תמ"א 38 תיקון 3 - הקץ לחוסר הוודאות. האמנם?

בתחילת חודש נובמבר 2016, התכנסה המועצה הארצית לתכנון ובנייה בראשות היושב בראשה, רו"ח אביגדור יצחקי וקבעה שיטת חישוב חדשה המסדירה את אופן חישוב סל זכויות הבנייה אשר מיישבת את המחלוקת שבין פרשנותו המרחיבה של יו"ר וועדת הערר היוצא עו"ד מיכה גדרון, לפרשנותו המצמצמת של המשנה ליועמ"ש עו"ד ארז קמיניץ, שנדונה בערר "חורגין" בוועדת ערר מחוז ת"א.

לשיטה זו כאמור, נתן קבינט הדיור גושפנקא ושחרר את "פקק ההיתרים" אשר תקע היתרי בנייה רבים במסדרונות הרשויות המקומיות שהוגשו במסגרת תמ"א 38 תיקון 3 ובכך הפיג את חוסר הוודאות באשר להתכנותם הכלכלית של פרויקטים רבים. – האמנם?

בניין שעובר תמ"א 38 צילום: עמית שעל

במסגרת שיטת החישוב החדשה (שיטת המדרג), נקבע כי זכויות הבנייה הנוספות תגדלנה ככל ומספר הקומות בבניין רב יותר, אך יצומצמו הזכויות ככל ומספר הקומות בבניין קטן, וזאת על פי הכללים הבאים:

• תוספת של 1.5 קומות טיפוסיות למבנים בני קומה אחת
• תוספת של 2.5 קומות טיפוסיות למבנים בני שתי קומות
• תוספת של 3 קומות טיפוסיות למבנים בני שלוש קומות
• תוספת של 3.5 קומות טיפוסיות למבנים בני ארבע קומות ויותר
  

במסגרת התוכנית באה לידי ביטוי התחשבות בקומה חלקית (ככל והיא בנויה בשיעור של 50% לפחות). כמו-כן הוסדרו הוראות ביחס לקומה המפולשת (גם אם אין בה בינוי בשיעור של 50%) וכן היבטים נוספים הקשורים לשטחים המיועדים לחנייה ו/או מחסנים.

נוסף על כך, קבעה המועצה כי זכויות הבנייה בקומות הנוספות תחושבנה על בסיס שטחן של הקומות בפועל, בתוספת 13 מ"ר ובתוספת ממ"ד לכל יחידה קיימת (המהווים תמריצי תכנון מכוח תמ"א 38 בלבד). קביעה זו הינה גזרה חדשה ועומדת בסתירה לפרשנותו המרחיבה של יו"ר וועדת הערר היוצא. כלומר, לא עוד חישוב סל הזכויות על בסיס הקומה הרעיונית אלא חישוב זכויות הבנייה על פי "הקומה הטיפוסית הקיימת", ללא תלות בתוכניות החלות על המגרש (תב"ע).

הקץ למשבר הדיור באופק?

תיקון 3א לתמ"א 38 אמנם שופך אור על חוסר הבהירות שהייתה קיימת מזה שנה בתחום ההתחדשות העירונית, ואף ניתן לומר כי עדיף מצב בו קיימת וודאות גם אם אינה מיטיבה, על פני מצב של קיפאון מוחלט במתן היתרי בנייה.

מאידך, שיטת החישוב החדשה אשר מצמצמת את זכויות הבניה התאורטיות, תביא במקרים רבים למצב של חוסר כדאיות כלכלית, אפילו באזורי הביקוש כגון רמת-גן והרצליה. כפועל יוצא, מלאי דירות לא מבוטל יכול היה לתרום לגידול בהיצע הדירות בשוק - אלמלא התיקון החדש.

אני סבורה כי במתווה הנוכחי הרציונל בחידוש תשתיות ויצירת יחידות חדשות באמצעות עתודות קרקע קיימות מחטיא את המטרה, ותרומתו לגידול בהיצע הדירות ולפתרון משבר הדיור תהיה זניחה ביותר.

עו"ד דינה בנבינשתי צילום: רוני פרל

האם התיקון מקיים את עיקרון השוויון?

שיטת החישוב החדשה יוצרת חוסר שוויון בין מבנים בהם מומשו מכבר זכויות הבנייה מתוקף תב"ע לבין מבנים שלא ניצלו זכויות אלו, ערב מתן התוקף לתיקון 3א לתמ"א 38.

חוסר השוויון קיים גם בין מבנים בעלי 3 ו 4 קומות לבין מבנים נמוכים יותר באותו הרחוב אשר לא יעמדו במבחן הכדאיות הכלכלית. במצב דברים זה אנו עשויים להיות עדים לתופעה ביזארית בה מבנים גבוהים הופכים גבוהים יותר ומבנים נמוכים יישארו נמוכים לעד, והגרים בהם יאלצו להסתפק במגורים במבנה שאינו עומד בתקן רעידות אדמה.

שיקול הדעת של הרשויות ואי חיוב בהיטל השבחה

גם במסגרת הנוסח הסופי של התיקון נותרו הוועדות המקומיות בעמדת כוח וברי-סמכא באשר למתן או צמצום זכויות הבנייה, שכאמור התוכנית היא תכנית מתאר ארצית.

אם לא די בכך, הרי שהרשויות המקומיות פועלות נמרצות לביטול הפטור בגין היטלי השבחה וטוענות כי אין להבדיל בין בנייה חדשה לבין תוספות בנייה מתוקף תמ"א, שכן כך או כך, הגידול מספר התושבים בעיר מצריך השקעה מצידה בהרחבה וחידוש התשתיות, עיבוי והוספת מוסדות חינוך ומבני ציבור.

אין חולק כי שיטת המדרג יצרה וודאות בכל הנוגע לאופן חישוב זכויות הבנייה אך עדיין אין כל וודאות או בהירות בכל הנוגע לאישור התוכניות מכוח תמ"א 38 ע"י הוועדות המקומית.

פנינו לאן?

שר האוצר משה כחלון התבטא לא אחת ביתרונותיה של תמ"א 38 כאמצעי להגדלת היצע הדירות, אך במבחן המציאות אנו עדים להתנהלותה השנויה במחלוקת של המדינה, שמחד מחבקת אותה, ומאידך סותרת לה.

אני סבורה כי יש לצמצם את שיקול הדעת הרחב שניתן לוועדות המקומיות ולקבוע אמות מידה שיהוו כללי אצבע קשיחים. על מנת להחיל את התוכנית הלאומית על מספר רב יותר של מבנים, ראוי כי תבוצע חשיבה מחודשת ביחס להוראותיה.

עו"ד דינה בנבנישתי מייצגת דיירים בפרויקטים מסוג תמ"א 38 ובעלת משרד עורכי דין העוסק במקרקעין, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין.