חברת WeWork הפסידה 934 מיליון דולר ב-2017

WeWork נכנסה לראשונה לשוק האג"ח ומספקת הצצה נדירה למספרים ולטרנדים שמאחורי ההתרחבות המהירה שלה.

חברת חללי העבודה המשותפים, שמגייסת 500 מיליון דולר כדי לממן התרחבות נוספת, מחזיקה בתיק נכסים עולמי בהיקף של 1.3 מיליון מ"ר - קרוב לכל שטחי המשרדים והקמעונאות הפועלים במתחם קנרי וורף בלונדון. התחייבויותיה עבור שכירות עומדות על 18 מיליארד דולר -  כך על פי המסמכים שהוגשו לרגולטור לקראת הגיוס.

משרדי WeWork בוושינגטון צילום: גטי אימג'ס

נכון ל-1 במרץ 2018 היו לחברה 220 אלף משתמשים בהשוואה ל-7,000 לפני ארבע שנים. אלה נהנו מגישה ל-251 אלף שולחנות עבודה ב-234 אתרים ביותר מ-20 מדינות. בשעה שחברת השכרת חללי העבודה נודעת בשל האטרקטיביות שלה עבור סטארט-אפים טכנולוגיים, תשקיף גיוס האג"ח מראה כי מגוון הלקוחות נמצא בעלייה. כך, למשל, 11% מחללי העבודה נשכרים על ידי פרסומאים ואנשי יח"צ, 7% נוספים על ידי אמנים.

יותר מדי הנחות

העלייה החדה במספר האתרים שבהם פועלת החברה, כמו גם הזינוק במספר משתמשיה, הובילו לצמיחה שנתית של 100% בהכנסות. עם זאת, קצב הנסיקה המהיר של העלויות הביא להפסד נקי של 934 מיליון דולר אשתקד. גם השימוש הגובר של WeWork בהנחות בכדי למשוך לקוחות חדשים הביא לירידה של 6.2% בהכנסה הממוצעת מכל אחד מהם, העומדת כיום על 6,928 דולר.

העלויות הכלליות והאדמיניסטרטיביות של WeWork זינקו פי שלושה כמעט ב-2017. זאת בעיקר בשל רכישה חוזרת של מניות מעובדי החברה באוקטובר. בקיץ שעבר גייסה החברה 4.4 מיליארד דולר מסופטבנק - כאשר חלק מהתקציב שימש לרכישת אג"ח ממעסיקים ומשקיעים.

אדם נוימן, מנכ"ל WeWork מחזיק ביותר מ-75% מהמניות מסוג B. הן מעניקות לו 65% מכוח ההצבעה, כלומר את היכולת להכתיב מי יאייש את הדירקטוריון כמו גם את המילה האחרונה בהחלטות מהותיות כמו רכישות.

המהלך לעידוד השכרות קצרות טווח על ידי החברות הבולטות בשוק תרם לעלייה ברמות התפוסה בחללי העבודה של החברה. לדבריה, WeWork זקוקה לתפוסה של 60% כדי לכסות את העלויות של כל מתחם. בשנה שעברה הצליחה החברה לאייש 81% משולחנות העבודה - עלייה של 5% לעומת שנה קודם לכן. כ-22% מהחברות המדורגות בפורצ'ן 500 משתמשות עתה בשירותיה, ביניהן HSBC, ג'נרל מוטורס ומיקרוסופט - כך על פי המסמכים.

גמישות בסגירת חללים

תשלומי השכירות של WeWork נסקו בחדות בעקבות התרחבותה המהירה. החברה מנסה למזער נזקים באמצעות רכישת מבנים או ניהולם, במקום רק לשכור אותם. החברה התחייבה לשלם 5 מיליארד דולר לפחות בדמי שכירות עד 2022, ו-13.2 מיליארד דולר נוספים מ-2023 והלאה.

אדם נוימן צילום: דן קינן

המשקיעים יכולים גם להתנחם בעובדה שכל אחד ממתחמי WeWork נשכר על ידי חברות בנות, ולא ישירות על ידי החברה האם. בעוד בעלי הבתים מקבלים ערבויות מהחברה האם, תוקפן נע בדרך כלל בין ששה חודשים ל-12 חודשים עבור תקופת שכירות ממוצעת של 15 שנים. כך מתאפשרת לחברה הגמישות לסגור חללים אם עסקיה ייקלעו למשבר. זאת בעודה ממזערת את הסיכונים שבחתימה על חוזים ארוכי טווח בעוד לקוחותיה חתומים על חוזים קצרי טווח.

מאז 2015 WeWork שוכרת חללים גם במבנים שבהם "המנכ"ל אדם נוימן וכמה מבני משפחתו הקרובה" הם בעלי עניין. כך לפי המסמכים. בחישוב כולל, במהלך השנתיים האחרונות שילמה החברה 9.8 מיליון דולר עבור השכרת חללים במבנים שנמצאים בבעלות חלקית של מנהלי החברה. תשלומים עתידיים על שכירות צפויים להגיע ל-90 מיליון דולר לפחות, נכון לסוף 2017. עוד 3.5 מיליון דולר שולמו במהלך 2016 ו-2017 עבור חוזה על בניין בבעלות צד נוסף, עם התחייבויות עתידיות בהיקף כולל של 20.8 מיליון דולר.