תחקיר בגרמניה: חברות נדל"ן השתלטו על דירות airbnb

השכרת דירות באמצעות airbnb הפכה למודל עסקי רווחי עבור חברות השכרת דירות, כך חשף העיתון הגרמני "סודויטשה צייטונג".

במסגרת תחקיר שערך העיתון בשיתוף היומונים "לה מונד" הצרפתי, "טראו" ההולנדי ו"דה טייט" הבלגי, נותח בסיס נתונים של מעל 37 אלף נכסים של airbnb בעשר ערים מרכזיות בגרמניה. מהנתונים עלה כי כ־1,290 בעלי בתים מציעים יותר מנכס אחד להשכרה באמצעות הפלטפורמה בגרמניה, שהיא אחת הסיבות העיקריות מאחורי עליית מחירי השכירות והתרוקנות שכונות מרכזיות בערים הגדולות. בהולנד מצא התחקיר כי כ־20% מנכסי airbnb במדינה מופעלים על ידי חברות השכרה, ולא על ידי אנשים פרטיים.

כ־58% מהנכסים שמפורסמים ב־airbnb גרמניה הן דירות שמושכרות בשלמותן, כאשר לעתים גם מושכרים בניינים שלמים לטווח קצר. כלומר, בעלי בתים מקצועיים הפכו לעמוד התווך של פעילות האתר. במקביל, חשף התחקיר כי האפשרות לשכירת מיטות בדירות מהווה נתח של פחות מ־2% מהמודעות באתר.

על פי הדיווח, חלק מחברות ההשכרה הגדילו את הכנסתן במיליוני יורו בשנה הודות לשימוש שהן עושות ב־airbnb כחלק מהמודל העסקי שלהן. עוד מצא התחקיר, שרבות מהחברות הללו מנסחות את המודעה כך שבעלי הנכסים יצטיירו כאנשים פרטיים שמציעים את ביתם להשכרה. בנוסף לחברות ההשכרה קמו ברחבי גרמניה גם חברות שמציעות את ניהול נכסי ה־airbnb השונים עבור משתמשי הפלטפורמה, והן אמונות על פרסום המודעות, העברת המפתח לאורחים וניקוי הדירה לאחר שעזבו.

בתגובה לפניית רשות השידור הבינלאומית של גרמניה "דויטשה וולה", הכחישה airbnb את הטענות. "הנתונים הללו שגויים ויסודם במתודולוגיה פגומה ומסקנות שקריות", נמסר בהודעה רשמית. "מאז ומתמיד Airbnb הייתה פלטפורמה שבה הוצעו סוגים שונים של אפשרויות דיור, כולל מלונות בוטיק וצימרים. הרוב המוחלט של מארחים באתר הם משתפי בתים, כלומר, אנשים פרטיים שמשכירים מדי פעם חדר, דירה או בית שלם בזמן שהם בחופשה, נסיעת עסקים או כשהם שוהים בעיר אחרת".

מבין עשר הערים שנבדקו, בקלן מוצע השיעור הגבוה ביותר של נכסי airbnb, ביחס של 1,154 מיטות ללילה לכל 100 אלף תושבים. עם זאת, בברלין תועד המספר הגבוה ביותר של דירות להשכרה - 139 אלף מיטות מדי לילה - נתון שחושף עד כמה הפלטפורמה שולטת בסקטור התיירות בעיר. מתוך נתון זה, 38.5 אלף מיטות מושכרות באמצעות airbnb. לשם השוואה, HomeAway, אתר שיתוף הדירות המתחרה שבבעלות ענקית הטיולים האמריקאית אקספדיה, מציע באתר שלו רק כ־400 נכסים להשכרה בברלין.

קל להבין את השגשוג של אתרי שיתוף הדירות בעיר אם משווים את המחיר הממוצע ללילה לאדם ב־Airbnb לעומת לילה במלון: כ־55 יורו לעומת כ־80 יורו, בהתאמה.

אירופה במצוקת דיור

בברלין, כמו בערים רבות אחרות בגרמניה, קיים מחסור חמור בדיור בר־השגה. למרות שבעיר קיימת מגבלה על שכר הדירה המקסימלי, הוא מזנק בשיעור של כ־10% מדי שנה. כדי להילחם בתופעה הטילה עיריית ברלין הגבלות נוקשות על השכרת דירות נופש ולטווח קצר. כך, למשל, משכירים שאינם אוחזים ברישיון מתאים לכך עלולים להיקנס ב־100 אלף יורו. כמו כן, עוד ב־2014 חוקקה עיריית ברלין חוק שאוסר על שימוש בשטחי מגורים עבור דירות נופש, אלא אם בעל הנכס מאכלס 50% לפחות משטח הדירה. בנוסף נאסר להשאיר שטחי מגורים פנויים מחוץ לשוק הדירות לפרק זמן העולה על שישה חודשים.

גם HomeAway בתמונה

גרמניה לא לבד במאבק נגד מחירי השכירות המאמירים והפלטפורמה של airbnb הביאה עמה מצוקת דיור גם לערים אירופיות אחרות. בהולנד, למשל, חל איסור להשכיר דירה לטווח קצר ליותר מ־60 ימים בשנה ובבריטניה אוסר החוק על השכרה העולה על 90 ימים בשנה. בדומה, בברצלונה קנסה בשנה שעברה העירייה את אתרי שיתוף הדירות airbnb ו־HomeAway במאות אלפי יורו על פרסום דירות ללא רישיון.

על פי הערכות מחזיקה airbnb בנתח הגדול ביותר, כ־15%, משוק שיתוף הדירות הפרטיות העולמי. ואילו HomeAway מחזיקה בנתח השני בגודלו בשוק העולמי, כ־12%, כך על פי נתוני חברת ההשקעות האמריקאית ססקווהאנה אינטרנשיונל.