כיצד ניתן ליישם את תוכנית הדיור בר ההשגה של ניו יורק בישראל?

ריבוי הזדמנויות תעסוקה בערים הגדולות גורר ביקושים שמביאים לעליית מחירי נדל"ן ולתמהיל אוכלוסייה הומוגני שכולל עשירים בלבד. מתכנני העיר ניו יורק, שרצו לשמר מרקם בעל מגוון תרבותי עשיר ואוכלוסייה הטרוגנית ראו במגמה זו סכנה לאופי העיר, לאורח החיים בה ולאטרקטיביות שלה. אחת מדרכי הפעולה לשינוי המגמה היא יצירת "דיור בר השגה". נושא זה מונע בעיקר ומהשאיפה לצדק חלוקתי ולשוויון הזדמנויות באוכלוסייה - נושאים שלא ניתן להפריז בחשיבותם.

בניו יורק, בין השנים 2005 ו-2012, מחירי השכירות צמחו ב-11%, בזמן שרמת ההכנסה של תושבי העיר נותרה יציבה. מחקר משנת 2014 מראה שכשליש מתושבי העיר הוציאו מעל 50% מהכנסתם על דיור.

ראש העיר, ביל דה בלאז'יו, הכריז בשנת 2014 על תכנית בת עשור, עם יעד של יצירת ושימור 200 אלף יחידות לדיור בר השגה, שאמורות לאכלס מעל ל-500 אלף תושבים. הקצאת הדירות מתבצעת לפי מפתח הנגזר מאחוזון ההכנסה ביחס להכנסה הממוצעת באזור.

לכך נוספה חקיקה המחייבת יזמים לכלול בפרויקטים שלהם דיור בר השגה. במקומות רבים, כשמתבצע תכנון שמאפשר הגדלת צפיפות, חובה לכלול בין 20% ל-30% דירות כדיור בר השגה. ניתנים תמריצים הכוללים הקלות מס, מענקים ו/או זכויות בנייה מוגדלות. בין השאר, כוללת התכנית השקעה של 2.5 מיליארד דולר בשיפוץ ושימור יחידות קיימות של דיור בר השגה. ואכן, תוצאות ביניים מראות שהתכנית מתקדמת בקצב מהיר מהצפוי.

מתחם דיור בר השגה בברונקס בניו יורק (ארכיון)

בשנת 2016 לבדה, שומרו ו/או נוספו בעיר ניו יורק מעל ל-23 אלף יחידות דיור. מתחילת התכנית העיר שימרה ו/או הוסיפה כ-53 אלף יחידות דיור.

נקבע בחקיקה כי דירות בעלות תקרת שכר דירה יישארו ברות השגה ולא ישובו לשוק לאחר תקופה במחירי שוק מלאים. בנוסף, ניתנים תמריצים לבעלי הדירות לשימור תקרת שכר הדירה.

ואכן מאז תחילת התכנית, חלה ירידה של 24% בפינוי דיירים מדירות בהן קיימת תקרת שכר דירה.

ומניו יורק לישראל: בין השנים 2012 ו-2015 דמי השכירות זינקו בערים הגדולות, כמו תל אביב וירושלים, בשיעור של 10%-11% בשנה. מחירי הדירות בישראל עלו ב-55% מאז שנת 2003, בזמן שמחירי הדירות בשאר מדינות ה-OECD עלו בשיעור ממוצע של כ-10%.

בנוסף להיבט החברתי של הסוגיה, יש לתת את הדעת גם להיבט המרקם העירוני ושימור האופי הקוסמופוליטי המיוחד של הערים הגדולות, תל אביב בראשן.

לשם כך ניתן לאמץ מדיניות שתשיג פיזור עירוני, שליטה מתוכננת במגוון התושבים בהתאם לרמת ההשתכרות והחשוב מכל - יצירת פתרונות ארוכי טווח שישמרו את היתרונות לתקופה ארוכה ולא ייעלמו כהרף עין.

היות שכל תכנית משביחה מזכה את הרשות בהיטל השבחה בשיעור 50% מעליית ערכם של המקרקעין, ראוי שמקצת מכספים אלו יופנו למטרה ראויה זו.

בנייר מדיניות שפורסם ע"י מכון הגר בספטמבר השנה, מוצעת תכנית לדיור חברתי בשכונות המתוכננות להיבנות היכן שממוקם היום שדה דב בתל אביב. התכנית כוללת הקצאת 35% מהיחידות לשם דיור חברתי. נקבע כי השכירות ביחידות אלו לא תעלה על 30% מההכנסה ברוטו הממוצעת של כל עשירון. נבנה תמהיל הכולל חלוקה שווה בין עשירונים 1-7, כך שלכל עשירון יוקצו 5% מהיחידות בפרויקט.

לאחרונה, קבע בית-המשפט המחוזי בעניין שופרסל, כי תכנית מקומית שיש בה הרחבה ניכרת של היקף הבינוי, תופקד רק במידה ונבחן הצורך ב"דיור בהישג יד" ונקבעו, במידת הצורך,כמות יח"ד הנדרשות לכך ותמהיל גודל יח"ד המוצעות. המטרה הינה לקשור בין רמת ההכנסה של משק בית נתון לבין רמות השכירות שביכולתו לשלם.

השיטה הניו יורקית אינה חפה מחסרונות. אחד מהם הוא שיטת ההגרלה שיוצרת חלוקה של יחידות הדיור באופן שאינו מהווה צדק חלוקתי שוויוני. לעומת זאת, ניתן לאמץ מרכיבים מהתכנית ובהם - היקף התכנית, מגוון המכשירים והאפיקים בהם הרשויות משתמשות על מנת ליישמה והקצאת המשאבים הרחבה לשם מימוש התכנית.

ראוי ללמוד מהניסיון שנצבר ולהפיק לקחים לקראת ניסוח והטמעת תכניות דומות בארץ. בינתיים, בניו יורק, התוצאות מדברות בעד עצמן והישגי התכנית עולים על יעדיה.

הכותב הוא עו"ד אמיר צביקל, בעל תואר שני במשפטים ובמדע המדינה, לומד לתואר שני ביזמות נדל"ן ומתפקד כנשיא מועדון יזמות נדל"ן באוניברסיטת קולומביה. עוסק ביזמות נדל"ן בניו יורק.