה חשובה זו.

הכותב הוא עו"ד שותף במשרד שיפמן, ספיר, שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי