אברהם קוזניצקי: "הקבלנים קורסים בגלל כחלון, שמחלון ופופוליסטים"

המשרדים של אברהם קוזניצקי, בעל השליטה והיו"ר של חברת הנדל"ן מנרב, ממוקמים קילומטר מקו החוף של אשדוד, בקריית המדע שמנרב בנתה סמוך לנמל העירוני. מהלשכה המפוארת שלו קוזניצקי יכול להשקיף אל קו הרקיע של העיר שבה החל את פעילותו. אף שעברו מאז חמישים שנים בדיוק. קוזניצקי, שיחגוג בקרוב יום הולדת 76, הוא עדיין הרוח החיה והפעילה בחברת הנדל"ן שהקים, שהחלה כחברה קבלנית ועברה לפעילות ייזום.

אברהם קוזניצקי. "הדבר הכי יציב בארץ הוא חוסר יציבות, ולפי זה אנחנו מנהלים את החברה: לא רק ביצוע, לא רק מניב, אלא גיוון" צילום: עמית שעל

הרווח הגולמי שלה נותר כמעט כפי שהיה, מה שהוביל לכך ששיעור הרווחיות הגולמית (ביחס להכנסות) נשחק מרמה של 15% בשלושת הרבעונים הראשונים של 2015 ל־13% בתקופה המקבילה הנוכחית. השחיקה נובעת ממכירת דירות במחירים זולים יותר.

"אני הייתי יוצא מהבורסה מחר. נכון, אני מנפיק עכשיו חברה חדשה, אבל זה בגלל שאני כבר בפנים".

עובדים זרים מטורקיה בונים בתל אביב. "לפני כמה שנים סגרו את הגבולות. עכשיו צריך לפתוח" צילום: אוראל כהן

"כי אלו שמחזיקים את מניות הציבור לא נותנים לי. אם הייתי יכול, הייתי יוצא מזמן. כל מי שיש לו חברה ציבורית היה יוצא מהבורסה. מי שאומר לך שהוא לא יוצא, הוא אדם לא ישר: זה אומר שהוא צריך לגייס כסף והוא יודע שהוא לא יחזיר אותו. יש אנשים כאלו. מי שנשאר בבורסה הם אנשים שאין להם ברירה.

כמה מהפרויקטים של מנרב: טרמינל 3 בנתב"ג, המנהרות לירושלים, ומתקן טיהור השפכים בבאר שבע

אפשר להבין את הטענות על השכר. השכר הממוצע במשק נע סביב 9,600 שקל לחודש. השכר שלך הוא קרוב ל־200 אלף שקל לחודש.

"שכר מטורף של מיליון שקל לחודש צריך להגביל. אבל שכר של 100, 150, 200 אלף שקל לחודש - בזה לא צריך להתערב".

"אני אוהב שכל עסק עובד בנפרד. ולכן, אם אני מעוניין להגדיל את הפרויקטים, אני רוצה שמנרב פרויקטים תדאג לעצמה. אנחנו רוצים לפתח פרויקטים חדשים ובין השאר של התחדשות עירונית. ובשביל זה אנחנו צריכים כסף ולכן מגייסים".

"אין פרויקט אחד של מנרב שלא נבדק אצלנו בזכוכית מגדלת. מצלאוי זה הדבר ההפוך ממנרב. בכל פרויקט אנחנו בודקים כל דבר ודבר, ולכן אני לא רואה עם זה בעיה".

"לא, אבל יש לנו ניסיון בבנייה, ורוב הפרויקטים שלנו זה תמ"א 38/2 (התיקון השני לתוכנית תמ"א 38, מ־2010, א"פ) שבמסגרתה הורסים הכל ובונים מחדש, כך שאין הבדל למעשה בין בנייה רגילה לבין בנייה באמצעות תמ"א.

"הסיכון נמצא בתמ"א 38/3, שבה צריך לבנות בזמן שהדיירים נשארים, ומזה אנחנו נמנעים: אנחנו לא מכניסים הביתה שום פרויקט עם סיכון, ולא נכנסים לפרויקטים עם שיפוץ והתמודדות עם דיירים. עשינו את זה פעם אחת רק בפרויקט בירושלים, כי המספרים שם היו מאוד אטרקטיביים, וגם שם ננסה לשכנע את הדיירים לפנות כך שנוכל להרוס את הכל".

"מחירי הדירות עלו מאוד בשנים האחרונות, אבל הרווחיות הזאת לא גולגלה לקבלנים, אלא נשארה אצל היזמים. מצד שני, שכר העובדים עלה, והעלויות של קבלנות עלו בהתאם. לפני עשר שנים עלות העבודה היתה פחות מחצי ממה שהיא כיום. כשהעלויות גדלות וההכנסות נשארות אותו דבר, זה מביא לקריסה. בסוף זה יתפוצץ".

אם אתה רוצה לרכוש דירה שהשווי שלה יעלה, תעשה את זה קרוב לתחנת רכבת. העומס על הכבישים הופך בלתי נסבל. היום אנשים גרים איפה שכיף לחיות, אבל בעתיד כולם יגורו איפה שנוח להם מבחינת תחבורה" צילום: אוראל כהן

"לכן צמצמנו את היקף עבודות הביצוע שלנו, ואנחנו הולכים לכיוונים אחרים".

"אנחנו בהחלט חושבים על זה. קשה להחליט על דבר כזה, כי מנרב הוקמה מביצוע. זה הבסיס שלנו. אבל ביזמות בישראל אנחנו עושים רווחיות של 12%–14% על ההון, ובקבלנות בכלל אין כאן רווח. להפך, יש הפסד".

"לא. אם נמשיך להפסיד כסף נסגור את הפעילות".

"קבלנים ערבים. כבר היום הם מתחילים למלא את השוק. הם יכולים להרשות לעצמם לתת מחירים נמוכים, כי יש להם כוח עבודה זול. בסוף זה יתפוצץ: הם לא יצליחו להשתלט על היקף העבודה הנדרש, והמדינה גם לא רוצה שהם ישתלטו. אם יסגרו את הגבולות בגלל מצב ביטחוני נמצא את עצמנו בלי עובדים".

"להכניס חברות זרות ולהגדיל את כמות העובדים הזרים. לפני כמה שנים סגרו את הגבולות, ועכשיו צריך לפתוח. גם בממשלה מבינים את זה, הם נתנו היתר לחמש חברות סיניות לבוא לכאן. זו התחלה יפה, אבל צריך יותר.

"ענף הבנייה מגלגל בשנה יותר ממאה מיליארד שקל בתחום הביצוע. מי מתעסק בזה? כחלון ושמחלון ומוישה: אנשים בלי ניסיון, שיורים מהשרוול החלטות פופוליסטיות וסיסמאות שיכולות להרוס את הענף".

הייתי יוצא מהבורסה מחר. אני נשאר רק בגלל שאלו שמחזיקים את מניות הציבור לא נותנים לי. בבורסה נשארים רק בלית ברירה. מי שאומר שלא ייצא, הוא אדם לא ישר: זה אומר שהוא צריך לגייס כסף והוא יודע שלא יחזיר אותו" צילום: אוראל כהן

"צריך לעשות תוכנית כללית מושכלת, משולבת, רחבה, שתגדיל את ההיצע וכך תאזן את המחירים באופן מדוד. 'מחיר למשתכן' פתרה רק חלק מהבעיה. צריך גם לגבש פתרון של דיור להשכרה במחיר סביר.

"כן. בייחוד במגזר הזוגות הצעירים, שהם רק 15% מהאוכלוסייה. כשמאות ואלפי זוגות צעירים ייצאו משוק הביקוש, זה יוריד את המחירים".

אז לא כדאי לרכוש היום דירה להשקעה?

"מי שצריך לקנות דירה לגור, שיקנה. אם אתה רוצה לרכוש דירה שהשווי שלה יעלה, תעשה את זה קרוב לתחנת רכבת. היום אנשים גרים איפה שכיף לחיות, אבל בעתיד כולם יגורו איפה שנוח להם מבחינת תחבורה.

"בשנים האחרונות העומס על הכבישים הולך והופך בלתי נסבל, והצמיחה המשמעותית בשימוש ברכבות ובתחבורה ציבורית תהפוך מגורים שנמצאים בסמוך להסעות ההמונים לאטרקטיביים בהרבה. התחבורה הולכת לעבור מהפכה".

אתה משליך את יהבך על שר התחבורה ישראל כץ?

"אני חושב שבסוף הוא יקבל את פרס ישראל. בניו יורק יש רכבת תחתית ולא צריך רכבים. זה יקרה גם בישראל".

"אפשר לעשות יותר ממני"

מה האסטרטגיה שלכם לעתיד?

"הדבר הכי יציב במדינה שלנו הוא חוסר יציבות. ולפי זה אנו מנהלים את החברה. לא רק ביצוע, לא רק מניב, אלא גיוון. והגיוון הזה הוכיח את עצמו. אני יכול לבחור להתמקד בתחום היזמות, אבל אם מחר כחלון יצליח אני אפסיד".

מה יעשו הילדים שלך כשתעזוב את החברה?

"לא יודע. זו החלטה שלהם. כיום הם משתלבים בניהול העסק ונושאים באחריות ובנטל (שלושה מארבעת ילדיו של קוזניצקי עובדים בחברה, א"פ). הייתי רוצה לראות דור המשך שיעשה יותר ממני. ואפשר לעשות יותר ממני".

יש חוכמה עממית שאומרת שבעסקים משפחתיים הדור הראשון מייסד, השני בונה והשלישי הורס.

"אנשים מוכרים את העסקים שלהם כי אין להם דור המשך. לכל דור יש האג'נדה שלו. בישראל אי אפשר להרוויח מעבודה. אנשים לא רוצים יותר לעבוד היום כמו פעם, מצאת החמה עד צאת הנשמה".