הנוסחה שתגרום לכם לשלם מס שגוי על הדירה השלישית

אם היה נראה שחוק המס על דירה שלישית שעבר בחטף בסוף השבוע שעבר בעייתי, המצב גרוע אפילו יותר. הנוסחה שעליה עובדים ברשות המסים אפילו פחות מדויקת מאיך שהדבר הוצג מראש בדיוני ועדת הכספים. בדיקת "כלכליסט" העלתה שב־10 עסקאות אקראיות שבוצעו בשנה האחרונה ההפרש בין המחיר שבה התבצעה העסקה, המשקפת את השווי האמיתי של הנכס, לבין השווי שקובעת נוסחת רשות המסים מוטה בעשרות אחוזים, למעלה או למטה. כתוצאה מכך בעלי הדירות ישלמו או יחסכו אלפי שקלים בשנה כתוצאה מעיוות המס.

ברשות המסים טענו מלכתחילה שמדובר בנוסחה 'גסה', אבל משקפת פחות או יותר את שווי הדירה, מאחר שהיא כוללת בתוכה את המדד הסוציו־אקונומי ואת מדד הפריפריאליות שמבחין בין דירות באזורי הביקוש לבין דירות בפריפריה. אך הנוסחה לא בודקת פרמטרים חשובים שמשפיעים על מחיר הדירה, כמו שנת הבנייה וסוג הדירה (גן/פנטהאוז). כך למשל, דירת 70 מ"ר ברחוב טהון יהושע בנתניה נמכרה לפני מספר חודשים ב־657 אלף שקל, מתומחרת על פי רשות המסים ב־956 אלף שקל - פער של 45%. אם משקיע מחזיק בדירה זו, תשלום המס המקסימלי שהיה משלם לפי שוויה בפועל היה 1%, כלומר 6,500 שקל בשנה. אולם על פי נוסחת רשות המסים, תשלום המס המקסימלי של המשקיע יעמוד על 9,500 שקל. הפרשים משמעותיים נמצאו גם בדירות בבאר שבע, רמת גן, עפולה ודימונה. מלבד רמת גן, ההשקעה בערים האלו נמוכה מאזורי הביקוש ולראייה המחירים הנמוכים למ"ר ממוצע. לפיכך, מי שפונה לערים אלה הם משקיעים בעלי מעט כסף יחסית למטרת רכישת דירה להשקעה באזורי הביקוש, והתשואה על הדירה היא בדרך כלל יותר גבוהה, זאת מאחר שמדובר בסיכון גבוה יותר.

לעומת זאת, בארבע ערים בהן הביקוש לדירות גבוה - תל אביב, ירושלים, חיפה וביתר עילית, בעלי הדירות "יצ'ופרו" וישלמו פחות מס. מדובר דווקא באזורים שיש למשרד האוצר את האינטרס הגדול יותר להגדיל כמה שניתן את היצע הדירות. בתל אביב ההפרש בין מחיר הרכישה לשווי הדירה של רשות המסים עומד על 11%, בירושלים על 14%, ובחיפה ובביתר עילית ההפרש מזנק ל־23% ו־24% בהתאמה. ההטבה לערים הללו גדולה עוד יותר בשל הגבלת תקרת גובה המס ל־18 אלף שקל, השלכה פסיכולוגית נוספת על משקיעים בערי הביקוש שלא למהר למכור את הדירות.

מרשות המסים נמסר: "הנוסחה אינה מתיימרת לחזות שווי עסקה אלא לייצר קירוב לשווי דירות באזור הדירה. תמיד תיתכן עסקה חריגה ביחס למחירי השוק באותו אזור וכן שונות בין דירות שאינה באה לידי ביטוי בנוסחה. המקרים שציינתם לא נבדקו על ידינו כך שאין אנו יכולים לומר בוודאות שאלה הם הפערים במקרים הללו".