לידיעת רוכשי הדירות: מדוע המחירים לא יירדו ב-2011
גם בשנה הקרובה, הנושא הבוער של שיחות הסלון ימשיך להיות מחירי הדירות והקשר הרופף שלהם למציאות. אחרי נסיקה מטאורית של 30%–40% בשנה היוצאת, צמיחת המחירים צפויה להאט, ואולי אפילו להיבלם - אבל אין מה לצפות להיפוך מגמה. כלכליסט סוקר את ההתפתחויות הצפויות בענף
השנה שעברה על לקוחות ענף הנדל"ן היתה, נאמר זאת בעדינות, מזעזעת. מחירי הדירות נסקו מטאורית בשיעור שנתי של 30%–40%, והותירו מאות אלפי ישראלים מחוץ למעגל הדיור, או לכודים בבית, בלי יכולת לשפר דיור.
היינו רוצים להיות אלה שיבשרו לקוראי "כלכליסט" הבוקר כי אם ימתינו מספיק, מעבר לפינה תחכה להם הדירה שהם מתקשים לרכוש, במחיר סביר יותר. היינו רוצים לברך על הגזירות והמהלכים שממשלת ישראל ייצרה השנה סביב בועת הנדל"ן. אבל כל הכותרות הללו לא ישנו את המסקנה היבשה והמאכזבת שעולה מניתוח ענף הדיור, ערב השנה האזרחית החדשה: מחירי הדירות בישראל לא יצנחו ב־2011. הם אפילו לא יירדו במעט, וייתכן מאוד שבמקומות מסוימים הם יעלו.
ההיסטוריה מלמדת שתהליך תמחור הדירות בשוק כולו מתחיל תמיד במשרדי ההנהלות של קבוצות בנייה הגדולות. כששאלנו כמה מהם לאיזה תסריט הם מתכוננים, התשובה היתה חד־משמעית: "2011 תתאפיין ביציבות מחירים, בגלל חוסר ודאות. העסקאות יהיו סולידיות יותר", אמר ל"כלכליסט" רועי גינדי, מבעלי גינדי החזקות. יגאל דמרי, בעל השליטה בי.ח. דמרי, הסכים עם ההערכה הזו, והוסיף עליה תחזית שלפיה "באזורים מסוימים בפריפריה אף יעלו מעט, על רקע המעבר אליה". זו היתה גם ההערכה של ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר, שהעריך: "בלית ברירה אנשים יגיעו למעגלים רחוקים מהמרכז, וגם שם תהיה עליית מחירים". שלמה גרופמן, מבעלי קרן פייר, אפילו לא סייג את העליות לפריפריה: "בשוק הדירות במרכז אני צופה עליית מחירים של 2%–5%, בעיקר בשל מחסור בכוח אדם בענף והתייקרויות הברזל והדלק", אמר. גילי דקל, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אפילו לא פיהק נוכח ההצהרות הממשלתיות: "כולם מחפשים דרכים להניע את השוק, אבל ההחלטות האחרונות לא ישפיעו", אמר.
נרשה לעצמנו להתנבא: השנה הבאה לא תהיה שנת המפנה. מי שעמד עם הגב לקיר ב־2010 יילחץ אליו עוד יותר ב־2011. רק כשהלחץ הזה יעלה מעלה, אפשר יהיה לצפות לשינוי במצב. אולי.
קרקעות
מסתמנת תפנית בגזרת המכרזים
כמו בבנייה כך גם בקביעת מחירי הדירות - מן המסד עד הטפחות. מחיר הקרקע מהווה 35%–50% ממחיר הדירה, בהתאם לרמת הביקוש, ולכן כשיש בצורת קרקעות מחירי הדירות עולים. השנה יזמי ישראל התבטאו רבות על אודות ה"התאבדות" על קרקעות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל, שנדרשה מהם כשהציעו מחירים כפולים ומשולשים ממחיר המינימום. דוגמה קיצונית לכך היא מכרז מחודש נובמבר במתחם שנלר בירושלים, שנמכר ליזמים בכ־161 מיליון שקל, פי 4.6 ממחיר המינימום שקבע המכרז. לפי תנאי המגרש ניתן להקים על השטח כ־218 יחידות דיור, כך שהמחיר הממוצע לקרקע ליחידת דיור יעמוד על כ־740 אלף שקל עוד בטרם נוספו לו עלויות הבנייה, המסים והרווח היזמי. בעיר החרדית אלעד נמכרו בנובמבר קרקעות ב־45 מיליון שקל, בעוד שמחיר המינימום שהציעה המדינה היה כ־15 מיליון שקל. במשרדי השיכון והאוצר הכריזו בתגובה כי בשנתיים הקרובות יוצף השוק בקרקע ל־66 אלף יחידות דיור.
קרקע חקלאית באזור המרכז צילום: אוראל כהן
2011 מתחילה במחסור ולא צפוי בה שינוי דרמטי. על פי הערכות, בענף קיים ביקוש לכ־50 אלף יחידות דיור חדשות בכל שנה. על פי דוח הלמ"ס האחרון, מלאי הדירות הלא מכורות כיום במדינת ישראל יספיק לכ־8.5 חודשים. הכלכלן הראשי של בנק לאומי ד"ר מיכאל גיל בפמן, הסביר לאחרונה בכנס שהתקיים באוניברסיטת תל־אביב כי "כל עוד הנתון הזה לא יצביע על מלאי שיספיק ל־9 חודשים ומעלה, אנו נמצאים בסביבה של עליית מחירים".
גם תמריץ ההנחה של 20% במס שבח לבעלי קרקעות פרטיות שנרכשו לפני 2001, ככל הנראה לא יציף את השוק בקרקעות. מי שקרא את השורות הקטנות הבין כי ההנחה תינתן למוכר רק בתנאי שעל הקרקע ייבנו דירות בתקופה שלא תעלה על שנתיים וחצי. התנאי הזה הופך את מוכרי הקרקעות לשבויים בידי הקבלנים שירכשו אותה, ומכיוון שקצב הבנייה תלוי בהרבה מאוד גורמים חיצוניים, רוב מוכרי הקרקעות יעדיפו להמתין עם המכירה עד לתזמון שמתאים להם.
עם זאת, ב־2011 עשויה להירשם תפנית לטובה בגזרת המכרזים אשר מגבילים את ערך הקרקע. שר הבינוי והשיכון התחייב להגדיל את מספר מכרזי "המחיר למשתכן", שבהם היזם הזוכה הוא היזם שנוקב במחיר הדירה הנמוך ביותר. אטיאס אמנם לא נקב במספר, אך טען כי יפעל בתחום אף שראשי העיריות מחבלים במכרזים אלה כדי למנוע הגעת אוכלוסיות ממעמד נמוך לעירם. עד שלא תהיה יד מכוונת אנו ככל הנראה נמשיך לחזות במחירי קרקע שמטפסים מעלה.
בנייה
עלויות הבנייה יגדלו
ב־2010 בלט המחסור בידיים עובדות בענף הבנייה. כ־31% מערכה הסופי של הדירה מורכבים מעלויות הבנייה - שכר העבודה וחומרי הבנייה, על פי פירמת ראיית החשבון זיו האפט והתאחדות הקבלנים. איציק גורביץ', סמנכ"ל כספים וכלכלה בהתאחדות הקבלנים, חתם השנה על הסכם קיבוצי עם ההסתדרות שהבטיח עליית שכר של 6% בענף. בתוך ההסכם נכללים גם העובדים הזרים. שכר של עובד זר בענף הבנייה מגיע כיום לכ־13 אלף שקל בממוצע לחודש, לעומת כ־7,000 שקל שמשולמים לישראלי באותן עבודות. נוסף על כך מעיבה בעיית המחסור בידיים עובדות שלא מקבלת מענה בממשלה, אשר קיצצה את מכסת העובדים הזרים לבנייה.
עובדים זרים צילום: ג'רמי פלדמן
חומרי הבנייה, המהווים נדבך מהותי בחישוב העלויות, התייקרו השנה וגרמו לעלייה של כ־2.5% במדד תשומות הבניה, בשל עליית מחיר הבטון, מחירי האנרגיה והברזל, שהתייקר בשיעור של כ־16%. מנגד, הירידה בשער הדולר איזנה במעט את העליות.
ב־2011 צפויה עלייה נוספת בשכר העבודה בענף וגם התייקרות של חומרים. כיום ישנם 8,000 עובדי בנייה זרים בארץ, אך ליותר מ־1,000 מהם לא חודשו אשרות העבודה. ביולי 2011 צפויה המדינה לשוב ולהחליט בסוגיה זו, ועד אז ימשיכו הקבלנים ככל הנראה לדווח על מחסור בידיים עובדות. כתוצאה מכך קצב בניית הדירות לא צפוי לגדול - גם לא על רקע התמריץ החדש שהעמידה הממשלה לטובת קבלנים, הקובע כי קבלן שייגש למכרז של מינהל מקרקעי ישראל ויצליח לבנות את הדירות ולמסור אותן תוך שנתיים וחצי, יקבל הנחה של 15% על הקרקע. לדברי גורביץ', "בשנה הבאה יהיה המשך ההטמעה של ההסכם הקיבוצי, רכיב השכר יעלה בעוד 4%–5%, ומדד תשומות הבנייה יעלה בכ־3%".
בירוקרטיה
רפורמת הנדל"ן עצרה בחריקת בלמים בשל "אפקט הולילנד"
מאחר שכל תוכנית בנייה עוברת דרך מסועפת של ועדות תכנון מהמקומית עד למחוזית, וחלק מהתוכניות עוברות גם למועצה הארצית ולוועדות משנה, מדובר בזמן, ששווה כסף, שמגולם כמובן במחיר הדירה. על פי נתונים משוערים, תוכנית שבה נדרשת החלטה של ועדה מחוזית תאושר בכ־20 חודשים לכל הפחות. השנה החולפת נפתחה בקול תרועה רמה על רפורמה ענקית בחוק התכנון והבנייה, שמטרתה לזרז הליכים בירוקרטיים.
ראש הממשלה ניסה אפילו להעביר את הרפורמה הזאת לפני סיומו של מושב הקיץ של הכנסת - החלטה שגררה התנגדויות אדירות והפגנות נגדו, בטענה שהוא מחבל באחת המערכות המורכבות ביותר במדינת ישראל. וכיום הרפורמה נמצאת על שולחנה של ועדת הפנים של הכנסת, ובמסגרתה עובר החוק תיקונים רבים, אך תאריך יעד שבו החוק ייכנס לתוקף - אין.
שר השיכון אמנם הכריז כי עד סוף 2010 מינהל מקרקעי ישראל ישווק קרקע ל־30 אלף יחידות דיור, אך הבעיה תתחיל כשהיזמים ייתקלו במכשולים שמזמנת להם מערכת התכנון והבנייה בדרך לקבלת היתרי בנייה.
"אפקט הולילנד" צפוי לתת אותותיו בשוק של 2011. היום יזמים כבר מעידים כי כל תהליך קבלת ההחלטות בוועדות נהפך לאטי עוד יותר, משום שהפקידות הממשלתית נתונה תחת לחץ שייצרה פרשת השחיתות. "יש לפקידים מוטיבציה גדולה לעשות היום בדיקת יתר על כל תוכנית", אומר מנכ"ל של חברת בנייה גדולה בישראל, "כולם מנסים להיות נורא זהירים שחלילה לא יאשימו אותם במשהו. זה לא אומר שמאשרים תוכניות טובות יותר, זה רק אומר שמאשרים אותן לאט יותר".
מסים
הציבור המבולבל יקפיא את השוק
הנה נתון השוואתי שיכול לעזור לנו לקבל קצת פרופורציות: פרופ' רחל אלתרמן מהמכון לחקר העיר והאזור בטכניון חקרה ומצאה שישראל היא המדינה שבה יש את מספר סוגי המס הגדול ביותר בתחום הנדל"ן בעולם המערבי. ואם לא די בכך, הרי שנטל המס הכולל על שוק הבנייה עומד לגדול בשנה הקרובה. לאורך 2010 נשמעו הכרזות בממשלה על הורדת המע"מ ל־15.5%, אך בימים האחרונים הודיע האוצר כי המע"מ לא יירד.
אירוגע גיבוש קבוצות רכישה. ייאלצו לשלם מס גם על מחיר הדירה הסופי צילום: תומריקו
קבוצות הרכישה יסבלו השנה ממספר גזירות; האחת היא תוספת מע"מ למחיר הקרקע שתימכר מאדם פרטי לקבוצת רכישה. רו"ח ועו"ד טארק דיביני מפירמת רואי החשבון BDO זיו האפט מעריך ששינוי החקיקה הזה, שככל הנראה יאושר במסגרת חוק ההסדרים, יעלה את מחירי הדירות בקבוצות או ימנע התארגנויות עתידיות. אם לא די בכך, קבוצות הרכישה, שמשלמות כיום מס רכישה על שווי הקרקע בלבד, וכל חבר בהן משלם מס רכישה בהתאם לחלקו בפרויקט, ייאלצו לשלם מס רכישה גם על מחיר הדירה הסופי. ההחלטה נועדה להשוות בין רוכשי הדירות מיזמים לבין קבוצות הרכישה. על פי מדרגות המס החדשות, שמיועדות להקטין את שוק הדירות להשקעה, מי שברשותו דירה אחת ורוצה לקנות דירה נוספת, ישלם על דירה ששווייה עד מיליון שקל מס רכישה בגובה 5%. אם שווי הדירה הוא 1–3 מיליון שקל, הוא יחויב במס בגובה 6%. רוכשי דירות יקרות מ־3 מיליון שקל יחויבו ב־7% מס.
גם מס השבח יעבור שינוי: המס על השבחת קרקעות אמור להשתנות כדי לעודד בעלי קרקע פרטיים למכור את הקרקעות מהר. הממשלה תפרסם הוראת שעה להנחה במס שבח על קרקעות שנרכשו בשנים 1960–2001. מס השבח יחושב כך שעל החלק היחסי של השבח עד 2001 ישלם בעל הקרקע את המס המקסימלי (עד 45%), ועל החלק היחסי מ־2001 ישלם עד 20%. בקרקעות גדולות מדובר בהטבה משמעותית שתייצר כדאיות לבעלי קרקעות למכור את הקרקע. בנוסף להנחה במס שבח על קרקעות, מוצע פטור ממס זה על דירות להשקעה בשנתיים הבאות. כיום הפטור ניתן רק לבעלי דירה אחת שמוכרים אותה אחרי ארבע שנים מיום קנייתה.
דיביני מעריך ש"חלק גדול מההחלטות אכן ישפיעו על השוק של 2011, בעיקר כי מס רכישה על המשקיעים יבריח אותם מהשוק, קבוצות הרכישה ידעכו ובעלי קרקעות רבים כבר החלו להתעניין במכירת הקרקע כי הם רואים בהטבות אלה הזדמנות פז". עם זאת מסביר דיביני כי חוסר הוודאות באשר למועד שבו הוראות השעה ייכנסו לתוקפן מייצר קיפאון. "אם לקוח מתקשר אליי ושואל מה לעשות, אני אומר לו לחכות. אי אפשר להסתמך בעסקאות גדולות על הכרזות ממשלה ועל שינויים שכביכול ייכנסו לתוקף רטרואקטיבית. מעבר לכך, אני חושב שחבל שעושים את כל השינויים האלה בצורה של כיבוי שריפות ולא כרפורמה מסודרת. גם אם יחילו רפורמה, הקונה הסופי יתחיל להרגיש בהבדל רק בעוד כמה שנים".
