השקעות נדל"ן במיאמי: המודל של פדרמן-שחם כובש את שוק המולטי-פאמילי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

דווקא בעיצומה של מגיפה עולמית, באופן די מפתיע, רשם שוק המגורים בארה"ב היקף עסקאות מרשים. לפי איגוד המתווכים האמריקאי (NAR), במהלך 2020 נגע היקף המכירות של בתים ודירות בשיא של 14 שנים ועמד על 5.64 מיליון. בין הסיבות המרכזיות לכך ניתן לציין את שיעורי הריבית הנמוכים, שעודדו רוכשים ושוכרים אשר חיפשו מגורים מרווחים לעבודה מהבית על רקע שוק התעסוקה המשתנה של עידן הקורונה. ואם כבר עבודה מהבית, אז עדיף שזה יהיה באזור הנהנה מאקלים חמים ונושק לחופי האוקיינוס האטלנטי – או במילים אחרות, פלורידה. 

פלורידה, מדינת "השמש הנצחית", מאכלסת קרוב ל-22 מיליון תושבים – ונחשבת לפנינת הנדל"ן של המשקיעים. רק ב-2020 שיעור רכישת הדירות במדינה נסק ב-120% ביחס לשנה שקדמה לה – כך לפי דו"ח שפרסם ארגון המתווכים המקומי (Florida-Realtors). לכך צריך להוסיף גם את מדד קיס-שילר המצביע על עליית מחירים ממוצעת של 7% לשנה מ-2013. 

אבל לא רק מיקום אסטרטגי, מזג אוויר נוח ותנועה מתמדת של תיירים מקנים לפלורידה את המוניטין המיוחס לה. גורם משיכה משמעותי טמון במדיניות המס הנדיבה במדינה – שם אין מס רכישה ואין מס על הכנסה. מה שכן יש זוהי רוח גבית לעידוד השקעות, הממצבת את פלורידה כיעד לוהט ביותר להשקעות נדל"ן.

רבים מעשירי העולם נוהגים לפקוד את פלורידה בכדי לברוח מחודשי החורף הקרים, לרבוץ על חופי הזהב תחת השמש, כשהם שוכרים בתי קייט יוקרתיים בסמוך לחופים. פלח אוכלוסייה נוסף שנוהר למדינה הוא ציבור הגמלאים המבקש להעביר בה את שנות הפנסיה. אליהם מצטרפים גם זוגות, משפחות צעירות, תיירים ומהגרים, הנכנסים יחד תחת נכס נדל"ני אחד – המולטי-פאמילי. 

מיאמי. אחת מ-20 הערים הנחשקות בעולם למגורים והשקעות נדל"ן צילום: depositphotos

וולקאם טו מיאמי

מבין ערי פלורידה, מי שמנקזת אליה את מרב תשומת הלב היא מיאמי. חופים לבנים, מלונות יוקרה, חיי לילה סוערים עם שורה בלתי נגמרת של מועדונים וברים, לצד מזג אוויר נוח לאורך מרבית ימות השנה מיקמו את מיאמי כאחת מ-20 הערים הנחשקות בעולם למגורים והשקעות נדל"ן. מעבר לזה, נהנית העיר מגלי הגירה חיוביים הן מקרב תושבים בתוך ארצות הברית, והן מחוצה לה, בעיקר ממדינות דרום אמריקה. צביונה המגוון של העיר הפך אותה גם למרכז תרבותי וקולינרי עולמי. בנוסף, מפורסמת מיאמי גם בזכות מסעות השייט (קרוזים) היוצאים מהנמל המקומי לשלל יעדים.

האזור הכי מבוקש במיאמי הוא סאות'ביץ', רצועת חוף חלומית המוקפת מים משני צדדיה, שכבר משכה אליה שמות נוצצים כמו נשיא ארה"ב היוצא דונלד טראמפ, הכדורסלן לברון ג'יימס, ושלל כוכבי ספורט ושחקני קולנוע. כשמדברים על החיים הטובים, סאות'ביץ' הוא שם דבר.

מעבר לשלל אטרקציות, מיאמי היא גם שם נרדף למולטי-פאמילי (Multi Family) בארה"ב. מולטי פאמילי או "מקבצי דיור" בעברית, הם נכסים המכילים מאות יחידות דיור - וכבר הוכיחו עצמם כהשקעה משתלמת עבור סוגים שונים של משקיעי נדל"ן, כשהדברים מקבלים משנה תוקף על רקע הקורונה והתנודות בשווקי המניות, הגורמים לרבים מהמשקיעים לפנות לאפיקים יציבים יותר.

על אף שאפקט הקורונה נתן את אותותיו בשוק המולטי-פאמילי בחצי השנה הראשונה של 2020, הרי שבמחצית השנייה הראה השוק יכולת התאוששת ראויה לציון, כשהמריא מחדש החל מחודש יוני. בסופו של דבר, בשנה החולפת גלגל שוק המולטי-פאמילי בארה"ב לבדה סכום של 138 מיליארד דולר, כך עולה מדו"ח שפורסם באתר United States Multifamily Capital Markets. באשר לרמת הנכסים המושכרים, הרי שאלו מעולם לא צנחו מתחת לתפוסה של 91.7% לאורך 2020 – זאת לפי נתוני המועצה הלאומית להשקעות נדל"ן (NCREIF).  

מיאמי. ב-2020 שיעור רכישת הדירות בפלורידה נסק ב-120% ביחס לשנה שקדמה לה צילום: שאטרסטוק

לקבלת מידע נוסף ולהצטרפות כמשקיעים לחצו כאן

ביקוש בעלייה

מי שידעה לזהות מבעוד מועד את ההזדמנות הנדל"נית שמציעה מיאמי בכל הקשור לענף המולטי-פאמילי, היא פדרמן-שחם – חברה המתמחה באיתור, ניהול והשבחה של השקעות נדל"ן בישראל ומחוצה לה. "במיאמי הכתה המגפה בעוצמה נמוכה יותר ביחס לשאר חלקי ארה"ב ומהגרים רבים הגיעו אליה לאורך התקופה האחרונה – מה שהעלה את הביקוש למגורים וכמובן את הדרישה לנכסי מולטי-פאמילי", אומר אור שחם, המייסד והבעלים של החברה. "כאשר מוסיפים לזה את המיסוי הידידותי, מזג האוויר החם ושלל האטרקציות – אין פלא שנכסי המולטי-פאמילי במיאמי הם המוצר הנדל"ני המבוקש ביותר בארה"ב, ומושכים אליהם משקיעים מרחבי העולם". 

לדברי שחם, "בתקופה המאופיינת באי-יציבות, הצורך לייצר הכנסה פאסיבית מתעצם. האנליסטים בפדרמן-שחם בדקו ומצאו שכדאי למשקיעים להתמקד בשוק יותר קונסרבטיבי, מעוגן וסולידי. נכסי המולטי-פאמילי עונים בדיוק לקריטריונים הללו, במיוחד על רקע שער הדולר שנמצא בשפל גדול".

לפדרמן-שחם היכרות מעמיקה עם השוק האמריקאי על שלל היבטיו, כאשר החברה מקיימת קשרים הדוקים עם השחקנים הפועלים בו. "פתחנו קרן 'בזק' לאיתור הזדמנויות השקעה בשוק הנדל"ן האמריקאי באמצעות פורקלוז'רים (נכסים המעוקלים על ידי הבנקים), שלל מכרזים ומערכת קשרים רחבה עם מתווכים מקומיים", מפרט שחם. "בדרך הזו הצלחנו לאתר נכסי איכות במחירי חסר, כלומר, נכסים אותם ניתן לרכוש מתחת לשווי הריאלי שלהם בשוק. מדובר בהזדמנות יוצאת דופן שלא הופיעה מאז 2008".

אור שחם, מנכ"ל פדרמן שחם. היכרות מעמיקה עם השוק האמריקאי והשחקנים הפועלם בו צילום: נדב כהן יונתן

רשת ביטחון למשקיעים

הפעילות של פדרמן-שחם בשוק המולטי-פאמילי נצמדת למודל ייחודי אותו גיבשה החברה, המאופיין בשקיפות, גב כלכלי יציב וליווי צמוד למשקיעים באמצעות חברות רואי חשבון ועורכי דין. "אנחנו מנגישים את השוק האמריקאי לקהל הישראלי ומציעים כרטיס כניסה לענף המולטי-פאמילי במיאמי ביץ'", מפרט שחם. "המשקיעים מצטרפים לקבוצת רוכשים משותפת המונה עד 35 משקיעים ישראלים שאינם מנויים בסעיף 15ב' לחוק ניירות ערך.

"לאלמנט הפיזור יש כאן משקל משמעותי, כשלהבדיל מרכישה של סינגל, כלומר של בית בודד, כאן ההשקעה נפרשת על פני מאות יחידות דיור מה שיוצר יציבות וביטחון למשקיעים. כמו כן, במודל שיצרנו יש שוכר טריפל נט (NNN), שאחראי להעביר לנו מדי חודש בחודשו סכום קבוע ואחיד לתקופה ממושכת של מספר שנים. באופן הזה משתחררים המשקיעים מהתעסקות רציפה ומייגעת ומכאב ראש ביורוקרטי, וזוכים לראש שקט לכל אורך חיי ההשקעה".

עוד עניין משמעותי בהשקעה תחת המודל שמציעה החברה הוא תשואה מועדפת למשקיעים, כלומר החברה לא תהנה מפירות רווחי ההון לפני שתגבה את החזר הקרן והתשואה עבור המשקיעים.

פדרמן-שחם הולכת עם המשקיעים יד ביד כשהחברה גם היא שותפה בהשקעה. "כולנו באותה הסירה, ויש אחדות אינטרסים", מבהיר שחם. "חשוב להדגיש כי אנו עובדים בשיתוף עם בנק אמריקאי המעניק מימון לעסקה. אם גוף כזה שערך את בדיקת הנאותות על זכויות הנכס, על השוכרים, הוציא דו"ח שמאי על הנכס ובסופו של דבר בוחר להשקיע מכספו - זה רק מראה עד כמה הוא מאמין בעסקה. כמו כן, כל ההשקעות אצלנו מתבצעות באמצעות חשבון נאמנות של משרד עו"ד ישראלי כאשר חלוקת הכספים מתבצעת מדי רבעון, ועם דו"ח שנתי המגובש תחת פיקוח שוטף של פירמת רואי החשבון שטיינמץ-עמינח המלווה את המשקיעים. בשל כך, המשקיעים נהנים מגיבוי מלא של גופים גדולים ואמינים ומרשת ביטחון עבור ההשקעה שלהם".