כך תתמודדו עם היטל ההשבחה בתמ"א 38
ראוי שהתושבים יבינו כבר כעת את זכויותיהם ולא יאפשרו לעירייה לגבות מהם את מלוא ההיטל על תוספת הזכויות
08:3303.03.17
המחלוקת בין העיריות לבין הממשלה בדבר גביית היטל ההשבחה בתוכניות תמ״א 38 מתנהלת כבר תקופה ארוכה ותוקעת פרויקטים רבים בכל רחבי הארץ. כעת מתברר הצליחה למצוא עירית ת״א ״מסלול עוקף ממשלה״ כמו מה שנראה פתרון שעיריות רבות יאמצו.
תמ״א 38 שהחלה כתוכנית דגל לחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה ע״י הוספת זכויות בנייה למבנים ישנים ובשל כך זכתה ע״י הממשלה לפטור מהיטלי השבחה, עברה טרנספורמציה כאשר התברר ליזמים שעדיף להרוס את הבניין הישן ולבנות תחתיו מבנה חדש.
חיזוק מבנים באזורים מוטי רעש OUT, מבנים חדשים על קרקע יקרה, כדאיות כלכלית ורווח גבוה יותר IN כאשר הרשות המקומית לא זוכה לגבות היטל השבחה.
תמ"א 38 צילום: דוד הכהן המחלוקת בין העיריות לממשלה איננה חדשה. הפטור מההיטל ניתן בעת הוצאת היתר הבנייה לתוספת הזכויות. העיריות טענו שכאשר נמכרת דירה הזכאית להיכלל בתמ"א 38, במועד שלפני היתר הבנייה, היא חייבת בתשלום ההיטל, הואיל ועקרונית שוויה עלה עקב תמ"א 38. אלא שגישה זו נדחתה על ידי בתי המשפט הואיל ומדובר בזכויות בנייה "מותלות" שלא מומשו כל עוד לא הוצא היתר הבנייה ולכן מכירת הדירה פטורה מההיטל.
כעת הצליחה עיריית ת״א לעקוף את הפטור עם קידום התכניות המפורטות לרובעים 3, 4 בצפון הוותיק של העיר והפיכת זכויות הבנייה מ ״מותלות״ לוודאיות. מדובר בהיטל משמעותי של 50% מערך עליית השווי וסך הכל – עשרות אלפי שקלים לכל דירה. מי ישלם את הקנס? כל בעלי דירות שיבקשו למכור את דירתם ברובעים הללו ויגלו שערך הדירה שלהם עלה בזכות התכניות החדשות.
אלא שעל התושבים להבין כבר כעת את זכויותיהם ולא לאפשר לעירייה לגבות מהם את מלוא ההיטל על תוספת הזכויות. מול תוספת זכויות הבנייה על פי התכניות החדשות, קיימת תוספת זכויות הבנייה "המותלות" על פי תמ"א 38. חישוב ההשבחה לא יהיה כהפרשי שווי שבין הזכויות החדשות לאפס זכויות, אלא יצריך להביא בחשבון את הזכויות התלויות ע"פ תמ"א 38. ההפרש יהיה קטן יותר וכן גם ההיטל.
יש לציין כי התכניות המפורטות החדשות יוצרות ודאות תכנונית לעומת המצב הקודם על פי תמ"א 38 . לאחר אישור התכניות, כל בעלי הדירות ידעו בוודאות מהם זכויות הבנייה המוקנות, לעומת המצב הקודם בו הדבר היה כרוך בדיונים ממושכים מול רשויות התכנון.
ברור כי העירייה תדרוש את מלוא ההיטל על תוספת הזכויות על פי התכניות החדשות, ורק לאחר ערעורים לוועדות ערר תהיה פסיקה מחייבת כיצד לאמוד את הזכויות המוקנות על פי תמ"א 38. אלו יוכרעו בפני ״שמאי מכריע״ אשר יחליט על גובה ההיטל, כאשר גם על החלטתו ניתן לערער בפני ועדת ערר ולאחריה בבית המשפט.
להערכתי עם זאת, ההיטל שיושת על דירה נמכרת אחת, אפילו שיגיע לעשרות אלפי שקלים, לא תמיד יצדיק את ההוצאה הכספית הכרוכה בתהליך הערעור לשמאי מכריע ולכן המלצתי היא לוועדי בתים להתארגן ביחד, לאחר אישור התכניות המפורטות, ולצפות פני עתיד. ראוי לבקש מהעירייה (הוועדה המקומית לתכנון) שומת היטל השבחה על כל הדירות בבניין ולהתחלק ביחד בהוצאות הערעור שיהיו יחסית נמוכות לגבי כל דירה בנפרד. יש לציין שעם הוצאת שומה אין חובת תשלום ההיטל אלא אך ורק בעת מכירת הדירה או הוצאת היתר בנייה.
יש להניח שעיריות רבות ילכו בעקבות עירית תל אביב ויאשרו תוכניות מפורטות, דבר טוב לכשעצמו כאשר התכנון מתקדם ווודאי.
מה יהיה גובה ההיטל, לעתיד? הפתרונים – לשמאים המכריעים ולוועדות הערר.
הכותב הוא אהוד המאירי – שמאי מקרקעין, לשעבר יו״ר לשכת שמאי המקרקעין