פיתוח ותשתיות
הכסף יזרום לרשויות, אך לא בהכרח לצורכי פיתוח
בין כל ההצעות שנשמעו מכיוון ראש הממשלה מתחבאת הצעה למתן הקלות וסיוע לרשויות מקומיות לבנות מבני ציבור כגון בתי ספר, גני ילדים ופארקים כדי שלא יהוו חסם לבניית שכונות חדשות. כיצד תשפיע ההחלטה הזו על גובה היטלי הפיתוח שישלמו היזמים לרשויות או למינהל מקרקעי ישראל - עדיין לא ברור.
לדבריו של יו"ר לשכת השמאים ארז כהן, כיום ישנו מתח גדול בין הרשויות המקומיות לבין המינהל לגבי גביית היטלי הפיתוח. בצד אחד עומד המינהל שגובה היטלי פיתוח גבוהים מהרשויות המקומיות, וטוען כי אין ברירה אלא להעביר את ההיטלים דרכו, מאחר שהוא נותן עדיפות לפיתוח שכונות חדשות. הרשויות המקומיות מצדן מעדיפות לגבות את ההיטלים בעצמן ולנתב את התקציב כראות עיניהן. אותו מאבק סמוי ולפעמים גלוי בין הרשויות למינהל מעכב לא אחת את פיתוח השכונות. החלטת הממשלה בעניין ההקלות לראשי הערים למעשה מאפשרת להם לדרוש פיתוח של מוסדות ציבוריים ישירות מהקבלן. לדבריו של כהן, ההחלטה הזאת לא תייצר שינוי מכיוון ש"לרשויות מקומיות יש סדר עדיפויות שונה ולעתים הן יעדיפו לחזק שטחים קיימים ולא רק שכונות חדשות, שלא לדבר על זה שהן תמיד בגירעון תקציבי. יכול להיות שהכסף הזה ילך למשכורות ולא לפיתוח שכונות".
תשתיות. היטלי הפיתוח רק יילכו ויגדלו צילום: מיכאל קרמר
מעבר לכך מסביר כהן כי מרכיב הפיתוח נמצא במגמת עלייה עם השנים. הסיבה לכך היא התייקרות עלויות והעלאת סטנדרטים של בנייה. אם עד עכשיו עלויות הפיתוח התרכזו בעיקר סביב כבישים, קווי ביוב, מים, חשמל ותקשורת טלפונים, הרי שהיום מדובר גם על תאורה, מבני ציבור, תשתיות אינטרנט, לוויינים והטמנת קווי החשמל מתחת לפני הקרקע. "ב־2010 חלה התייקרות בעלויות הבנייה כולל שכר העבודה, אנרגיה, דלק ונחושת וזה משפיע מאוד על גובה היטלי הפיתוח".
"ב־2011 היטלי הפיתוח בוודאי לא יקטנו", אומר כהן. "אם תיענה דרישת הרשויות המקומיות הם ילכו ויגדלו, מכיוון שמרכיב הפיתוח הוא מרכיב מתייקר כמגמה". ההסבר של כהן לכך הוא עליית הסטנדרטים בפיתוח שכונות וכניסתן של השכונות הירוקות, שעלות הפיתוח שלהן יקרה בהרבה. "בשכונה הירוקה בכפר סבא דיברו על מתקן סליקת אשפה תת־קרקעי שעלותו היא מיליוני דולרים והאחזקה שלו יקרה מאוד", מסביר כהן. לדבריו, ככל שיוחמרו הדרישות זה יעמיס על הוצאות הפיתוח.
