מבנה רשמה ירידה של 8.5% בגביית דמי השכירות ב-2020

חברת הנדל"ן המניב מבנה פירסמה הבוקר (א') את הדוחות הכספיים לשנה החולפת, שאותה סיכמה עם ירידה בהכנסות אך עלייה קלה ברווח.

שנת 2020 הייתה שנה מטלטלת עבור ענף הנדל"ן המניב, לנוכח התפרצות מגפת הקורונה והשלכותיה על ענפי המשרדים והמסחר. לחברת מבנה היה השנה אירוע משמעותי נוסף, שבו ניסתה ללא הצלחה להשתלט על קרן הריט סלע קפיטל נדל"ן. עם זאת, מבנה נותרה בעלת עניין בסלע (6.06%).

מבנה סיכמה את השנה בהצלחה יחסית, בהתחשב במגבלות שהוטלו בעקבות המגפה. למרות הירידה בגביית דמי השכירות המתואמים (NOI), החברה הצליחה להגדיל את ההון העצמי, ואף הגבירה את פעילות הייזום שלה שבעקבותיה רשמה רווחים ממכירת דירות. תמהיל הנכסים המניבים של החברה, שנחשב למגוון יחסית וכולל סקטורים שנפגעו פחות מהמגפה, סייע למתן את השפעתה.

דודו זבידה, מנכ"ל מבנה צילום: יריב כץ

דמי השכירות המתואמים (NOI) של מבנה, לפי חלק החברה בנכסים, ירדו ב-8.5% ב-2020 והסתכמו ב-673.5 מיליון שקל. ה-NOI מנכסים זהים (נכסים שהיו בשליטת מבנה הן ב-2020 והן בשנת 2019, המשמשת להשוואה) ירד ב-7.2% ל-656.6 מיליון שקל.

בין הגורמים לקיטון בדמי השכירות שגבתה מבנה היו ההקלות שנאלצה להעניק לשוכרים כחלק מהקורונה. יחד עם זאת, על אף הירידה בהכנסות משכירות, נתון הרווחיות הרלוונטי בדוחות חברות נדל"ן מניב, הרווח התזרימי התפעולי (ה-FFO הריאלי) של מבנה עמד על 381.7 מיליון שקל, עלייה של 1.3% ביחס ל-2019.

מבנה רשמה עלייה בערך הנדל"ן להשקעה בשיעור של 299.4 מיליון שקל בסיכום השנה שחלפה, נתון שהוא נמוך יותר ב-40% ביחס לזה שנרשם בשנה הקודמת. הפרש זה היה בין הגורמים העיקריים לירידה ברווח הנקי של מבנה שירד ב-26.4% והסתכם ב-576.3 מיליון שקל.

תמהיל הנכסים המניבים של מבנה נכון לסוף השנה כולל 40% בתחום התעשייה והלוגיסטיקה, 39% בתחום המשרדים ו-21% בתחום מתחמי הקניות, שברובם הם מתחמים פתוחים ולכן סבלו פחות מתחום הקניונים למשל בתקופות הסגרים. סך הנדל"ן המניב של החברה בתום 2020 עמד על 9 מיליארד שקל.

בין ההשפעות של אותן הקלות אפשר להצביע על דמי השכירות הממוצעים שרשמה החברה בפועל בתחום המסחרי, שירדו ב-5.7% ביחס ל-2019 ועמדו על 58.7 שקל למ"ר. בתחומי התעשייה נרשמה עליה מתונה ובתחום המשרדים קיטון של 2.2% ל-48.5 שקל למ"ר בממוצע. ההקלות שהעניקה מבנה לשוכרים עד כה מבנה לשוכרים הסתם ב-28.5 מיליון שקל, מתוכם – 22.5 מיליון שקל בארץ. עם זאת, החברה מעריכה כי לאחר מו"מ ירד היקף ההקלות שהוענקו בגין הקורונה מ-28.5 מיליון שקל ל-27 מיליון שקל.

דירקטוריון מבנה החליט כי השנה (2021) יחולק דיבידנד של 200 מיליון שקל במצטבר, ולא יותר מ-50% מה-FFO של החברה. ב-2020 חולק דיבידנד של 100 מיליון שקל בשתי מנות.

עלות תנאי העסקתו של המנכ"ל של מבנה, דודו זבידה, הסתכמה ב-5.95 מיליון שקל והורכבה מדמי ניהול של 2.84 מיליון שקל, בונוס של 2.69 מיליון שקל והוצאות אחרות נוספות של 427 אלף שקל. לתנאי העסקתו של זבידה לשנת 2020 מתווספת זקיפת תנאי האופציות שאושרה לזבידה בסוף 2019 והונפקו בתחילת השנה הקלנדרית 2020.

מדובר בחבילת תגמול של 18 מיליון שקל שכללה בונוס ואופציות ל-9.5 מיליון מניות בהיקף של כ-14 מיליון שקל. חבילת התגמול אושרה לזבידה בגין השלמת המיזוג בין מבני תעשיה לכלכלית ירושלים, כאשר חלק מהתגמול כבר שולם לו בדו"חות 2019, וכעת עם פרסום התוצאות של 2020 עולה כי זקיפת ההטבה בגין האופציות של זבידה עומדת על 8.25 מיליון שקל, יתרת הסכום של זקיפת האופציות תיפרש על פני 5 שנים. סך תנאי העסקת זבידה לשנת 2020, בתוספת זקיפת האופציות נאמדת ב-14.2 מיליון שקל.

פעילות הייזום של מבנה כוללת 1,613 דירות שנמצאות בשלבי הקמה ותכנון. מתוכן 293 יחידות דיור נמצאות כבר בשלב הביצוע. פעילות הייזום של הקמת דירות יצרה לחברה רווח גולמי של 41 מיליון שקל בשנה שעברה.

למרות שניסיון ההשתלטות של מבנה על סלע נדל"ן לא צלח בשלב הזה, מבנה נותרה עם החזקה משמעותית כבעלת עניין בקרן הריט ולפי שעה לא הודיעה על כוונה להסתלק מהחזקתה בה. מבנה קנתה את מניות סלע נדל"ן מחברת הפניקס, ובמקביל העמידה לה אופציה למניות של מבנה עצמה לשישה חודשים, שתפקע במאי הקרוב. במידה והפניקס תממש את האופציה מדובר בהזרמה פוטנציאלית של 80 מיליון שקל לחברת מבנה.

מנכ"ל מבנה דודו זבידה אמר הבוקר "החברה ידעה להתמודד עם משבר הקורונה בצורה טובה. ידענו לחזות את המגמות בשנים האחרונות. אנחנו חזקים כיום גם בתחום הסולארי (התקנת פאנלים סולארים על מבני החברה) ובתחום המגורים. אנחנו לא מחכים לראות מה קורה ומצליחים לחזות את המגמות ולהתכוונן לפיהן".