תחזית הנדל"ניסטים
בכירים בענף הנדל"ן מעריכים לאן יילך השוק ב-2011
ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, מעריך שהמחירים ימשיכו לעלות גם ב־2011. "כוח הקנייה של הצרכנים מוגבל", הוא מסביר, "ולכך יהיו שתי השפעות: ירידה בביקושים לדירות גדולות והתרחקות מהמרכז. בלית ברירה אנשים יגיעו למעגלים רחוקים יותר, ושם תהיה עליית מחירים".
המהלכים הממשלתיים לא יבלמו את העלייה הזו?
"הפתרונות שניתנים הם לטווח הארוך, ויעבור זמן עד שיגדילו את ההיצע בפועל. אני מאמין שהפתרון לעליית המחירים הוא הגברת ההיצע; טיפול במקומות אחרים לא יוצר שינוי מהיר של המשוואה".
עניין חיוני נוסף, לדעת פרידמן, הוא צמצום הבירוקרטיה. "לא נעשה כלום לזירוז הליכי אישור תכניות בנייה. כדי לקצר את הליכי התכנון והרישוי, צריכים לתגבר את כוח האדם המקצועי בוועדות המקצועיות וברשויות שאמורות להתייחס לתוכניות - וזו לא רק הוועדה המקומית או העירייה שצריכה להוציא היתר: צריך גם את מכבי אש, פיקוד העורף, אישורים של איכות הסביבה, רשות שדות התעופה. נוסף על כך, צריך לקצוב את הזמנים שבהם הרשויות צריכות להוציא היתר".
המחירים, מסביר פרידמן, לא צפויים לרדת בקרוב: "היזמים תמיד מתאימים את המחירים שבהם אנחנו מציעים את הדירות למה שניתן לבקש. יזם שזכה במגרש ל־40–50 יחידות דיור נמצא בתחרות קטנה, ואין סיכוי שהוא ייתקע: כשהוא מתחיל את הבנייה כבר יש לו כמות התחלתית של דירות שנמכרו.
"מתי יזם קבלן יכול להיתקל בבעיה? כשהוא מעריך שהוא יצליח לשווק כמות גדולה של יחידות, ויוצא בו־זמנית לביצוע של 200–300 יחידות - למרות שהוא מכר בכל אחד מהבניינים רק 15-10 דירות. זה מה שקרה בשנות התשעים: יזמים התרגלו לקצב מכירה כזה, שהם יצאו לבנייה עם הרבה יחידות דיור בו־זמנית, ואז כשהביקוש קטן הם נתקעו עם דירות.
"בעיה אחרת מתעוררת במיקרו, כאשר באיזור מסוים או בשכונה מסוימת יש הצפה של קרקעות. עכשיו, למשל, אני מבין שבבאר שבע יש היצע קרקעות, ויכולה להיווצר בעיה של אזור מסוים שבו הרבה קבלנים מבקשים לבנות ביחד".
קבוצות הרכישה השפיעו מאוד על השוק השנה. הן ימשיכו להשפיע גם ב־2011?
"בתחילת השנה הגבירו הקבוצות את התחרותיות בתחום הקרקעות, אבל כבר במחצית השנייה התחרות הזו קטנה, כי המשקיעים הבינו שלא כל קבוצת רכישה יודעת להתנהל ולהביא את הסחורה. אבל ספקולנטים ממילא אינם קהל הלקוחות שלנו".
רועי גינדי, גינדי החזקות: "פישר עושה נזק. אף אחד לא ירצה להשקיע כאן"
"2011 תתאפיין ביציבות מחירים", אומר בביטחון רועי גינדי, מבעלי גינדי החזקות. "המחירים לא יעלו, בגלל חוסר ודאות. אנשים היום יושבים על הגדר - לא בגלל המצב הפיננסי שלהם, אלא בגלל חוסר הוודאות. גם אנחנו עושים כעת בעיקר עסקאות קומבינציה ולא עסקאות של 1,000 או 2,000 דירות. ברגע שבנק ישראל או הממשלה ישדרו ששוק הנדל"ן הגיע לנקודת איזון ושהמחירים לא ירדו דרסטית, כולם ירגישו יותר ביטחון ויקנו את הדירה".
מתי זה יקרה?
"בעוד 4–3 חודשים הלחץ יתייצב ואנשים יחזרו לשוק".
המהלכים של בנק ישראל יצליחו לצנן את השוק?
"אני מעריך מאוד את הנגיד פישר, אבל בטווח הארוך, המכשירים הפיננסיים שלו יעשו יותר נזק מתועלת. ברגע שבאים ומפריעים למשק זה גם יבריח משקיעים מהעולם. העלאת מס הרכישה תבריח את המשקיעים, והם יחזירו את הכסף לארצות הברית ולאירופה. נחזור לשנות השמונים; אז אף אחד לא רצה להשקיע בארץ".
גינדי מדווח על תחושה של שינוי עמוק במפת הביקושים. "אפשר לחוש שינויים דמוגרפיים בדרום, באשקלון, בבאר שבע", הוא אומר. "כתוצאה מאי היכולת לגור בתל אביב, ברמת גן ובפתח תקווה, אנשים יעברו למרחקים גדולים יותר. אבל בשביל זה צריך לשחרר למשק קרקעות ולעשות רפורמה במערכת הפקידותית. אין קיצורי דרך. אפשר וצריך לשחרר קרקעות באזורי גלילות, ראש העין, השרון, קריית אונו, תל השומר וראשון לציון מזרח, לכיוון באר יעקב".
באופן מפתיע, גינדי הוא היחיד שמדבר על צורך בשינוי מצד היזמים. "חייבים לייצר דירות במחירים של מיליון שקל בטבעת השנייה או השלישית. זה המוצר הנצרך, זה כמו לחם וחמאה. ראש העין, נתניה, יבנה, רחובות - אלה הכיוונים. יש ביקושים אדירים לדירות האלה".
יגאל דמרי, י.ח. דמרי: "הממשלה נוקטת פעולות נקודתיות וחסרות השפעה"
"מחירי הדירות ישמרו בשנה הבאה על רמתם הנוכחית, ובאזורים מסוימים בפריפריה אף יעלו מעט", אומר היזם הוותיק יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת י.ח דמרי. "הפעולות שנקטה הממשלה השנה היו נקודתיות מאוד, ולא השפיעו בצורה מהותית על הענף".
יגאל דמרי איך משיגים השפעה מהותית?
"על ידי תכנון ארוך טווח שיכלול היצע קרקעות באזורים שונים, טיפול בבעיות כוח האדם בענף, ועוד. ישנה גם חשיבות רבה לקידום ממשלתי של פרויקטי פינוי־בינוי כדי להגדיל את היצע הקרקעות במרכז הארץ בכלל ובגוש דן בפרט, וראוי לתת דגש לנושא זה גם בפריפריה".
2011 תהיה השנה שבה ייפרצו גבולות גדרה־חדרה?
"רכישת דירה בפריפריה היא תופעה שתתעצם בשנים הקרובות. ככל שמחירי הדירות במרכז יאמירו, יעבירו יותר ויותר זוגות צעירים ומשפרי דירות את מקום מגוריהם לערים שמסביב. אבל לנושא הזה יש גם היבטים חברתיים טובים: התהליך הזה מביא אוכלוסייה נוספת ומפתח את ערי הפריפריה, שסבלו שנים מחוסר ביקושים".
שלמה גרופמן, קרן פייר: "המחירים במרכז יעלו בעוד 2%–5%"
"אני צופה המשך עליית מחירים של 2%–5% במרכז הארץ, בעיקר נוכח המחסור בכוח אדם בענף והתייקרות הברזל והדלק", אומר היזם הוותיק שלמה גרופמן, מבעליה של קרן פייר. "'הלחם והחמאה' ימשיכו להימכר, ושוק דירות היוקרה ייתקע".
איך זה?
"כי הדירות לעשירים ביותר הן 'דירות מצב רוח': כשאין מצב רוח לא קונים. יש לי פנטהאוז בתל אביב ב־12 מיליון שקל. אני לא אמכור אותו בפחות מזה, אני אחכה. אבל זה לא משנה את הענף באמת - לא עבור ציבור האלפים של הקהל הצעיר שצריך דירות.
"לצערי, כל הצעדים שנקטה הממשלה לא יצננו את שוק הנדל"ן. זה לא השפיע ב־2010 וזה לא ישפיע ב־2011. אין בכל האמצעים הללו שום דבר שיכול למנוע מאנשים את הביקוש לדירות, אם אלו דירות להשקעה ואם אלו דירות למגורים".
למה לא? הנה, הממשלה מכריזה שבכוונתה לשחרר עוד ועוד קרקעות.
"מה שמשווקים זה קרקעות שלא במרכז הארץ. מעבר לזה, יש פה מחסום בירוקרטי: הזמן שחולף עד שקרקעות נהפכות למתוכננות ומוכנות לבנייה עולה כסף. היזם קונה היום, אבל יכול להתחיל לבנות רק בעוד 6–5 שנים, ובינתיים הוא משלם ריבית. שום רפורמה לא פתרה את זה. בינתיים היא רק מייקרת מאוד את הדירות".
גילי דקל, אפריקה ישראל מגורים: "קודם שישווקו קרקעות, רק אז נדע איך הן ישפיעו"
"כולם מחפשים דרכים להניע את השוק, אבל ההחלטות שהתקבלו לא ממש ישפיעו", אומר גילי דקל, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים של קבוצת אפריקה ישראל, שבשליטת לב לבייב. "מדברים על התמריץ ליזמים של בנייה מהירה בתוך 30 חודשים למשל, אבל בגלל המחסור העצום בעובדים יהיה קשה מאוד לעמוד בזה. גם לא נראה שמיסוי של 1%–2% על דירות להשקעה ישפיע על המשקיעים".
גילי דקל צילום: סיוון פרג' דקל דורש מהממשלה לקיים את ההבטחה לרפורמה בוועדות התכנון: "הייתי רוצה לראות קיצור של הליכי התכנון שיציב יעדים ברורים לקיצור זמן תכנון התוכניות. לדעתי, תוכנית שהופקדה לוועדה המחוזית צריכה להיות קצובה ב־90 יום עד למתן תוקף. אלה תוכניות שכבר עברו על כל ההיבטים שלהן, ואין סיבה לעכב אותן. גם בערעורים הייתי רוצה לראות שוועדות ערר ארציות דנות בהם בתוך 90 יום ולא בעשרה חודשים.
"בתחום שיווק הקרקעות אנחנו רואים מחסור שנמשך כבר שנתיים. אני מציע לראות מה יהיו ההיקפים שישווקו, ורק אחר כך נדע איך הם ישפיעו בשנה הקרובה".
קבוצות הרכישה ימשיכו להטיל צל על השוק?
"זה ענף שנמצא במגמת דעיכה. לשמחתנו, בנק ישראל ויתר הרגולטורים הפנימו את השפעתן על השוק והגבילו את צעדיהן. לכן להערכתי, על ציר הזמן תהיה לכך השפעה חיובית על המחירים. לא נראה ירידות אבל דחיפתם כלפי מעלה תואט".
הפעם האחרונה שבה שוק הדירות הישראלי חווה קיפאון של ממש היתה בין הרבעון השני של 2008 לקיץ 2009. גם אז היו בשוק רבים שחשבו שהמחירים ירדו בתלילות, וזה לא קרה. על הנייר, חלק גדול מאותם מיזמים שהוקפאו באותה תקופה היו אמורים להבשיל ב־2011.
"לא נרגיש שום השפעה של הקיפאון ב־2008. זה נכון שבמחצית הראשונה של 2008 היה קושי במכירות, אבל אחרי כן התחילה תקופה שבה יזמים שהחזיקו בקרקעות האיצו מאוד את תקופת השיווק והבנייה, ולכן למחסור הזמני של 2008 לא תהיה השפעה. חשוב גם לזכור שהשוק מושפע יותר ממכירות מאשר ממסירת דיור, ובהיבט הזה ראינו תנופה".
