לבחור את היזם הנכון

מוגש מטעם Dun's 100

ההתחדשות העירונית נכנסה לחיינו לפני כ- 15 שנה ויזמים וקבלנים התייחסו אליה בראשיתה כאל תרנגולת המטילה ביצי זהב. על פניו הרעיון היה בהחלט מושך: על רקע התמעטות עתודות הקרקע במרכז הארץ קיבלו יזמי הנדל"ן הזדמנות פז לבצע פרויקטים בפריים לוקיישנים בערים המבוקשות ביותר בארץ ללא כל צורך לשלם לבעלי הקרקע המוכרים מראש במזומן את תמורת הקרקע.

אך מתברר כי חזון לחוד ומציאות לחוד: עם השנים נוצרה תופעה די תמוהה בה כל אדם מהרחוב יכול לקום בוקר אחד ולהחליט כי הוא הופך ליזם של התחדשות עירונית. הדברים אמורים במיוחד בתחום התמ"א 38 שאינו דורש הון עצמי רב מבית וכל שנותר לאותו אדם הוא לגשת לבניינים בעלי פוטנציאל להתחדשות, להציג את עצמו כיזם ולהחתים את הדיירים הנלהבים תוך הבטחת הרים וגבעות. את כל זה הוא עושה כמובן למרות שאין לו כל ידע, איתנות פיננסית או כל ניסיון קודם בתחום היזמות או הנדל"ן.

ההשלכות לתופעה הזו עגומות למדי : פרויקטים לא מעטים נתקעים בשלבים שונים עקב פשיטות רגל של יזמים בלתי מנוסים לצד קבלני הביצוע שלהם, "קבלני טנדר" אם תרצו. הדיירים מצדם נאלצים לא אחת לחיות באתרי בנייה פתוחים במשך שנים ארוכות עד שהפלונטר המשפטי נפתר. וכך חלום הדירה החדשה או המשופצת מתחלף לו בסיוט יומ-יומי עם בורות פתוחים, גגות דולפים וחדרי מדרגות חצי בנויים.

אז מה בכל זאת יעשו הדיירים שכל חפצם הוא לבצע פרויקט חידוש בבניין מגוריהם והם חוששים להיכנס לבור ממנו לא ייצאו? המלצתי הראשונית עבורם היא לפנות אך ורק לחברות מנוסות שיכולות להציג

בפניהם פרויקטים שהסתיימו בפועל בהצלחה. כך יוכלו הדיירים לראות בעיניהם את יכולותיו של היזם ואף לשוחח עם הדיירים בבניינים אלו שיספרו על התהליך. המלצה נוספת ולא פחות חשובה היא להעדיף חברה יזמית ומבצעת כאחד על פני חברה יזמית בלבד. מדוע? בשל העובדה הפשוטה שרק חברה הפועלת הן כיזמית והן כמבצעת תוכל להוות כתובת אחת לדיירים לאורך כל חיי הפרויקט. בין אם מדובר על שלב התכנון המקדמי, העבודה מול וועדות התכנון, חתימה על הסכם הייצוג, הליך הביצוע כולו ומסירת הדירות בשלב האחרון. הדברים בולטים במיוחד בפרויקטים מסוג תמ"א 38 חיזוק, בהם הדיירים ממשיכים לגור בבניין לאורך תקופת הבנייה כך שעדיף מאוד שקבלן הביצוע יכיר אותם מראש ויהיה שם עבורם עבור כל דרישה או בקשה.

גיא חליפי צילום: יח"צ

בשורה התחתונה, בצאתם למכרז יזמים, או לחילופין בפנייתם ליזמים ספציפיים, על הדיירים לזכור כי הם עומדים לעשות את העסקה החשובה ביותר בחייהם, עסקה הקשורה לנכס היקר ביותר שלהם - דירת המגורים. על כן הם צריכים לבחור את החברה איתה התהליך יהיה הבטוח והשקוף ביותר – חברה יזמית בעלת ניסיון קודם בהתחדשות עירונית, חברה בעלת יכולת ביצוע של פרויקטים מורכבים כאלו, חברה בעלת איתנות פיננסית ולבסוף חברה בעלת הבנה לעומק של צרכי הרשויות המקומיות בהן היא פועלת.

רק חברה יזמית-מבצעת כזו המכירה את כל הבעיות והמורכבות הכרוכה בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית תוכל לייצר פתרונות שיעלו במהלך חיי הפרויקט, והם אכן יגיעו. התהליך לוקח שנים לא מעטות כך שהחברה צריכה להיות בעל ידע בקידום תב"עות, ביצוע הנדסי מוקפד, התמודדות עם צרכי דיירים במהלך הבנייה, ומתן מענה לכל שאלה או דרישה העולה מהשטח לאורך כל חיי הפרויקט, ועד למסירת המפתח של הדירה החדשה.

יזם חסר ידע או ניסיון ביצועי בתחום יוביל אך ורק לעוגמת נפש של הדיירים בטווח הארוך, ובטוח שזו לא הייתם כוונתם כאשר הם חתמו עמו על ההסכם. מנגד יזם- מבצע יוכל להגשים עבורם את חלום דירת התמ"א, וכל זאת ללא כל עלות כספית מצידם.

מאת גיא חליפי, בעלים אבירים יזמות ובניה