טיוטת חוק ההסדרים - הצעה להפחתת הפיצוי למי שערך נכסו ירד
ההצעה בחוק ההסדרים להפחתת הפיצוי שישולם למי שערך נכסו ירד היא גזירה שבינה לבין הקלה על מצוקת הדיור אין מאום
"חוק ההסדרים", בכינויו, או "חוק הסדרים במשק המדינה" בשמו המלא, הוא חוק שחקיקתו מיושמת ומקודמת ביוזמת ממשלת ישראל משנת 1985. החוק מהווה קורת גג לתיקוני חקיקה אותם רוצה הממשלה להנהיג בחוקים רבים מידי שנה ומשמש זרז בתהליך החקיקה והאכיפה.
- שכחת תינוקות ברכב – עבירה פלילית שדינה מאסר
- האם צריך להחיל צו איסור פרסום על עורכי דין?
- הפעלת סוכן משטרתי - הקו הדק שבין המותר והאסור
חשוב לתת את הדעת לעובדה, כי להחלטות ולשינויים שמתקבלים בחסותו ישנם, בהכרח, השלכות משמעותיות לטווח הזמן הרחוק, ולעתים אף ביטול חוקים שחקקה הכנסת. בשיחותינו הקוליגאליות, מבקרים לא מעט מחבריי לגילדה את מטרת החוק ואופן השימוש בו, במיוחד לאור העובדה שהוא מתווה מסלולי ריצה ארוכים.
שר האוצר משה כחלון צילום: עומר מסינגר
ביום חמישי האחרון קיבל שר האוצר, משה כחלון, את אישורו של היועץ המשפטי לממשלה לנוסח טיוטת חוק ההסדרים לתכנית הכלכלית לשנים 2018-2017. ההצעות שהועלו במסגרת החוק תובאנה לאישור הממשלה ב- 11.08.2016 ולאחר מכן, להצבעת הכנסת.
כעו"ד העוסקת בתחום הנדל"ן, אתייחס לחלק מן התיקונים הנדל"ניים המבורכים בטיוטת החוק: הטיוטה כוללת הצעות שיעדן הקלה על מצוקת הדיור, בין היתר, באמצעות צמצום וקיצור תהליכי הביורוקרטיה והזרמת כספים נוספים לקופת המדינה באמצעות הטלת חיובי תשלום היטלי פיתוח בבנייה חדשה. עוד תיקונים שניתן למנות הם כפל ארנונה על דירות רפאים, הקמת ועדה לצמצום הטווחים בקשר עם אכיפת סוגיות תכנון ובנייה, התאמת חוק הפיצויים בקשר עם תוכניות בנייה באופן שיהלום רוח החוק, כפי שמונהגת ברחבי העולם, תוך הגנה על אינטרס התכנון ושילוב נציג מן המגזר הערבי במועצת מקרקעי ישראל.
עד כאן, לכאורה, "טובה הכלה ויפת מראה, בכללה". עם זאת בהמשכה, מעלה נוסח הטיוטה לא פחות ממה שאכנה "גזירה", שבינה ובין הקלה על מצוקת הדיור אין מאום, והיא הפחתת סך הפיצוי שישולם למי שערך נכסו ירד, על מנת למנוע עיכובים בפיתוח ובבנייה, מתוך הרציונל, המעוות משהו, שעודף הפיצוי שאמור היה להשתלם לו יתועל להאצת התכנון והבנייה.
ראשית, אסביר מהי ירידה בערך הנכס: ישנה ירידת ערך נכס המבוססת על הנזק שייגרם לשווי הנכס בשוק החופשי בעיני הקונה הסביר בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, או שאין כדאיות פרקטית לתקנם כשאומדים את עלותו וכדאיותו של התיקון הנדרש, על כל הכרוך בו. בנוסף, ישנה ירידת ערך נכס עקב אישור תוכנית פוגעת.
ירידת ערך נכס עקב אישור תוכנית פוגעת
הוראת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 קובעת, כי בעל זכות במקרקעין שנפגע מאישור תוכנית, תב"ע, שלא בדרך הפקעתם, זכאי להגיש תביעת פיצויים לוועדה המקומית תוך 3 שנים מן היום בו קיבלה התכנית תוקף, ובתנאי שלא נפגע לפי הוראת סעיף 200 לחוק.
ירידת ערך מקרקעין עקב אישור, ככתוב, יכולה להיות תוצאה של שינוי יעדם, ממגורים/ מסחר/ תעשייה - לכאלה שלפי יעודם תעבור בהם דרך חדשה, ייקבעו גבולות שטח ציבורי פתוח, ייחסם נוף ו/או אור טבעי, יצומצמו זכויות הבנייה בהם, תוגבר צפיפות הבנייה והאוכלוסין מתוקף שינוי היעוד. כל אלו יגררו, בהכרח, תנועה כבדה ומסורבלת, קרבה וחשיפה מוגברת לרעשים ו/או מטרדים אחרים.
