כך ההצעה למסות בעלי 3 דירות תפגע במעמד הבינוני

בעוד שבאוצר "מוכרים" לנו חוק שעושה צדק עם החלשים, נראה שההצעה שקידם שר האוצר למיסוי בעלי שלוש דירות ויותר, והתקבלה אתמול (ד'), תחולל בדיוק את ההפך. יותר מהכל מהווה המס החדש כר פורה לחוסר שוויון ולהטלת נטל כלכלי כבד על מעמד הביניים.

בעקבות הביקורת הקשה שהוטחה בהצעת שר האוצר משה כחלון להטלת מס חדש על בעלים של שלוש דירות ויותר, שונתה ההצעה ומשרד האוצר הוציא החלטה 'מעודנת' שתוקפה מה-1 בינואר, ולפיה המס שיוטל על בעלי 3 דירות יהיה 1% לשנה משווי דירתם עד לתקרה של 15,000 שקל לדירה, החל מהדירה השלישית ואילך.

אלא שגם המס המרוכך הזה מעלה לדעתי קשיים במישור החוקתי ובמישור הפרקטי גם יחד, ועשוי ליצור עיוותים קשים ואפליה בין אזרחים. להלן הסיבות.

דירה להשכרה צילום: אוראל כהן

יותר קנס ממס

בשנים האחרונות, ובמיוחד לאחר משבר הסב פריים (2008), הסיטו אזרחים רבים את כספי החסכונות משוק ההון לשוק הדיור במחשבה שמדובר בהשקעה סולידית נושאת תשואה, שאף מבטיחה קורת גג לדור הצעיר.

כפי שיוסבר בהמשך, ספק רב אם פרט להפיכת מעמד הביניים לפרה החולבת הקבועה של האוצר תושג המטרה המוצהרת – הגברת היצע הדירות בשוק.

במישור המשפטי, מדובר במין יצור כלאיים. מצד אחד זהו סוג של מס רכוש, שכן הוא ממסה את שווי הדירות של האזרח העונה על הקריטריונים שפורטו לעיל. עם זאת, בניגוד למס רכוש הוא אינו מתייחס לשוויין האמיתי של דירות מעבר לתקרה של 15,000 שקל לדירה.

מצד שני, לא מדובר במס הכנסה, שכן הוא אינו מתייחס לשווי ההכנסה של הדירות ויוטל גם על דירות שבשימוש בני משפחה. מדובר אם כן במשהו שדומה יותר לקנס מאשר למס.

ניקח לדוגמא משפחה בעלת 4 דירות בחיפה: דירת מגורים של 4 חדרים, ו-3 דירות 2 חדרים המשמשות למגורי שלושת ילדיהם הסטודנטים. משפחה כזו תשלם "קנס" של 1% לשנה משווי שתיים מהדירות למרות שלא צומחת לה מהן הכנסה. בהנחה ששתי הדירות הזולות שבבעלות המשפחה שוות כ-2 מיליון שקל, מדובר בקנס מיותר של 20,000 שקל בשנה (ונציין כי האוצר מאפשר למשפחה לבחור את שתי הדירות הזולות לצורך הטלת המס).

מאידך, משפחה מצפון תל-אביב שיש לה דירת פנטהאוז למגוריה ודירת 5 חדרים המושכרת תמורת כ-80 אלף שקל לשנה, לא תשלם דבר פרט למס הכנסה של 10% שיסתכם ב-8,000 שקל בלבד. ואדגיש, בהחלט ייתכן שדירת הפנטהאוז לבדה עולה בערכה על כל הדירות שבחיפה ביחד.

האפליה בולטת עוד יותר כשמשווים בעלים של 4 דירות מושכרות באזורי גבעתיים – תל-אביב – הרצליה לבעלים של 4 דירות מושכרות בגבעת אולגה – מקום הולדתו של שר האוצר.

נצא מנקודת הנחה שהמשפחה מהמרכז משכירה 3 דירות מתוכן תמורת ממוצע שנתי של 180 אלף שקל. יוצא שהיא תשלם 30 אלף שקל לפי המיסוי החדש בנוסף ל-10% מס מחזור רגיל. בסך הכל תשלם המשפחה 48,000 שקל מס בשנה – מס אפקטיבי של 27%.

לעומתה, המשפחה מגבעת אולגה, המשכירה אף היא 3 דירות, תקבל שכירות ממוצעת של כ-80,000 שקל בשנה לדירות שערכן הממוצע כמיליון שקל, ותשלם כעת מס אפקטיבי של 35% (28,000 שקל), בהנחה שתשלם 10% מס הכנסה על ההכנסות מהשכירות.

ברור, שאם נשווה את ערך הדירות של המשפחה מאולגה לערך הדירות של המשפחה מהמרכז נגיע לפערי הון של 500% לרעת הראשונה.

כלומר, מדובר במס שעלול לגרום לאפליה חמורה ובלתי חוקתית במיסוי בין אזרחים שספק אם תעמוד במבחן בג"ץ. הצעת חוק זו תכה אם כך דווקא במעמד הבינוני שחסך לאורך שנים ובחר להשקיע את כספו בדירות במקום להפקירו לחסדי המוסדות הפיננסיים.

המס המוצע אף עלול ליצור אפליה בהתייחס לשותפים בדירות או ליורשים, שכן נקבע כי כל מי שבבעלותו 33% מדירה נחשב לבעל דירה שלמה. מכאן, ייתכן מצב ששותף בבעלות בדירה הזכאי רק לחלק משכר הדירה ייאלץ לשלם את המס החדש כאילו הוא בעל דירה שלמה (במידה שיש לו עוד שתי דירות כמובן).

מצב זה ייצור כר נרחב של תעסוקה ליועצי מס, מתכנני מס, שמאים ועורכי דין שיסייעו למשפחות עשירות בעלות מספר רב של דירות ולנסות להתחמק מתשלום המס החדש על-ידי שינוי הבעלות באחזקות ופיזורה בין בני המשפחה.

גם השוכרים יפסידו

אבל הנזק הקשה ביותר עלול להיגרם עקב התייקרות דמי השכירות. סביר להניח שבעלי הדירות יגלגלו את המס או למצער את חלקו על כתפי שהשוכרים – אלה שידם אינה משגת לרכוש דירה.

פרשני האוצר מסבירים לנו שעליית השכירות תנוטרל באמצעות המשכירים שלא יפלו ברשתו של המס, שהרי הוא יחול רק על כ-20% מבעלי הדירות, אך המציאות מוכיחה את ההפך. יש לזכור כי בניסיון לבלום את התייקרות הדירות והשכירות מס הרכישה הועלה פעמיים. פעם אחת על-ידי שר האוצר שטייניץ בשנת 2011 ופעם שניה על-ידי השר כחלון בשנה שעברה. בשתי הפעמים הגיב שוק הדיור בקפיצות מחירים, כך שהניסיון להשפיע על שוק הדיור באמצעות כלים מיסויים נכשל עד כה וספק אם יועיל הפעם.

הפתרון ברור אך קשה ליישום: יואיל שר האוצר ויתמקד בהגדלת ההיצע באזורי ביקוש, בפישוט הליכי אישור תכניות והיתרים, ובקידום ביצוע תשתיות. המס החדש לא יוסיף דירה אחת לגרעון המתמשך בהיצע הדירות בשוק, מה שהוא כן יוסיף זה ניכור, חוסר אמון וחיכוך מיותר בין הממשלה לאזרחים.

* עו"ד אלון סמואל שותף במשרד עו"ד יוסף סמואל ושות, עוסק בדיני מקרקעין, תכנון ובניה ומיסוי

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.