הפגיעה עלולה להיגרם עקב אישורה של תכנית מתאר, מחוזית או ארצית, למרות שהתביעה לפיצויים בגינה תוגש לדיון בפני הועדה המקומית, שאין לה הזמן ו/או הכלים לאשר תכניות אלו ולהבין משמעות הפגיעה.
עו"ד כרמית שחיבר צילום: אלי מעייני
סעיף 200 לחוק מונה 11 מקרים בהם תישלל האפשרות להגיש תביעת פיצויים, ככתוב, היה והפגיעה היא סבירה, מידתית וכזו שאינה מצדיקה תשלום פיצויים, למשל: עת נעשים שינויים בתחומי אזורים, קביעה מחודשת של המרווחים ביניהם, הגבלת מספר בניינים בשטח מסוים, הסדרת אתריהם של בנינים, גדלם, גבהם, תכנון צורתם או מראם החיצוני; איסור הבניה או הגבלתה, לצמיתות או לשעה, במקום שהקמת בנינים על הקרקע עלולה, בגלל מקומה או טיבה, להביא לידי סכנת שטפון, סחף קרקע, סכנה לבריאות או סכנת נפשות או לידי הוצאה יתירה של כספי ציבור להתקנת דרכים או ביבים, להספקת מים או לשירותים ציבוריים אחרים וכיוצ"ב.
תקופת ההתיישנות להגשת התביעה - 3 שנים ממועד כניסת התוכנית לתוקפה/פרסומה ברשומות. יחד עם זאת, שר הפנים רשאי להאריך את התקופה האמורה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, וזאת אף אם כבר עברה התקופה.
באשר להגדרה מהי "פגיעה סבירה", ככתוב, טרם נתקבלה קביעה חד משמעית, על אף שהסוגיה נדונה רבות בבתי המשפט ובוועדות הערר.
במשנה זהירות ניתן להצהיר, כי הניסיון לימדני שמדובר בטווח פגיעה שנע בין 2% ל- 15%, בהתאם לנסיבות המקרה.
מצב של תשלום פיצוי מופחת הוא מצב שפוגע בזכות הקניין. בישראל מוגנת זכות הקניין בידי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. כזכות יסוד, היתה זכות הקניין מוגנת טרם חקיקת חוק היסוד, אך עיגונה בו העצים אותה ופועלו להגן עליה, מפני חקיקה לא ראויה. בימים אלה, של יוקר מחייה ומציאות של קיומיות קשה, פגיעה בזכות הקניין היא כזו שיש לה משנה תוקף.
חוששתני, שהרשויות המקומיות תנצלנה את העובדה לפיה רשאיות לשלם לאזרח פיצוי מופחת ותמהרנה, בשל כך, שלא להפנים כהלכה את שיקול הדעת הנדרש טרם אישור התכנית באשר לעניין העלויות. אך טבעי זה, שהתנהלותך עם תקציב תהא זהירה פחות עת מודע לעובדה שחייב בתשלום מופחת לגורמים מסוימים, אם בכלל, עת עושה שימוש בתקציב. כמובן שהידיעה על אפשרות לאי פיצוי תעודד את קיומה, "על חשבון" האזרחים.
אני אף חוששת ממצב, שבו יפתח התיקון חזית נדל"נית, נוספת לכל החזיתות הנדל"ניות הקיימות: הגדרתן המדויקת של חובות בעלי המקרקעין, אם ישנם כאלו, לאחדים ולמדינה בכללה ומן הצד השני, אחריות ו/או חבותה של המדינה או כל מי שפועל מכוחה לפצות, באמצעות תשלום פיצוי את הפרט, עקב הפגיעה השלטונית, גם אם נעשתה לתכלית ראויה ולצורך האינטרס הציבורי.
חלק מעמיתיי מצדד בהצעה לאי פיצוי במקרים מסוימים, וגורס כי יש להעניק לאי הפיצוי פרשנות "חוקתית מאזנת", משום שהוא בבחינת מעשה מוצדק וחוקתי המאזן בין האינטרס הפרטי ובין האינטרס הציבורי, ודווקא מתוך הכרת המציאות הממשית והלא תיאורטית, של מצוקת הדיור.
ימים יגידו.
עו"ד כרמית שחיבר, שותפה במשרד ״עו"ד בסרגליק, שחיבר ושות משרד עורכי דין
לחצו כאן לכל כתבות משפטיפ
